2012重庆楼市将率先在全国回暖 开发商让利刚需入市

　　目前，中国楼市陷入了困境是不争的事实。但从2012年春节长假之后，当全国城市的成交量一片惨淡，北上广深等一线城市面临个位数成交甚至零成交之时，重庆楼市却迎来了“小阳春”，一直保持每周接近3500套左右水平的去化量，且有继续上升趋势。这预示着2012年的中国楼市中，重庆将率先在全国回暖。原因于下：

　　1、重庆商品房成交量连续增长

　　在2月13-19日这一周，重庆主城共成交商品房3921套，较上周增加412套，成交面积达34.55万平方米，较上周增加3.12万平方米，增幅为9.83%。这已经是连续三周的成交量增长。

　　2、供应持续低位、去库存加速

　　连续5周以来，重庆主城的供应量均小于10万平方米，但每周的成交量都在30万平方米以上。在供不应求的状况下，反映了目前的重庆楼市主要是在消化库存，且速度有加快之势。

　　3、开发商让利跑量刺激刚需入市

　　重庆的开发商，根据各自企业的不同状况，分别制定了不同的促销策略，在主动让利和“折奖送”的不断重复之下，房价已经回归到了许多购房者的心理价位。这一手段，极大地刺激了刚需购房者的入市，从而带来了交易量的不断增加。目前，重庆楼市已经连续三周的房价保持在6000元/㎡左右，这让长期观望的客户下定了购房的决心。

　　4、重庆楼市的购房者“心理阴影”相对较弱

　　在全国的楼市中，重庆是唯一没有限购的二线城市。一般说来，长期遭受“三限”调控的地方，购房者或多或少形成了观望、看跌的“心理阴影”。然而，重庆的购房者因为没有遭遇“限购”的打压，其“心理阴影”就会相对较弱。对于没有“心理阴影”或相对较弱的人来说，其一切行为均比较理性，他们会真正思考市场的真相，该出手时一定会出手。

　　5、短期利好力促重庆楼市反弹

　　在存准下调、返乡置业、销售旺季等短期利好下，重庆楼市出现了反弹现象。仅2月上半月，重庆主城就交易了7270套商品房，交易面积近65万平方米。

　　6、长期利好造成重庆楼市刚需强劲

　　重庆楼市的长期利好主要表现有两个方面：一是重庆的城市化率较低（约为45%），低于全国的平均水平（49.7%）；二是重庆成了东部产业大转移的承接地。这两重利好，必定产生大量的刚需购房者，也反映出重庆楼市在较长的时间内都将处于刚需市场的状况。

　　7、经济快速发展增强了重庆楼市的购买力

　　近几年来，重庆的经济均保持了两位数的增长速度。特别是2010、2011年的经济增长速度，重庆均位于全国第一。高速的经济增长，必定提升居民的购买力。在目前中国投资市场不太发达的情况下，居民增加的购买力将更多地释放于楼市之中。

　　8、政府微调激发了购房者热情

　　在严厉的调控政策面前，自2009年以来，为民着想的重庆市政府先后出台了一系列微调政策，如首套按揭购房补贴政策、首套公积金贷款提高额度政策、上调房产税起征点政策、首套房基准利率贷款政策等。这一系列微调优惠政策，激发了一大批购房者的热情，对于刚需购房者来说，无异于雪中送炭。

　　9、公租房建设催生了新的购房者

　　重庆的公租房建房建设声势浩大，规模也是全国第一。然而，这并没有分流真正的购房客户（指真正买得起商品房的客户），反而把夹心层人群（指介于买得起房与买不起房的人群）变成了真正的购房者，可以说公租房建设催生了新的购房客户。原因有三：一是公租房普遍位置偏远，居住者出行不便，生活成本较高；二是公租房租金高于同地段的商品房房租，据悉，某区的公租房租金为11元/㎡?月，而该公租房旁边的一套非毛坯120㎡商品房（带家电）月租仅为1200元。在这种情况下，公租房的居住者就有得不偿失的感觉；　三是夹心层人群本想居住几年后买下公租房，但政府的回购政策及公租房的质量问题，迫使他们不得不放弃这一想法，并举债也加入到了购房者的行列，从而变成了真正的购房者。

　　10、重庆楼市利好政策将多于其他城市

　　近几年来，由于正在进行“5个重庆”（宜居重庆、森林重庆、畅通重庆、平安重庆、健康重庆）的建设，而每一个重庆的建设都需要大量的资金。正因为这“5个重庆”的建设，使得重庆市政府的财政相对其他城市来说更为吃紧。重庆市政府与其他城市政府一样，都严重依赖于土地财政。而土地财政的前提是房地产市场得到快速发展。因此，可以预见的是，重庆市政府在未来一段时间内一定会出台更多利好楼市的政策，这对楼市的回暖将起到强力催化的作用。

　　综上所述，重庆楼市的特点不同于全国。目前，重庆楼市交易量的连续增加，这不是小阳春、假阳春，而仅仅是一个回暖的开始。在上述10种利好的叠加效应下，这种势头必定进一步向前发展，正常需求与因调控而积压的需求必定得到尽快释放，最终变成大阳春、真阳春，从而率先在全国走出困境并全面回暖。笔者斗胆预言，重庆楼市大约在5月左右就会回暖，而全国楼市的回暖时间可能要到8-10月。