秦虹举了一个数字:今年上半年,全国房地产开发企业投资额与销售额,就是投出去的钱和收回来的钱这两者之比是131.3∶100,也就是投资额比销售额高出了30%。这和2008年开发企业资金链最紧张的时候基本上是持平的。 “也就是说,经过2009年下半年到2010年、2011年上半年两年的时间,开发企业都是投资额低于销售额,投的少,收回的多,从现在开始,投出去的钱大于收回的钱,这反映出开发企业资金压力目前仍然没有得到全面的缓解。”秦虹分析。
不过,秦虹认为,在这样的情况下,未来开发企业更多的是寻找一些机会性投资。“如果我们地方政府有一些好的地块,投资价值比较大的地块,开发企业还是会积极投资的。但是,在短时间内指望全国土地购置面积从负增长19.9%很快地变为正增长,目前来看有很大的难度,但是机会性投资是大量存在的。”
C
解决房地产热要从市场之外找原因
对于目前国家实行的房地产限购政策,秦虹认为这只是暂时的。要解决根本性问题,还要从房地产市场之外找原因。
秦虹说,2008年2月份中国的M2(广义货币)余额是42.1万亿元,到了今年上半年,M2已经达到92.5万亿元,四年增发货币50万亿元,这么多货币,投到哪里去啊?“有什么可赚钱的行业吗?不解决根本性问题,投资选择房地产仍然是不可避免的。”
秦虹认为,现在的房地产市场调控政策不能放松,因为影响房地产市场变化的所有外部因素没有得到解决,比如政府的土地财政、金融投资品种开放等问题都没有解决,资金对房地产投资的压力依然很大。
D
调控市道下,房企该如何发展
目前国家对房地产市场的调控对投资和投机性需求不敢放也不能放,市场主要是以满足自住性需求为主。在这样的情况下,秦虹建议,开发企业要做好转型,开发新产品。
一是要审时度势,积极地做好自己的调控和转型。过去楼市投资性需求占比大,开发商不太需要研究自己的产品类型,因为有很多人买。这些因投资性需求买房子的人也不在乎你房子的结构、功能、环境、服务水平等,因为他不住,他是为了卖,为了赚钱。而市场转变到以自住性需求为主的时候,购房者对房子的功能、质量、结构、服务、配套等会非常在意。“我认为今后的市场一定是属于那些专业化能力比较强、品牌美誉度好的企业,像过去有了钱就来搞房地产、什么也不懂的那些外行,今后就没有市场。”
对于自住性需求的市场容量,秦虹认为,在未来20年,这方面需求还是非常强劲。“过去10年,北京、上海平均每年新增常住人口(就是居住超过半年以上)60万人,这部分人要解决住房问题的话,按3个人住一套房子,无论是租还是买,北京、上海需要每年新增新建住房20万套,这还不算拆迁。”秦虹说,从现实来看,北京、上海都还没有解决好新增人口的住房问题,在这两个城市蜗居的情况非常普遍。
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