冯仑：房地产进入直接融资时代 创造新模式

近日，万通集团董事长冯仑在上海交通大学海外教育学院联合主办的诺亚名家思辨创新论坛发表演讲，对当下房地产行业最实质的变化进行剖析。冯仑认为，当前房地产已经进入直接融资时代，直接融资占主导，取代之前全部的间接融资，而这种新形势下最大的挑战就是如何拿到钱。其商业模式也由简单的制造业进入到服务业，商业模式由纵向模式逐步变为平台模式。

冯仑总结称，房地产行业已经从住宅时代进入全面发展的房地产时代。

直接融资比例越来越大

冯仑表示，政府监管还是按照原来的习惯，管银行，但地产公司还是发展很快。实际上通过直接融资增加了很多表外融资，都不止几十亿了，上百亿。

包括万通这几年累计管理的基金超过1百亿，都发生了变化。所有的地产公司都开始在财务安排的模式上发现了变化，直接融资占了越来越大的比例，这是一个趋势。在美国直接融资房地产企业当中，特别是商业不动产当中大概占到7、8成。银行的钱非常少。

“我们以往70%以上是银行的钱。最近所有地产公司在开拓未来，住宅时代进入全面发展的房地产时代，做两个字变成做三个字。两个字是住宅，三个字是房地产。”冯仑称。

冯仑分析，由住宅公司全面转型到房地产公司，有三个重要特点：一、外部转化到内部空间里。二、商业模式由纵向模式逐步地变成单一的全能型的房地产开发商。逐步地变为收费开发商，变为横向模式，平台模式，逐步改变。三，财务安排的机制，由直接融资占主导，取代过往全部的间接融资。“这是最近房地产行业发生最实质性的变化，而这个变化带来的眼花缭乱事情大家非常难以辨别。”冯仑说。

目前中国的热钱体量很大，多到什么程度？冯仑说，现在保险公司的资产有10%可以用于房地产，特别是用于住宅和土地开发以外的其他各种类型的房地产，这个钱有1万亿。另外还有1万亿类似于影子银行、基金、理财公司，等各种金融服务机构进入到房地产公司还有1万亿。

问题是谁能用到这个钱？钱很多，跟你有关的很少。冯仑形象的比喻，这相当于非诚勿扰的找对象节目，男人、女人很多，但跟你有关的很少。现在房地产进入到了直接融资为主的时代，每家公司相当于在非诚勿扰上的男生和女生，怎么样保持灯不灭，而且别人过来是要面临的一个问题，或者就像中国好声音一样，你要看这些钱怎么为你转身。“直接融资时代最大的挑战就是这个。”

要迎接这种挑战，就要做到足够有信用，足够有能力帮别人赚到足够的回报。“这样才能够达成最后的交易，使你的资金和项目、能力做匹配。”

直接融资创造出新的商业模式

冯仑表示，加入到了直接融资时代，跟间接融资和银行打交道更难，而不是更容易。在这种情况下所有地产公司商业模式变化，围绕直接融资又创造出很多新的商业模式。

“万通5年前提出来要做专业的地产投资公司，其实就是瞄准这样的趋势，按照凯德的方式，我们是直接投资加上资产管理业务，以及资金和其他的服务业务一起做，同时资金里扩大产品类型，把工业地产、物流，这一部分相关的特种物业纳入进来，有一个逻辑范围。”冯仑介绍。

他分析，发达地区地产价格链已经从纵向开始变化，由制造业变为服务业，服务业演化为金融业。传统开发是制造业，空间的研究和运营是服务业，由此带来的财务安排和金融产品的变化，叫金融业。“所以现在全面的房地产我们不讲住宅，房地产整体价值链更多的大家要做一个选择，你是聚焦在制造业，还是服务业，或者聚焦在金融业？”

从公司来说商业模式发生了很大变化。在制造业阶段竞争力主要是在成本、规模、速度上竞争。

服务品质和财务安排的技巧，这是服务。而金融部分实际上竞争是创新能力，以及公司的信用和所有周边的一些组合资源能力。

“总之围绕这些东西创造出无限多跟房地产有关的服务类公司。”冯仑表示，在美国一共有60万家这样的服务公司，开发反而很少。在中国开发公司有6万多家，但服务类的公司少于开发公司。冯伦认