土地增值税清算,就像悬在房企头上的达摩克利斯之剑,每有风吹草动,都会引来一阵骚乱。2007年是如此,今天也是如此。
日前有媒体报道称,有税法律师根据国家统计局、财务部以及国税总局相关数据,对没有征收到位的土地增值税经过精心测算后得出结论,2005年至2012年8年间,全国房地产开发企业应交而未交的土地增值税总额超过3.8万亿元。其中,包括SOHO中国[简介 最新动态]、万科[简介 最新动态]、招商地产[简介 最新动态]、富力等45家房企榜上有名,万科截至2012年底应交未交金额高达58亿元,排名第三。
一时间,一场有关土地增值税的大讨论,真知与谬论混杂其间,令读者一头雾水。其背后,是这个历史繁杂的税种,在过去很多年形成的“普遍预征,清算缺位”的现实。
上市房企罕见集体否认
一石激进千层浪,昨天地产股全面下跌。“我们是做房地产的,不是拍电影的。”滨江集团在昨天紧急停牌后,其内部人士向上证报记者表示,为了避免市场误读,滨江集团选择临时停牌。“听说大家(其他房企)很多都会发澄清公告。”
果不其然,昨天晚间,华远地产、金地集团、滨江集团、中华企业、金隅股份、城投控股、北辰实业、万通地产、首开股份、北京城建等十余家上市房企发布公告,口径高度一致地否认欠缴土地增值税。部分房企直言有关报道系误读。
以万科为例,昨日早间,万科率先回应称报道源于误读,并称万科一贯坚持守法经营、照章纳税。近年来万科每年纳税额都约为净利润的两倍。2012年,万科总纳税额211亿,其中土地增值税52.8亿。而深圳市地税局则第一时间为万科“站台”,称未发现万科拖欠土地增值税。地产大佬任志强(微博)则在微博上高调质疑相关媒体,称其破坏企业与行业声誉,有可能起诉媒体的上述行为。
“预征”多年巨额拨备以防清算
要说清房企巨额的“应交未交”的土地增值税,先要把税种说清楚。根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及有关规定,转让国有土地使用权、地上的建筑物及附着物(即转让房地产)并取得收入的单位和个人,应当缴纳土地增值税。
具体税率为四级超率累进税率:即增值额未超过开发成本50%的,税率为30%;增值额占成本50%至100%,税率40%;增值额占比100%至200%,税率50%;增值额占比200%以上,税率为60%。
对于一些囤地多年的房地产企业,这是一个巨额的税率。过去十年间,部分城市房价与土地成本的涨幅有数倍甚至十倍不止。那么差额的30%至60%,意味着房企利润的“大出血”。当然,近年来,由于房企利润空间收窄,应缴土地增值税比例也确在降低。
2024-03-20 19:23
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