中央密集出台稳楼市政策

9月29日和9月30日，中央有关部门在国庆节前密集发布了三项支持首套房和居民换购住房的政策，显示出稳定房地产市场、支持住房刚性需求的决心。

　　9月29日，中国人民银行(下称“央行”)、中国银行保险监督管理委员会(下称“银保监会”)联合发布通知，宣布阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限。对于2022年6～8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在2022年底前，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。按照“因城施策”原则，符合上述条件的城市政府可根据当地房地产市场形势变化及调控要求，自主决定阶段性维持、下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限，央行、银保监会派出机构指导省级市场利率定价自律机制配合实施。

　　9月30日，央行又宣布自2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下(含5年)和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。这是央行时隔7年首次下调这一利率。为落实相关政策，据不完全统计，近日，湖南、安徽、海南、吉林、哈尔滨、杭州、成都、济南、昆明、郑州、南宁、石家庄、无锡、天水、泸州、襄阳、宜昌等多地已发布相关通告。事实上，即便地方有关部门没有专门发布通知，自今年10月1日起，这一政策也已开始执行。

　　此外，财政部在9月30日也发布支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告，宣布自2022年10月1日至2023年12月31日，对居民换购住房缴纳的个人所得税予以退税优惠。其中，新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税；新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税。

　　近两年来中国的房地产业出现拐点。房地产终端需求的下降叠加政府对房地产业的强力整肃，跟疫情前水平相比，很多房地产业相关指标都处于被腰斩的状态。今年以来，房地产市场持续低迷，给中国经济稳增长带来了巨大压力，消费者购房意愿和对房地产的市场预期均偏弱。据国家统计局9月16日发布的数据，8月份，70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比下降城市分别有50个和56个，比上月分别增加10个和5个。1～8月份，全国商品房销售面积同比下降23%，房地产开发投资同比下降7.4%。

　　面对仍在下行的房地产市场，中央果断出手予以支持，并不意味着“房子是用来住的、不是用来炒的”这一定位发生改变。目前出台的政策，主要着眼于落实房地产长效机制，因城施策用足用好政策工具箱，更好支持刚性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展，其政策效应也有待进一步释放。

　　在疫情持续散点多发、稳增长压力依旧较大、失业率特别是青年失业率仍处于相对较高水平、消费增长乏力的大环境下，这些政策能否刺激、能在多大程度上刺激刚性住房需求，仍是一个未知数。今年4月以来，尽管央行下调了首套房贷利率下限、并两次下调5年期贷款市场报价利率(LPR)，房地产销售回暖仍显波折。

　　拿阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限这一政策来看，据贝壳研究院、中金等市场分析机构专家对国家统计局房价涨跌公开数据的统计整理，70个大中城市中，符合条件的包括安庆、包头、北海等23个城市，占比约三分之一。

　　中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华分析，从积极的方面来说，金融主管部门从市场实际出发，引导部分房价持续低迷的城市大幅调低首套房贷利率，有利于缓解当地公众对房地产市场的悲观预期，从而在一定程度上有利于抑制市场过快下行。从消极方面看，该项政策要对市场产生预期的显著积极的效果，还存在两个大的障碍：一是由于房价数据不符合要求，部分可能最需要金融支持政策的城市反而被排除在外；二是在当前仍处于房地产市场下行阶段，在市场触底回升之前，购房需求难有以效增长。

　　华泰证券固收团队也认为，本轮地产政策相比2015年仍相对克制，但至少从政策端来看，不应怀疑存量工具储备和稳增长的决心。