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标题:当高铁闯入商场,一个新的商业时代开启了

重庆房地产网-房掌柜 2021-01-06 17:42:26来源:龙湖重庆 
[摘要]近段时间,房地产、交通、城市规划、建筑等领域的人都特别关注一个商业项目。   这个项目就是于2020年12月30日开业的龙湖重庆金沙天街。

  近段时间,房地产、交通、城市规划、建筑等领域的人都特别关注一个商业项目。

  这个项目就是于2020年12月30日开业的龙湖重庆金沙天街。

  备受关注的原因,在于这个项目是:中国全国首个商圈高铁TOD项目。

  近些年来,由于粗放的传统房地产开发模式不可持续,不少开发商开始在存量市场中寻找新的增长点,而随着国内城市轨交发展,周围可开发土地增加,使得TOD项目可持续发展能力持续显现。

  TOD是什么?在我国,TOD概念泛指以火车站、地铁站、汽车公交站、机场等交通枢纽为中心,步行5-10分钟的距离为半径,建立起的集居住、办公、商业、文化、教育等为一体的生活中心。

  此前,国内也诞生过不少成功的TOD项目,但龙湖重庆金沙天街所属的光年项目与其他的高铁TOD不同却不尽相同:金沙天街是全国首个商圈高铁TOD城市综合体、重庆唯一“五轨合一”购物中心。

  金沙天街背靠TOD城市综合体,公共属性强、服务人就多。据预计,金沙天街一天服务的人口数量,有可能达到:30万。

  数据显示,龙湖重庆金沙天街开业前三天接待的客流量高达近90万人次,总营业额突破一个亿。

  高铁商圈TOD代表着城市发展最时兴的概念,也代表着开发商未来的新赛道。当然,在高铁之上建造一个这样的大型综合体难之有难可想而知。

  所以,龙湖重庆金沙天街其背后代表的意义非凡,甚至行业内众多专业人士还把重庆金沙天街与许多世界级别的TOD类比,包括日本大阪Grand Front、纽约曼哈顿新世贸中心、东京涩谷站—未来之光、香港九龙站等。

  意义非凡

  龙湖集团旗下商业项目并不少,但龙湖重庆金沙天街的意义的确是与众不同。

  在2017年龙湖获取这个项目时,与其竞争该地块的企业并不多,因为在规划里,这个项目并没有提供住宅,大多企业算不过来账。

  龙湖集团总规划师胡剑回忆说,“龙湖的资金成本低,像这种大规模持有型物业,龙湖可以回报率做到超过6%,大于我们的资金成本,这样就形成一个正向的剪刀,时间越长越厉害。”

  据龙湖2017年的财报数据显示,当年龙湖的平均融资成本为:4.5%。

  同时,长期的持有刚好符合了龙湖要和城市一起生长的战略,项目所配备的商业、租赁住房、办公的业态与龙湖的产品方向完全相符,同时龙湖起家重庆,更了解重庆百姓的生活需要。

  就此,龙湖拿下该地块,并将该命名:重庆龙湖光年,商业部分命名:重庆龙湖金沙天街。

  出人意料的是,本来规划里支持商业只有15万平方米,但龙湖希望能加到:21万。

  2017年这一年,仅在商业方面,龙湖在重庆的天街年总客流量都已突破1亿人次,受到市场充分认可。

  对此有人说,“这个项目由龙湖操盘是实至名归。”

  当然,全国的商业、公寓、写字楼综合体那么多,龙湖偏为这个大花心血,也与这个项目自身的优质有关。

  在龙湖看来,该项目周边配套完善,拥有成熟商圈,是重庆市近年来少有的市区内核心优质地块,同时在复杂的市场环境下,龙湖一贯坚持扩合作,控制成本,理性拿地,重庆市作为西部区域中心城市,发展潜力优厚,一直是龙湖业务布局的战略要地。此番落子,标志着西部区域布局进一步深化,也符合控规模、近城区、持商业的投资策略要求。

  更为重要的是,这个项目是全国首个高铁商圈综合体。有业内人士认为,龙湖有机会凭借此项目一战成名,对其TOD领域的行业地位及未来在再做其他高量级TOD项目,将产生极大的帮助。

