上海楼市疫后新盘或大量入市，有效缓解供需矛盾

据上海链家研究院的监控数据显示，成交方面，4月份全市共成交新建商品房831套，环比下降83%，同比下降89%;成交金额67亿，环比下降81%，同比下降83%;套均总价809万元/套，环比增长10%，同比增长46%;成交均价69247元/平,环比增长8%，同比增长36%。2022年前4月，全市累计成交金额1718亿，同比下降21%，成交套数2.5万套，同比下降28%，套均总价698万元/套，同比增长10%，成交均价62124元/平，同比增长11%。

　　供应方面，4月份供应暂停。第一批集中供应中，有十余个楼盘受疫情影响，延期开盘或认购。2022年前4月，全市累计供应套数2.8万套，同比增长58%;供应均价60485元/平，同比增长23%。

　　受疫情影响，4月份供应暂停。第一批集中供应中有十多个楼盘延期开盘或认购，原定入市的第二、第三批集中供应推迟，整体供应节奏被打乱。不过一旦疫情缓和，可能两批次供应量会比较集中的入市，预判疫后新房市场的供应量会比较大，可能会有超过70盘入市。这对购房者来说会是个利好，因为购房者的选择面较广，会分散购买力，一定程度上降低单个楼盘的积分，有利于购房者入围心仪的楼盘。此外，充分的供应也有助于释放疫情期间被抑制的购房需求，缓解供需矛盾。

　　目前，已经有近30个楼盘启动线上验资，为之后的楼市恢复做准备。当然，面对同一时间段大量楼盘的入市，购房者也需要更仔细的做好筛选，因为如果合并批次的话，同一批次只能认购一个楼盘。

　　由于4月份并无楼盘开盘，目前看到的成交数据系此前已开楼盘的网签数据，不反应实际成交情况。疫情缓和后，参考此前2020年的经验，改善需求可能会进一步增强，而疫后对于市区房源的入市很可能会放松，也会进一步激发改善需求的入市。不过需要注意的是，改善需求对于带动楼市的热度有比较显著的影响。

　　但考虑到房地产跟稳增长密切相关，牵动上下游多个行业，对带动相关的投资与消费增长起到比较重要的作用，所以短期内采取收紧的可能性不大。从全国范围来看，疫情期间，多个楼市调控政策松绑。4月29日，中共中央政治局会议支持各地从当地实际出发完善房地产政策、支持刚性和改善性住房需求。人行上海总部提出，重点加大对首套、小户型、新市民购房信贷支持。而对于上海来说，临港的购房政策已出现一定的宽松，在重点支持单位中工作的人才，购房资格由满一年以上缩短为3-6个月。

　　分环线来看，4月份外环以外成交586套，占全市总成交量的71%，占比减少。中环以内成交217套，占比26%，占比大幅增加，所以目前释放的网签数据主要以市区的楼盘为主，这也是成交均价同比涨幅较高的原因之一。2022年前4月，内环以内成交占比9%，为近年来最高。

　　从均价来看，4月份中外环间和外交环间由于成交结构的关系，均价的同比涨幅较大。2022年前4月，中环以内和郊环以外均价同比下降，中外环间和外郊环间均价同比增长，其中外交环间同比增长14%。

　　分区域来看，4月成交量TOP3区域为浦东、松江和杨浦，分别成交437/92/92套，均价为47841/50445/113777元/平。今年前4月，累计成交TOP3区域为浦东、松江和宝山。从各区域的成交情况来看，杨浦、浦东和虹口的成交量较去年同期出现显著的增长，其余区域均下跌。杨浦和虹口的增长主要源于供应结构的关系，浦东的增长主要来自临港新城。从成交均价来看，浦东、黄浦和金山的均价同比下降，其余区域增长。

　　分板块来看，4月成交量TOP5板块为临港新城、唐镇、松江新城、东外滩和四川北路。今年前4月，TOP5板块为临港新城、唐镇、松江新城、颛桥和周康。

　　从今年前4月的累计成交结构来看，90-110平的占比增加较为显著，达到49%，较去年增加了9个百分点。小户型和大户型的占比都有下降，其中，110平以上的占比29%，较去年下降了5个百分点。其中，110-140平的占比下降的相对更多，而140平以上的占比几乎没有变化。

　　从总价段来看，600万以上的占比增加了9个百分点，而600万以下的占比下降。