最严楼市调控：央行枪打泡沫 炒房客危矣？

过去的6个月，我们仿佛经历了一场假调控。

从去年8月份开始政策收紧，国庆节各城市限购限贷调控加码，还上演各种创意十足的限价措施，春节期前后又有“20城出台房贷收紧措施”、“16座城市禁投房地产私募资产 ”、“房贷利率从8.5折进入九折时代”......有谁能感受到，我们其实正处于史上最严厉的调控政策中呢？

想起2007年第一次楼市调控的时候，某开发商吓得赶紧把地都低价转让了，可想而知，那时候调控还是很有威力的。算起来，现在这次调控，已经是第四次了，一紧一松，必有高潮，开发商已经深谙此道。调控等于空调，不仅年前各热点城市屡创地王，让这些城市买房人“今夜无法入眠”，就是春节后，土地拍卖市场一样还是火上浇油，甚至上演了鏖战607轮的惊心动魄抢地大战：

青岛：鏖战607轮，保利2.59亿拿地，堪比欧阳锋和洪七公的大战三天三夜。

这些消息，听得人血脉喷张，不像在调控中，而像是在“去库存”的大利好之下。

可是，这样不给调控面子，真的好吗？

2月17日晚间，中国央行在官方网站发布2016年四季度货币政策执行报告。

央行在这份大约3万字的报告里，70次提到了“风险”，16次提到了“泡沫”，并首次强调，要严格限制信贷流向投资投机性购房。

这貌似在向我们传递一个重要信号：信贷政策有可能还要下猛药！

于是，有人惊呼：央行向泡沫开枪，炒房客要小心了！

我认为并没有那么严重。

16次提到泡沫又怎么样，央行又不是银角大王，有一个紫金红葫芦，喊一声泡沫，泡沫一答应，就要被收进去。

看看央行最后的定调就知道了：

既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落。

事实上，“大起”是没有防止住的，因为已经“大起”了，但“大落”是很难的，因为开发商、炒房客、媒体，他们能有让房价上涨的动力，天然会撑住，不需要央行操心。

但是，在“防止大起大落”的基调上，这个猛药能有多猛？

从信贷政策上，不外乎是两点：

1、回到基准利率，9折都取消了。

2、加大二套房首付比例，比如提高到50%-60%。

这两个措施，只会让真正的刚需、改善家庭倒霉，对开发商、炒房客是隔靴挠痒。为什么呢？君不见现在许多热点城市的开发商可以自持房产，不销售吗？在历次一紧一松的高潮中，开发商、炒房客已经赚得盆满钵满，他们完全可以不卖房，一套都不卖，靠收租，就活得好好的。所以，提高首付和利息，他们根本不怕，因为不关他们卵事，所以也就无从谈降价。至多，开发商不再拿地，炒房客不再吸货就是了。这样的话，只是整个行业的产值变低了，“房地产投资额”降低了，这对谁都是利空，包括买房人。

还有其他什么猛药呢？

不外乎是契税提高、二手房过户免营业税又从2年变回5年之类的，这个与上述的同理，苦逼的还是真正需要房子的刚需，对开发商、炒房客作用甚微。

你也许会怀疑我说的，这些措施就这么没用？因为这些措施，必然会提高买房门槛，导致买房人变少，投资客的预期变低。买房的人少了，开发商和炒房客就撑不住，肯定要降价出售呀！以前这些调控措施，不是已经让楼市走下坡路，后面才又松绑的吗？ 但我们看问题不能刻舟求剑，这些措施和调控逻辑，哪怕在3年前，都是有一定效果的，但在今天无效。因为经过过去两年的疯涨，开发商和炒房客完全可以不卖房，撑得住了。要知道，现在他们手上的房源，从面积和数量上并不是很多了，很多城市的存量只够卖3个月的。虽然整个房地产产业的统计来看，年销售额还是在上升的，但那是因为单价涨了，开发面积的高峰期，其实已经过了。

至于提高买房门槛，更没有用。要知道现在有多少人拿着钱，还在熬购房资格，等他们拿到房票，就会失心疯一样冲进楼市。-----哪怕首付高一点、利息高一点，哪怕契税、营业税高一点！

一方是非买不可，一方不是非卖不可，谁会赢？

为什么会导致非买不可，怪丈母娘吗？丈母娘固然是原因之一，但不能全背锅。丈母娘还不是因为“大起”，觉得再不买，指不定还要上天。如果房价平稳，就没有人觉得非买不可。

所以，从正常套路上理智分析：

央行不会枪打泡沫，最多是少吹点泡沫，炒房客也没什么危险可言。

题外话，如果不按照牌路出牌，那么有效的猛药是什么呢？

二套房停止贷款。

这个药很猛，才是所谓真的“枪打”泡沫。你也许会说，按照我的逻辑，他们可以不卖房，即使这样，还是不管用啊。非也！因为如果上这个猛药，对心理预期的打击是很大的，开发商、炒房客对调控的决心是惧怕的，他们会降价出货。

当然，最最有效的，也是我一直说的，那就是累进制的房产税，从持有环节上征收。不过，这样很有可能导致所谓“大落”。我百思不得其解的是，“大起”都没有出什么问题，“大落”究竟有什么可怕？会落到一文不值吗？肯定不会的。因为城市化进程，房子是刚需，大落也落不到哪里去，只不过回归合理罢了。这个房产税非常难产，至少这两年是出不来的。

以上谈论的当然是热点城市，也许诸多三四五线城市的开发商、炒房客已经坐不住了：本来就水深火热了，还要调控？这一点请放心，因城施策是肯定的，目前国家主要调控的也是上涨过快的热点城市。但也不要指望把热点城市控制住了，这些热钱就会来解放“三四五线城市”，因为热钱都是最聪明的钱。