  据了解,光年作为五轨合一的TOD项目,不仅涵盖成渝高铁专线,还链接了4条轨道线(1号+9号+轨道环线+都市快轨)以及27条城市公交线路,可实现高铁、轨道、公交、出租车、社会车辆等多种交通方式零距离换乘。

  同时,不用出站就可以通过轨道进楼、穿楼、上楼、下楼,公交站、出租车停靠点、地下通道、高铁站进出口也与商业中心实现无缝连接。

  可以想象,这个项目通过交通的规划在无形中盘活去往其他消费点的客群,还能拦截跨区消费,从而带动沙坪坝商圈的整体流量。

  这无疑将有效地组织城市的生活,减少城市的拥堵,提高城市的运营效率。

  披荆斩棘 

  当然,开发这样一个具有时代性意义的项目,并非易事。关于项目的难点,胡剑将其总结为土地共用产权、建设协调、以及运营。

  土地共用产权只要沟通总能解决。

  而在建设上,项目未来是有日均超过30万人流穿行的,如何确保施工安全、如何进行交通组织、如何进行施工策划,都是摆在项目建设者们眼前的研究课题。

  当时中建八局西南公司龙湖沙坪坝项目负责人还叹息说,“做了几十年工程,这是难度最大的项目之一。”

  为了顺利完成修建加大项目的安全性,还不惜提高成本。据了解,项目顺利修建的最重要措施之一,就是搭建坚固的安全防护,项目安全防护钢结构总用量超过1000余吨,其中站前广场巨型防护大棚高16米、宽20米、长150米,用钢量达200吨,由32根圆钢巨柱为防护棚承力构件。

  同时,为保证公交站结构安全、防止渗漏风险,每一根巨柱均直接放置于一层结构主梁上且不与结构刚性连接。据悉,保证钢结构巨柱独立屹立16米高而不受周边风荷载、振动荷载的影响发生倾覆,是站前广场巨型防护大棚施工的关键。

  而胡剑认为最困难的一点还是运营,他自己也抛出了了前期项目的疑问:彼此之间的安防怎么管?铁路轨道不同的主体怎么分工?设备维护怎么管?消防疏散的应急演练怎么管?

  最后解决的办法是:形成一个管理中心,不同的主体变成一家人。

  胡剑说,“因为这是全国首个,都是摸着石头过河,只要有着共同的目标,就一定能克服困难。”

  长算远略

  光年项目由裙房及塔楼组成,其中双子塔塔楼为办公SOHO楼,层数为40层,而金沙天街分为A、B馆,占地21万平方米,体量超过现有沙坪坝商圈商业的总和。目前,已汇聚500个品牌入驻,入驻品牌可满足各个群体的需求。

  这是一个共赢的项目,无论是居民、企业、政府都能在中受益,无论从微观和还是中观层面来看,高铁TOD开发都能为城市和区域带来众多利好。随着一线与新一线高铁布局的进一步加强,城市级TOD项目还会陆续出现在这类大开发商的布局之中。

  值得一提的是,光年项目还让成渝两地的产业可以更近。

  随着CR400AF复兴号动车组12月24日从重庆沙坪坝站和成都东站双向对开始发,提质改造完成的成渝高铁有了全程仅1小时左右的直达动车,成渝地区双城经济圈两大核心城市重庆与成都也由此步入1小时高铁时代。而光年项目的综合体项目属性,会让成渝城市群之间的人员、经济、产业的往来会更加的密切。

  在《TOD 在中国》一书里,新城市主义代表人物彼得·卡尔索普提到:全世界的城市都面临着经济、生态和社会等方面深刻的危机,而这危机正是由产生过度碳排放的生活方式造成的。倘若我们任由现有的发展模式继续泛滥,我们对于环境的负面影响将会不可逆转,从而伤害地球上的每一个生物。因此,对于碳的依赖必须缩减,而城市设计能够从中起到核心作用。

  而从龙湖对于光年项目的打造不难看出,其一直秉承城市空间与生活服务的匠心精神,从拿地选址之时,便站在消费者需求和城市持续发展的角度,思考交通和空间的一体化规划和开发,参与城市空间、服务重构。

  相信依托光年项目的成功经验,未来将出现更多、更为复杂的高铁TOD项目,为建设现代化都市圈、推进以人为核心的新型城镇化贡献更大力量。

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责任编辑:冉影

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