陈真诚：房企市场预期调查显示开发商都不“糊涂”

　　房地产开发企业，作为房地产市场的一个主要参与要素，对未来市场的预期，往往决定其未来的市场心态和经营决策，进而影响其包含经营行为在内的各种市场行为，而这些又无疑将反过来影响房地产市场相关因素的变化，进而影响房地产市场走势，及房地产调控政策的效果。因此，了解、研究开发企业对未来房地产市场的预期，准确把握房地产市场走势，无论对业内企业经营决策者还是对行业监管决策者而言，都具有重要的积极意义。

　　为更好地了解开发企业对下半年房地产市场的预期，为相关领导、政府决策部门提供决策参考依据，以优化未来房地产调控，促进房地产市场平稳健康发展，湖南省住房和城乡建设厅房地产监管处委托湖南省房地产研究中心在2012年6月22日—7月10日期间开展了房地产开发企业对未来房地产市场预期的专项问卷调查。

　　本次问卷调查系随机抽样调查，以传真、电子邮件、现场派送问卷的方式将“房地产开发企业房地产市场预期问卷调查”(每题限选一项)问卷发放给湖南省内150家房地产开发企业，然后由房地产开发企业的高层管理人员填写后回传湖南省房地产研究中心，回收了有效问卷130份。

　　本次调查问卷所涉及的内容，涵盖了决定房地产市场表现、影响房地产市场走势的方方面面。从调查结果的统计分析来看，对中央和地方政府的调控政策形势，以及对今年下半年房价走势等商品房市场形势、土地市场形势、房地产金融形势和开发企业群体的降价促销意愿、消费者的购房意愿变化等，开发企业整体都有比较理性的预期，都有比较切合实际的判断，都不“糊涂”或“迷茫”。这与一些媒体报道等舆论渲染的情况，并非一致。

　　值得指出的是，虽然此次问卷调查对象只是湖南省域范围内的房地产开发对象，但无疑在二、三线城市尤其中部省会市场具有一般性意义，而且调查样本量达到了130家开发企业，因此，此次问卷调查结果，对整体房地产市场具有一般性参考价值。

　　以下是本次“房地产开发企业房地产市场预期问卷调查”的结果分析报告：

　　一，对房地产调控形势，有比较理性的“准确”预判。

　　调查显示，37%的企业认为中央政府将维持房地产调控现状，55%的企业认为房地产调控会松动。其中，50%的企业预判将“部分结构性松动”，只有5%的企业选择将全面“放松”。选择将“进一步从紧”的也只占8%。但对所在地地方政府层面房地产调控形势，开发企业则有明显不同的区别。只有28%的企业认为地方政府将维持房地产调控现状，而有67%的企业认为房地产调控会松动。其中，52%的企业预判将“部分结构性松动”，选择将全面“放松”的则占到15%。选择将“进一步从紧”的仅只站5%。

　　可以看出，对于房地产调控是否会放松，对于调控政策是否会松动，如何松动，开发企业普遍有“提前性”预判，都已经知道政府“将怎么做”。开发企业尤其知道，地方政府松动调控的可能性比中央政府松动调控的可能性大，而且知道主要是部分结构性松动，不是全面松动。这是非常切合市场实际的。

　　按照经济学上的预期理论，作为房地产市场主要参与要素的开发企业，已经提前对政府未来调控形势做出了准确预期，提前知道了政府未来调控政策将如何变化，就将提前采取行动，对冲不利于己的政策，或提前做出顺势而为、有利于己的决策。也就是说，在开发企业普遍做出了准确的预期并提前采取对应行动之后，政府或出于稳增长目的或为稳定土地财政而托举房市目的而出台的“马后炮”式的政策，很可能将被在多方面加以放大，使得政策的效果超过之前的设想。本文作者陈真诚分析认为，这足以解释，为什么中央政府提出要把稳增长放在更加重要的位置、货币政策进行所谓“微调预调”放松、30多个地方政府“微调”房地产调控政策之后，房地产市场在5、6月份突然再次出现了超过一些人想象的反弹?也足以说明，为什么在之前多年里房地产调控总不见成效。