透视融创2022年报：权益1.4万亿优质土储，净资产达864亿

3月31日，融创中国控股有限公司（01918.HK）披露其2022年中期及全年经审核业绩报告。根据财报，融创全年合同销售额1693.3亿元，实现收入约967.5亿元，截至2022年末的现金余额约375.4亿元。

从两份财报来看，融创降负债初显成效。截至2022年12月31日，融创负债总额同比下降约481亿元。其中，公司有息负债约为2984亿元，相比2021年减少约233亿元；公司连同其合营及联营公司的有息负债约为人民币4043亿元，相比2021年减少约642亿元。

受房地产行业持续低迷、销售遇阻等影响，市场对于2022年房企业绩表现不佳早有预期。据不完全统计，已有超50家港股上市房企、超40家A股上市房企出现业绩亏损，而存货减值计提是亏损的主要原因。出于审慎考虑，融创在财报中进行了充分计提，2022年核心净利润亏损约138.6亿元，同比减少约45.2%，剔除公允价值调整及物业减值拨备影响后的毛利率为9.4%。

“从财务角度来讲，融创因物业计提减值造成的利润亏损属于‘浮亏’，预计不会对现金流和企业经营带来影响。”一位机构分析师表示。与一时的账面盈亏相比，现阶段更应关注房企的资产质量，好的资产质量在市场好转时存货减值也能回调回来。资产质量成为房企未来利润护城河。

存货减值充分计提后，截至2022年末，融创净资产约864亿，充分证明在市场极端环境下，公司的资产底子厚实，能够抵御外部风险，预计境外债重组通过后，融创还将成功削债200亿左右，净资产有望回归至千亿规模，投资价值进一步提升。

融创于出险房企中率先发布2022年中报、财报，对市场释放出经营恢复的强烈信号，可视为对行业各方信心的有力提振。

3月29日，融创中国董事会主席孙宏斌在境外债务重组说明会上就债务逾期对投资人诚挚致歉。自2021年四季度行业巨变以来，融创出现了阶段性困难、面临了前所未有的经营压力。追求规模的惯性，曾让融创在投资上过于乐观和激进，在控制发展节奏、降低杠杆方面不够坚决，在管理上也存在授权过于下放等问题，最终导致安全垫不够厚，没能经受住这一轮考验。孙宏斌对此表示，管理团队已进行了深刻反思，将持续总结经验与教训，“对于公司恢复正常非常有信心”。

融创中国CEO汪孟德谈到，过去一年里公司围绕两个重心推进工作，一是全力保交付和基本运营，另一个就是保价值。融创努力寻求和推动整体解决方案，支持公司全面恢复正常，目前各项工作都取得了积极进展。

日前，融创已就境外债重组方案与债权人小组订立重组支持协议，按照行业惯例，方案预计会顺利拿到75%以上的赞成票，并在年内完成必要的法律程序。2022年末，融创160亿元境内债重组也已顺利通过，是目前出险房企中极少数率先完成的公司。融创积极满足港交所复牌指引要求，预期将于4月完成复牌。

“境内外公开市场重组的成功、2022年年报的发布和股票的复牌，是公司恢复的重要里程碑，也是支持业务整体恢复的坚实基础。”汪孟徳表示。

2022年，融创坚守对高品质产品的追求，在84个城市完成18万套交付。同时积极申请保交楼专项借款、配套融资等，确保项目的建设及交付。目前第一批次保交楼资金已落地约110亿元；第二批次也已经有几十个项目获批，资金已有实质落地。

与此同时，融创积极推进和AMC资产管理公司的合作，为优质项目引入启动资金，推动了多个重点项目的稳定运营及顺利竣工。目前已经落地了包括上海董家渡、武汉桃花源等项目，合作落地规模超200亿人民币。作为四大AMC的首轮合作对象，展露出资产管理公司与合作伙伴对融创资产质量的认可。

根据财报，融创还与境内其他贷款人达成本金合计181.7亿元贷款展期。截至2022年末，融创权益土地储备约1.3亿平方米，权益土地货值约1.41万亿。高质量土储将有力支持公司后续经营安排，为偿还展期债务提供稳定现金流。

汪孟德表示，随着公司复常工作的有序推进、落地，经营不断恢复，市场对公司的信心也将逐步提升。“公司将抓住市场窗口，加大供货力度，促使销售在下半年有一个更好的恢复，支持经营更快的恢复稳定。”

2022年财报的发布，是融创逐渐走出债务风险、推动后续复牌、全面恢复正常经营的重要标志，伴随行业信心的持续修复，依托优异的资产质量和多年累积的竞争优势，率先进入新一轮健康发展的通道之中。