政策效果尚不明显，五一假期新房整体成交同比降幅仍较大

2022年以来全国已有超百城先后从限购、限贷、限售和购房补贴等方面优化政策，促进居民合理购房需求释放，4月供需两端政策落地节奏加快，政策涉及范围进一步向优化限购、限贷、限售等方面延伸，部分城市市场信心有所修复，但政策效果尚未明显显现，整体市场预计仍偏弱，叠加部分城市疫情反复影响，重点城市成交规模仍处低位。2022年五一假期期间，重点监测城市中，多数城市市场低温态势延续，成交规模同比降幅较大。

　　五一假期代表城市成交规模同比下降超五成，政策显效仍需时间

　　五一假期市场成交活跃度仍较弱，购房者市场信心尚未明显改善。当前，政策环境已明显改善，部分热点城市市场信心有所修复，但受疫情反复等因素影响，政策效果尚未明显传导至市场端，根据中指监测数据,2022年五一假期期间(4月30日-5月4日)，重点监测城市新建商品住宅成交面积较去年五一假期下降52.3%。多数代表城市新房成交规模同比下降，其中武汉、苏州、温州同比下降均超五成。

　　▍典型城市

　　北京：受集中备案影响，五一假期期间，北京新房成交面积同比大幅增长。4月以来北京市场持续恢复，但受疫情反复影响，近期楼市复苏步伐放缓，新房和二手房市场活跃度有所回落，五一假期新房案场到访量、二手房带看量均不及预期。

　　预售开盘方面，五一假期前北京新房取证速度加快，新取证项目主要分布在顺义、朝阳、大兴、怀柔、丰台、昌平和门头沟区。五一假期，北京监测新开盘项目2个，整体去化率近五成。

　　深圳：在深圳楼市筑底低位徘徊多月后，进入4月份，特别是深圳复工复产之后，楼市有回暖迹象，五一假期期间，看盘量有所增加，深圳新建商品住宅累计成交1.79万平方米。2022首批8宗住宅用地均拍至地价上限，市场信心逐步修复。

　　青岛：开发商紧抓五一小长假节点开展丰富的营销活动吸引客户促进成交，包括特惠房、低折扣等，但目前楼市仍处于筑底期，叠加疫情影响客户收入预期，购房信心不足，市场未明显提振。受个别项目集中备案影响，五一假期青岛新房成交面积同比有所增长。

　　广州：五一期间开发商营销推广较为积极，40个左右楼盘有营销动作，其中全新楼盘超20个。从现场人气来看，五一假期楼市多个楼盘现场人气较旺，尤其是部分位置较好的全新楼盘，但不同区域、不同项目分化明显。

　　郑州：五一期间郑州多个楼盘推出促销优惠活动，房企普遍采用特价房、降价促销等多种促销方式，售楼部人气逐渐提升，但受疫情封控政策影响，小长假楼市去化不及预期。

　　重庆：近期房地产政策利好频发，为抢抓五一假期市场，房企推盘节奏加快。为促进成交，房企加大促销力度，特价房、送物管费、契税补贴等策略频出。整体成交热度较4月有所提升，但与去年同期相比差距仍较大。

　　天津：天津市场整体仍较低迷，各板块表现冷热不均。多数楼盘去化不理想，超五成楼盘五一假期去化套数不足10套，成交主力仍以市区以及核心板块为主。

　　南京：小长假期间，受市场多重积极信号影响，市场情绪较4月好转，购房者信心有所提升。开盘项目中基本是平推开盘，多数项目选择在节前开盘，假期间通过多种优惠活动加强营销。此外，还有一些尚未开盘正在蓄客阶段的项目或纯新盘公开，现场到访量相较之前增加。

　　杭州：五一假期杭州楼市供应放量，但多为远郊盘。郊区盘积极推出促销活动，多采取送车位、购物卡等方式，对市场需求提振有限，新房摇号、开盘表现均较一般。杭州郊区富阳楼市调控有放松可能性，计划推出针对人才倾斜的购房政策，或对市场信心带来一定修复预期。

　　短期市场预判

　　4月底，中央政治局会议定调楼市，“支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展”。短期来看，房地产调控政策进入密集优化期，早期市场上行阶段出台的部分过严限制性政策已不再适应当前市场阶段，预计各地将继续加大信贷支持力度，降首付、降房贷利率，同时适度优化调整限购、限售、限价等政策，促进销售回暖。

　　在当前房地产市场调整压力持续较大的背景下，中央政策定调已明确释放积极信号，各地因城施策力度进一步加大预期较强，政策放松有助于购房者预期和置业信心恢复。预计在政策发力显效、疫情得到有效防控后，市场企稳可期，尤其是基本面支持强的热点城市有望率先企稳，进而带动重点区域三四线城市完成筑底。