管清友：房地产行业正处在一个长期降杠杆的过程

　　疫情后的中国经济正在重启，房地产行业亦在重寻自己的定位。每一次危机，都隐藏着机会，房地产的未来会在这个节点发生什么变化?8月11日至14日，2020博鳌房地产论坛于海南举行，来自房地产、金融、财经及政府协会的各界精英人士齐聚一堂，共同预见未来的地产世界。

　　如是金融研究院院长、首席经济学家、民生证券前副总裁管清友

　　8月12日上午，在博鳌直播间，如是金融研究院院长、首席经济学家、民生证券前副总裁管清友认为，上半年中国的经济表现还是超出预期的，也是来之不易的。未来一年，中国经济还将处于一个稳定的回升状态，但这也是一种微弱的复苏，但中国对于宏观政策的把握还是准确的。

　　管清友认为，房地产属于疫情之后，恢复较快的行业之一。从行业本身来讲，目前的供给与需求的关系基本平稳，需求确实在下滑，但下滑的没有那么快。此外，国家对于房地产行业“房住不炒”的调控思路也较为明朗。简单来说，就是房价不会再出现快速上涨，以及房地产泡沫的情况。但也不会出现“大跌”。平稳，是这个行业未来发展的主流。管清友指出，过去，这个行业是通过高杠杆、高周转来发展的，对其他行业确实产生了一种挤出效应，同时产生了“挤出”消费。

　　管清友称，自六月底以后，货币政策正在边际化收紧，对于二级市场影响比较大，对一级市场影响没有想象中的大。从宏观面上来看，国民经济不能再出现大的资产泡沫，这里既有国内的教训，也有国际上的教训。国际上，日本就曾因房地产泡沫破裂，受到了重创。在国内，过去的十几年，国内曾经历了三轮大宽松，特别是2014年以后的这波宽松，资产泡沫非常大，这导致了后续股灾及债灾的出现。但是，目前国内货币政策上可以操作的调节空间还是有的，没有必要去学习其他国家无限制的宽松，在这样的情况下，采取一种相对节制的政策，通过产业升级等来实现经济的复苏，是可以做到的。

　　管清友认为，企业未来IPO的速度会越来越快，来稀释股市的泡沫。谈及目前，房地产企业在资本市场的估值情况，他指出，房地产行业应该按照高周转的逻辑去估值，而现在的估值逻辑类似于制造业，所以才会出现低估值，但这是房地产企业必须要经历的发展阶段。

　　目前，房地产企业的杠杆率普遍较高，现在正处在一个长周期的降杠杆的过程中，过去，企业加杠杆用了20年，未来降杠杆也要用20年，而且，现在的政策环境也不再允许企业继续高周转运转了，管清友称。