陈真诚：房企市场预期调查显示开发商都不“糊涂”

　　四，对商品房投资、新开工项目增减预期，分歧明显。

　　调查显示，在“对下半年商品房开发商投资变化的预判”方面，39%的开发企业选择“小幅增加”，选择“与上半年持平”的占28%，但预计投资下降的比例也达32%(选择“小幅减少”的占21%，选择“大幅减少”的占11%)，而选择“大幅增加”的只占1%。

　　在“对下半年商品房开发商新开工项目变化的预判”方面，38%的开发企业选择“小幅增加”，选择“与上半年持平”的占24%，但预计下降的比例也达33%(选择“小幅减少”的占25%，选择“大幅减少”的占8%)，而选择“大幅增加”的只占5%。

　　这些说明，开发企业对下半年商品房开发投资变化、新开工项目变化的预期方面，虽然有约四成的开发企业预期小幅增加，但预期小幅增加、与上半年持平和小幅减少的，基本上呈三分天下之势，分歧明显。由此可以看出，开发企业对是否增加投资、增加开工方面比较纠结。

　　五，预期货币政策继续放松，但融资形势依然不乐观。

　　调查显示，在“对下半年商品房开发商从银行获得贷款融资形势变化的预判”方面，43%的开发企业选择“与上半年差不多”，选择“部分更难部分变易”的占29%，选择“普遍更难”的占20%，而选择“普遍变易”的只占8%。

　　在“对下半年商品房开发商从正规民间借贷获得借款融资意愿变化的预判”方面，36%的开发企业选择“部分更愿意部分不愿意”，选择“与2季度差不多”的占26%，选择“普遍更愿意”的占22%，选择“普遍不愿意”的占16%。

　　在“对下半年商品房开发商从正规民间借贷获得借款融资利息变化的预判”方面，50%的开发企业选择“与上半年差不多”，选择“小幅下降”的占24%，选择“小幅上涨”的占22%，选择“大幅下降”、“大幅上涨”的分别只占3%、1%。

　　在“对下半年央行是否继续下调商业银行存款准备金率的预判”方面，48%的开发企业选择“继续下调1次”，选择“继续下调2次”的占25%，选择“继续下调2次以上”的占5%，选择“不会下调”的占13%，选择“下半年不会下调但明年下调”的占9%。

　　在“对下半年央行是否继续降息的预判”方面，56%的开发企业选择“继续降息1次”，选择“继续降息2次”的占12%，选择“继续降息2次以上”的占5%，选择“不会降息”的占19%，选择“下半年不会降息但明年降息”的占8%。

　　(注：中国人民银行7月5日晚决定自2012年7月6日起下调金融机构人民币存贷款基准利率，本次问卷调查在2012年6月22—7月10日期间开展，其中包括了部分问卷回邮的在途时间，问卷调查所得为这次降息之前的预期调查结果。)

　　可以看出，开发企业普遍认为，今年下半年的货币政策会进一步松动，但松动依然有限，仍属于“微调”，不会是全面松动。而且，即便货币政策进一步松动，即便部分开发企业的融资环境将有所改变，但整个开发企业的融资形势依然不乐观，大多数企业依然不容易从商业银行获得开发贷款。由于开发贷依然不容易获得，更多开发企业愿意从正规民间借贷获得借款融资，只有16%的开发企业认为开发企业将“普遍不愿意”的从正规民间借贷获得借款融资。而开发企业认为从正规民间借贷获得借款融资的利息，在下半年不会有大的变化，其中有半数开发企业认为与上半年差不多，只有极少数开发企业认为大幅下降或大幅上涨。这也说明，随着调控的持续推进，房贷政策继续从紧，开发企业的资金形势将日趋严峻，资金压力将日趋加大，对从正规民间借贷获得借款融资的需求增加，但融资利率成本过高将成为开发企业融资需求实现的障碍。因此，本文作者陈真诚分析认为，虽然开发企业从正规民间借贷获得借款融资的需求增加，但也难以形成利率上涨的支持。另一方面，正规民间借贷领域的资金输出方，虽然一般也不愿意大幅度降低利率，但可能因应市场调整大势而小幅下调利率。