龙湖将在未来12-24个月内改善其流动性缓冲和资本结构

2月9日，标普将龙湖集团控股有限公司的评级展望由负面调整至稳定。与此同时，标普确认了该公司的长期发行人信用评级为“BBB-”，其高级无抵押票据的发行评级为“BB+”。

稳定的展望反映了标普的预期，即龙湖集团将在未来12-24个月内改善其流动性缓冲和资本结构。标普认为，该公司的融资渠道，特别是在银行融资方面的渠道已得到加强。这主要得益于2022年11月初以来，中国政府针对部分房地产开发商采取的一系列支持措施。

龙湖集团与多个中国主要银行签署了战略合作协议，包括全部六大国有银行。标普估计，该公司已获得不少于3000亿元人民币的未承诺授信，用于项目开发、再融资和并购。此类融资对公司财务结构的可持续性至关重要，因为截至2022年底，银行借款占债务总额的70%以上。

据了解，龙湖集团已于2022年12月9日获得由中国银行提供国内担保的7亿元人民币无抵押离岸银行贷款。该公司是为数不多获得此类贷款的民营房地产开发商。

公共债务方面，龙湖集团于2022年11月29日发行了20亿元人民币在岸中期票据。上述票据发行由中债信用增进投资股份有限公司提供担保。标普尚未发现由民营房企以纯信用发行的方式复苏债券市场的迹象。

标普估计，截至2022年12月31日，该公司拥有450亿至500亿元人民币的非限制现金(不包括托管账户的现金)。足以覆盖其200亿至220亿元人民币的短期债务。龙湖集团在2023年没有离岸债务到期。此前，原定于2023年4月到期的3亿美元债券被提前赎回。标普认为，由于该公司现金回收率超过100%，2022年的经常性收入强劲增长约25%，其非限制性现金仍处于高位。

标普认为，未来12-24个月，龙湖集团的杠杆率应该会得到改善，并保持在4.0倍以下。在标普看来，该公司的杠杆率在2022年底达到约3.9倍的峰值(债务/EBITDA之比)为暂时的。造成杠杆率飙升的主要原因是由于，行业整体的物业开发业务毛利率下降。

标普预测龙湖集团在2023-2024年的EBITDA将保持在490 - 510亿元人民币，收入下降10%-15%。不断增长的租赁业务利润率更高(60%-70%来自商场)，将为其EBITD提供支撑。

此外，龙湖集团还扩大了对部分高线城市的渗透，这些城市现在的土地成本更优惠。这些市场的需求更具弹性，加上该公司识别和执行土地投资的能力，应能将物业开发业务的毛利率从2022年的15%-20%稳定在2023年的20%以上。

标普认为，龙湖集团信用状况的进一步改善将取决于销售复苏、债务控制以及该公司在国内债券市场的信用情况。该公司在高线城市的业务，以及扎实的执行能力，应能缓解销售业绩下滑的风险。但是，该公司的信用状况还是取决于其销售复苏、债务管理和竞争地位的加强。

标普预计龙湖集团的合同销售额在2023年将下降1%-3%，而标普预测的行业降幅为5%-8%。据媒体报道，2023年1月，该公司的合同销售额同比增长1%，而行业平均降幅为33%。

龙湖集团的稳定展望反映了标普的观点，即该公司将进行审慎的财务管理，并在未来12-24个月内逐步将其杠杆率降至4.0倍以下。标普还预计该公司将持续受益于不断增长的经常性收入。