朱海斌：中国楼市调整关键期 房价上涨或会加速新政出台

　　编者按：摩根大通中国首席经济学家朱海斌为英国《金融时报》中文网撰稿时指出，尽管中央政府三令五申要坚持房地产调控，但是政策风险不容忽视。地方政府对于经济增长和地方政绩的追求，有可能使得稳增长措施最终演变为“吻”增长、“吻”楼市的局面。

　　楼市的上行风险在过去几个月内大大增加。这一变化源于与对中国经济下滑的担忧和政府政策权衡的猜测。随着二季度GDP增长率降到8%以下和通胀的明显回落，政策的着重点已明显向稳增长倾斜。在目前已经推出的各种政策措施中，加大公共部门投资，尤其是基础设施投资，仍然是稳增长政策中最重要的一块拼图。

　　加大公共投资带来的直接问题是，钱从哪里来?中国经济最近几年的高速发展过程中，一个行之有效的模式是房地产与投资两条腿走路。具体而言，房价的上升带来地价的上涨。这一方面提高地方政府的土地出让收益，另一方面，以土地作为担保，地方政府可以通过融资平台的模式从银行体系得到更多地贷款。而这使得地方政府有财力投资当地的基础设施建设和经济建设。基础设施的改善和经济的快速发展反过来进一步推高房价和地价，拉高房地产和相关行业。

　　随着经济的走低，政府的财政收入增幅今年出现了大幅的下降。银行信贷政策虽有放松，但不大可能再现2009年开闸放水的局面。而前两年累积的地方融资平台贷款仍需财政和银行体系在未来几年慢慢消化。在这种情况下，今年上半年土地出让面积较去年同期大幅下滑20%左右，使得地方政府在融资能力上更加捉襟见肘。如果楼市持续低迷，以公共投资为主的稳增长措施将可能成为无米之炊。这使得市场对于房地产市场在下半年回升的预期大大加强。在中央和地方的博弈过程中，稳增长将成为地方的一个重要筹码来或明或暗地放松楼市调控。最近中央屡次重申房地产调控不放松，并叫停河南、珠海等地的微调政策，都显示楼市博弈进入敏感期。

　　那么，政策放松的风险有多大?尽管中央政府三令五申要坚持房地产调控，但是政策风险不容忽视。如同上文指出的，以加大政府投资为主的稳增长措施与坚持楼市调控两者之间存在冲突。而地方政府对于经济增长和地方政绩的追求，有可能使得稳增长措施最终演变为“吻”增长、“吻”楼市的局面。

　　要降低这一风险，一个釜底抽薪的方法是放弃以公共投资为主的稳增长思路，而改为以减税和鼓励私人投资为主。在政府希望扶持的一些领域，政府也可以通过减税或补贴等方式给予支持，而不必要成为直接投资方。实现这一转变可以大大降低政府部门的支出和融资压力，从而使政府可以更专注于经济结构调整的目标。同时，这也可以降低公共投资中出现的低效重复建设或贪污腐败等问题，提高投资效率。最重要的是，这与坚持楼市调控之间并不存在矛盾。相反，房地产市场暴利的消失和楼市向常态恢复有利于企业重燃对实体经济投资的热情，有利于中国经济的转型和持续发展。

　　近期，处在回暖中的房地产市场频频感受到政策的冷风袭来。从上周开始，国务院督查组在全国一些省市的调查行动展开，或明访或暗查，目标直指房地产调控的执行情况和效果;周四，“取消预售房制度”的传言一度引致地产股下降。在业内人士看来，现阶段的房地产市场正处在政策调控的敏感期，其一举一动均受到国家的密切关注。目前市场普遍存在国家可能会出新调控政策的预期，因此房地产市场时刻处于紧绷的状态，一有“风吹草动”，市场必会有大的反应。

　　新房上涨有结构性因素

　　然而，从今年5月份开始，深圳一手房市场也出现持续回暖的态势，房价逐月微幅上涨。官方统计数据显示，7月深圳新房均价为20194元/平方米，环比6月均价18959元/平方米上涨6.4%，这也是深圳新房均价连续3个月上涨，相比今年1月份17105元/平方米的新房均价，上涨幅度更是达到18%。

　　市场分析人士认为，深圳连续3个月新房上涨，有结构性的因素，比如，7月份福田区新房共成交了276套，环比增长193.6%，在福田区成交放量、比重提升的拉动下，拉高了全市新房成交均价。此外，新房均价的提高还与刚需持续释放，市场尝试提价有关。

　　对于置业者关心的深圳房价上涨是否还会延续的问题，市场分析人士普遍认为，当前中央对房地产调控的决心很大，尤其是对房价的变化关注度高，特别是对地方政府政策微调幅度、开发商提价、消费者入市心态等，会有所抑制。受这样的政策预期影响，房价连续上涨的压力很大。

　　深圳中联地产专家认为，下半年房价持续的小幅回升趋势或有所放缓，8月份的房价将以平稳为主。世联地产(002285)分析人士也表示，下半年深圳楼市“以价换量”仍是主基调，在限购限贷限价“三限”政策未有松动之前，全面回暖之势难成。

　　房价上涨或会加速新政出台

　　上周，最受市场关注的热点信息来自于国务院督查组的行动。督查组兵分8路，对16个省(市)贯彻落实国务院房地产市场调控政策措施情况开展专项督查。有业内人士分析认为，此轮督查过后，或有新一轮政策出台，而当前房价上涨过快的趋势或会加速新政出台进程。

　　根据国家统计局的数据，今年6月，全国70个大中城市新建商品住宅(不含保障性住房)价格平均环比上涨0.02%，在连续下跌8个月后首次出现正增长。

　　另外，在“新国八条”出台一年半之时，个别城市在“限购令”等政策的执行中出现松动，导致部分投机投资需求伺机入市。

　　而此次国务院督查组的行动，目的很明确，就是要巩固调控成果，坚决防止房价反弹。

　　世联地产华南区首席分析师曹取认为，7月份房地产市场的数据尤其是房价的走势十分关键，它可能会成为新政出台的直接诱因。新政将会围绕个人住房信息、房产税等方面展开，尤其是作为楼市调控和税费改革的一项长效机制，房产税试点可能将加快推进。