陈恒：在房地产市场多方博弈漩涡中 楼市天平如何平衡

    当房地产调控遭遇“稳增长”重任，当扩内需目标遭遇“限购”门槛，当经济下行压力遭遇楼市回暖征兆，当个别地方几度试探微调底线，房地产市场已陷入多方博弈的漩涡之中……

    针对近期房地产市场出现的新情况、新问题，国务院办公厅7月24日发文称，坚决抑制投机投资性需求，巩固房地产市场调控成果。然而，面对楼市调控的两难选择，如何取舍？怎样平衡？

    降与涨：回暖不意味着反弹

    ［背景］国务院决定从7月下旬开始，派出8个督查组，对16个省（市）贯彻落实国务院房地产市场调控政策措施情况开展专项督查。此次督查的重点是检查住房限购措施执行情况，差别化住房信贷政策执行情况，住房用地供应和管理情况，税收政策执行和征管情况。

    国务院“新情况、新问题”的提法被广泛解读为是针对近期全国范围内出现的楼市回暖迹象和楼价上涨预期的情况提出的。

    今年以来，政策密集“给力”，房地产调控效果初显。然而，进入6月以来，不少地方楼市交易回暖，房价出现回涨苗头。国家统计局7月18日公布的6月份数据显示，时隔8个月后，70个大中城市平均房价在连续下调8个月后环比出现上涨，新建商品住宅价格环比上涨的城市数量首次超过环比下降的城市数量，房地产调控走到关键节点。
   
    于是，一些房企和中介开始急着宣告：“楼市要全面回暖了，快来买呀！”市场上甚至开始出现所谓的“高价地”和“受捧盘”。

    房价是全面回暖还是暂时的恢复性上涨？

    住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹认为，业内出现回暖说，其主要原因在于今年整个宏观经济增速下滑比较明显，国家在不到一个月时间里连续降了两次息，释放了放松货币的信号。这带来了未来房地产政策要逆转的猜测，也促使一些正在观望的购房者开始出手。
   
    “数据显示，1-6月房地产企业的投资销售比是131.1，这个数字与2008年基本持平。从供应角度看，国家统计局公布的数据显示，我国至少还有2亿平方米的商品房没有售出，这个数据比2008年的1.8亿平方米还要高。”秦虹说。

    “今年1-6月，全国房地产开发投资增速为16.6%，比2009年高位的30%下降了近一半，而土地购置面积增速同比下降19.9%，全国住宅新开工面积的增速同比下降10.2%。”综上分析，秦虹指出，房地产整体的供需关系并没有得到根本的扭转，成交大幅度反弹特别是价格大幅度反弹是不具备基础的。

    “目前楼市成交量上升，仍是刚需所致。从住建部目前统计来看，自住性购房成为主流，不少项目首次购房比重达到了70%，有些项目甚至达到了90%。”住建部政策研究中心住宅与房地产产业处处长赵路兴判断，房地产市场正朝着调控的预期方向发展。在限购红线不松动的情况下，房价很难再上涨。

    事实上，出现“受捧盘”只是少数开发商为促销搞的噱头；而“高价地”也不具有标杆意义。今年上半年，房地产用地流标流拍1882宗，而去年同期为1081宗，土地市场处于下行阶段。分析人士指出，在中央坚持调控楼市以及住房供应充足的背景下，市场的周期性回暖并不足以支撑房价大幅上涨。