2017上半年调控新政出台,二手价格波动变化
回顾已过去的2017上半年,可以说是政策频出,变化不断的半年,二手楼价呈现波动后趋于平稳。除了3月以外,广州二手成交宗数及成交面积各月均有不同程度的下降。经广州中原企业传讯部了解发现,广州3月17日、3月30日出台调控新政,不少买家不符合新政要求,导致购房计划暂时搁置。
中原地产物业部(大天河区)区域营业总监苏新晴介绍,调控政策出台后,二手房购买门槛提高,房贷利率上调,从今年3月份开始,各大银行纷纷调高或取消了利率折扣,5月份大部分银行还在执行9.5折基准的商贷利率;进入6月份已有银行在原先基准的基础上,进一步上浮利率。贷款难度提高,购房成本增加,购买能力受到了影响,导致准入买家减少。“317”及“330”调控出台后,部分计划置换单位的业主无法出售手持的单位,或是出售时间增加,导致置换计划搁置。
在去年年底今年调控政策出台前,业主放盘时有反价现象,但新政出台后,业主放盘量减少,虽无降价,但反价现象有所减少。现时二手价格相对稳定,但成交量受到了影响,成交难度加大。
除了今年3月,适逢传统楼市的小阳春,二手成交稍有回暖之外。受楼市调控政策影响,4月,经中原成交的二手住宅宗数环比下跌了46%,面积环比也下降了51.2%。5月份广州的存量房成交继续处于低迷,导致成交宗数和面积环比下降,经中原成交的二手住宅宗数环比下跌了24.8%,面积环比下降了20.9%。6月,经中原成交的二手住宅宗数环比下跌了14.8%,面积环比下降了15.1%。从3月的调控政策出台后,已连续3个月露的成交宗数及成交面积均有不同程度的下降。
今年1月、2月虽不受“317”和“330”调控政策影响,但由于这2个月处于农历春节前后,也是传统楼市淡季,同时2月受年后首套房贷优惠利率下调影响,导致这2个月的二手成交宗数和面积同样呈下降趋势。
公积金贷款优惠调整,占比有所下降
公积金贷款当中,5月比重为5.4%,上月则为8.1%。中原地产吉祥北分行营业经理吴滨分析,现时四大国有银行首套购房按照基准利率实行贷款,而且公积金放款紧张,审批时间较长,也有不少外地客受限,因此导致公积金贷款比重有所下降。
中原地产苏新晴表示,现时公积金贷款暂时没有利好消息,也会在一定程度上导致二手成交萎缩。但无论怎么调整,公积金贷款仍然比商业贷款更为优惠,可以选择的情况下,买家仍会选择使用公积金贷款。
二手住宅租赁价格波动起伏,3月、5月名列租金价格冠亚军
纵观2017年中原二手住宅租赁数据,租价较高的月份主要出现在农历新年后的3月份、5月份。其中,受节后来穗打工人员有所增多,租房需求大,也有不少租客有“换租”的需求,3月二手住宅租金为50.5元/㎡/月,环比上涨约5.7%,宗数环比微降0.7%,而去年同期二手住宅租金为51.6元/㎡/月。
5月经中原成交的二手住宅租赁宗数环比微降了0.3%,上月录得租赁宗数上升后,重新回落。而5月二手住宅租金为49.5元/㎡/月,上月二手住宅租金则为48.8元/㎡/月。中原地产德政中路分行营业经理陈海虎表示,在今年3月,北京路板块的二手买卖相当活跃,不少买家购入后,计划重新装修后用于出租获利。到5月,这些单位装修完毕,正式投入租赁市场,这些装修新净的单位租金较旧单位有所上升。与此同时,现时正处于年中,但未到毕业生租房旺季,因此租赁宗数有所下降。
到了年中,二手租赁成交热度持续升温。中原地产成交数据显示,6月二手住宅租赁宗数环比上升13.4%,租赁面积环比上升7.4%,但租金却缺乏上涨动力,本月二手住宅租金均价约47.3元/㎡/月,环比跌幅为4.6%。此外,与去年同期48.9元/㎡/月的租金相比,全年租金跌幅为3.9%。
在本月,经中原达成租赁的二手住宅,租金上涨的区域只有白云区,涨幅为0.6%,租金涨幅领前的板块主要集中在广州大道北板块。另外,跌幅的区域为番禺区,跌幅为7.4%,租金跌幅领前的板块主要集中在洛溪板块。
2017下半年广州二手楼市展望
谈及下半年的广州二手楼市,中原地产苏新晴认为,预计二手楼市成交量不会有所增长,但成交价不会有太大的下跌幅度。由于业主无法售出自己心目中的理想价格,如要置换单位,同样也无法购入自己理想的物业,引致僵持。下半年如有利好信号推出,则有机会让二手楼市有所回暖。
中原地产苏新晴表示,如在下半年银行放贷可以有所放松,二手成交量可以会有提高。如银行在下半年并没有放松贷款,除非业主愿意降价,否则所有压力集中在买家身上,成交量则无法回复。
统计周期:上月26日—当月25日 来源:中原地产
2024-04-09 14:53
2024-04-03 18:12
2024-04-01 18:02
2024-03-20 19:23