8月销售降幅缩窄 万科“止跌企稳”与收缩拿地

中报季过后，碧桂园与万科同于9月5日晚间发布8月销售数据。

数据显示，8月内，万科企业股份有限公司实现合同销售面积202.6万平方米，同比减少7.66%；合同销售金额309.7亿元，同比减少16.37%。

作为传统的销售淡季，同时受高温天气、国内疫情多点散发的影响，万科单月合约销售相较7月减少27.2亿元，环比下降8.07%，在经历5、6月环比增幅回正后，7、8月再度环比下跌。

正如郁亮在万科2022年中期业绩会上表示，7-8月份与6月之间出现了比较明显的落差，其中6月由于疫情的回补及季节性因素，销售大幅回升，7月份以来则出现“停贷”等事件，一些爆雷企业无法完成交楼，对消费者买房信心打击非常大。

再谈及万科目标时，郁亮表示对今年全年的任务“止跌企稳，稳中提升”是有信心的。

从降幅角度观察，万科于8月销售金额同比减少16.37%，已较前7个月单月销售降幅30%-50%的水平大幅收窄。除了由于去年同期基数的原因，该公司此前回应投资者提问时也提及，公司坚持积极销售的策略，在多数重点城市，新开盘项目去化率高于市场平均水平。

不过，均价方面万科已连续3个月录得同比下降，8月录得1.53万元/平方米，同比减少9.43%。实际上除了3-5月，该公司的销售均价同比均有下降。

另据观点指数发布的"2022年1-8月房地产企业销售表现"研究报告显示，8月份前100房企实现权益总销售金额4104亿元，环比下降2.7%，同比下降35.7%。8月销售同比降幅相较7月有所收窄，主要因为去年同期基数较低。

但具体来看，房企的表现已经有明显的分化，部分房企销售同比大幅增长。在前20房企之中，11家环比增长，7家同比增长；比如建发房产、旭辉控股和华发股份8月权益销售金额录得同比增长分别42.5%、43.6%和55.8%。

在此之前，根据观点指数测算结果，万科以约2789.8亿元全口径销售额，排在榜单第三名，距离第二名的保利发展仅差27.2亿元。

现如今官方数据的发布，万科前8月的销售数据比预期甚至要更好一点。

观点新媒体查阅公告获悉，2022年1-8月，万科累计实现合同销售面积1709.8万平方米，同比减少37.1%；合同销售金额2799.4亿元，同比减少36.81%。与观点指数测算下第四名中海拉开近千亿的差距，可以说是前三的位置已然稳固。

权益口径观察，前三的房企碧桂园、保利发展和万科1-8月分别录得权益销售金额2400.2亿元、1943亿元以及1813亿元，同比下降40.4%、27.9%和37%。万科权益销售与全口径销售下跌幅度基本一致，没有存在被合作方拖累的现象。

据标普预估，未来2至3年万科的年合同销售总额将保持稳定为4700-5000亿元，2021年为6280亿元。

土地市场方面，继7月份新增广州、重庆两个项目之后，万科单月再度增加2个项目，分别为苏州工业园区的星海高中东地块和银川金凤区阅海商务区128亩项目，合计占地面积为14.3万平方米，权益建筑面积为14.7万平方米，权益地价为17.56亿元。

数据来源：企业公告

另外，万科新增物流地产项目1个，昆明经济技术开发区项目，权益比例为100%，占地面积为17.5万平方米，建筑面积为20万平方米，需支付权益价款2.32亿元。

从融资端来看，进入8月后更多房企继续发债，融资环境持续改善；与此同时，监管部门指示中债信用增进投资公司对房企发行的中期票据开展“全额无条件不可撤销连带责任担保”，涉及多家示范民营房企。

而作为具有国资背书的万科在融资方面也有多项动作。

其中包括，20亿元绿色中期票据成功发行，发行利率为2.9%；80亿元小公募项目状态更新为“已提交注册”，将用于偿还公司有息债务和置换已用于偿还到期债务的自有资金、补充流动资金、项目建设、股权投资等法律法规允许的用途。

在中期业绩会上，万科执行副总裁、财务负责人韩慧华也表示，万科大约有20亿元已注册未发行的信用债额度，另有80亿元小公募处于注册阶段，若获批将共计有100亿元再发行额度，接下来将根据市况及公司债务调整安排，择机发行。

另于8月21日，万科为满足香港新界大埔马窝路的大埔市地段第243号地块项目的开发需要，其控股子公司财荣有限公司根据项目开发进度及用款需求向交通银行（香港）有限公司申请了总额为30亿港币、期限为1年期的银团贷款。

除此之外，万科分拆万物云上市同样取得进展。8月23日，万科披露以优先发售的方式向H股股股东配售不超过万物云发售的10%股份，确定保证配额的记录日期为9月6日；万物云已于9月1日就境外上市向联交所递交聆讯后资料集。

作为年内物业管理行业最大的IPO案例，万物云上市的估值备受关注。不过，郁亮在中期业绩会上回应，万科不是最在意短期市场的估值，更在意的是万物云通过资本市场能够获得更多的力量，支持进一步的发展。