福晟“千亿梦”折戟 地产板块或整体出售度危机

　　临近年末，地产圈却不平静。

　　近日，多家媒体报道世茂集团、中国东方资产管理股份有限公司计划收购福晟地产股权。若此收购完成，则世茂集团、东方资产与福晟集团三方股权比例暂定为4：3：3，由世茂集团操盘。

　　事实上福晟面临崩盘早有端倪。今年8月份，福晟就被媒体爆出与钜派投资合发的基金产品出现逾期兑付问题，公司紧急辟谣。另外，今年下半年以来，福晟集团旗下多个公司股权被冻结，2019年11月以来，福建福晟旗下公司股权累计被冻结次数高达39次，截止12月19日，处于冻结状态的仍有15次，累计涉及冻结的股权金额为16.61亿元。

▲福晟旗下部分公司股权冻结

　　对于福晟目前的危机，有业内人士表示，近三年来福晟开启疯狂拿地模式，在此背后则运用了太多信托、基金等“短债长投”的融资模式且利率偏高，这都推高福晟集团整体债务规模，为近期频传的出售传闻埋下了伏笔。

　　拿地飞虎队冲刺千亿

　　据了解，福晟集团创建于1993年，是一家地产、建筑等领域多元产业发展的大型综合性集团，围绕“H+4”（一区两湾四核心）聚集、深耕的布局战略，实现全国化布局，规模化项目开发。

▲福晟地产布局图 来源官网

　　2015年之后，福晟大举扩张成为业内“黑马”。业内闻名的拿地“飞虎队”由董事长潘伟明亲自挂帅任“总司令”， 主要任务就是拿地，其中并购是福晟获取土地资源的主要渠道。

　　据悉，自2015年以来，福晟在十多个城市共签下了107个项目，总占地面积约2000万平方米，总建筑面积约5500万平方米，项目货值达到了8100亿元。

　　大量的土地储备为进一步发展提供了底气，福晟高喊2020年突破千亿目标。在2018年3月6日的战略发布会上，福晟集团宣布2018年实现销售额600亿元，2019年900亿元，2020年1300亿元，并在2020年进入行业前30名。

　　激进扩张之殇

　　据克而瑞公布信息显示， 2018 年福晟集团销售金额为 621.1 亿元，列全国房企第 45 名。在2019年 “中国房地产开发企业500强”的榜单中，福晟集团列第 41 名，并在房企成长速度榜中列第 2 名。

　　2019年前11个月，福晟销售额为598亿元，按照其制定900亿的年度目标，仅完成66%。

　　在今年目标基本不可能完成的同时，福晟此前大规模激进扩张的后遗症却越来越严重。除了基金兑付违约、股权被冻结等问题集中爆发外，福晟在今年9月也曾出售多个旧城区改造项目。

　　与此同时，福晟不断攀高的负债和下滑的利润从其今年财报表现可略知一二。Wind数据显示，福晟的总负债则由2016年的333.63亿元上涨到2018年的741.34亿元。据2019年福晟中期报告显示，其短期债务为443.47亿元，同期货币资金仅为72.91亿元，即将到期的短债约70亿元，但非受限现金仅约57亿元。同时，福晟资产负债率也呈现上升态势，2018年年底负债率为75.53%，2019年上半年上升为77.92%。

　　此外值得关注的是，福晟销售毛利率和净利率已经连续三年基本处于下滑态势。2016-2019中报显示，福晟毛利率分别为15.56%、14.35%、12.25%、11.24%；净利率分别为7.17%、4.47%、2.91%、3.22%。

　　破产潮开启 百强房企也逃不掉的出局命运

　　2019年房地产市场下行和楼市调控不放松的大环境下，房地产作为一个资金密集型行业正在面临前所未有的压力。房企一旦因战略定位、多元扩张、项目销售等问题，资金链出现了问题，将直接导致房企经营困顿甚至倒闭破产。

　　据人民法院公告网显示，截至11月20日，房地产开放商的破产数量已经高达446家，平均每天就有1.5家房地产企业倒地破产。

　　实际上除了一些名不经转的三四线城市中小房企面临破产结局外，也不乏一些知名度较高甚至跻身百强的知名房企也陷入出局危机。

　　2019年6月，国内知名民企银亿集团有限公司向法院申请破产清算。

　　2019年10月，三盛宏业被传出甩卖总部大楼、员工讨债、全国项目大面积停滞、债务方已进场等系列问题。10月22日，上市平台停牌，距离破产清算仅一步之遥。

　　2019年10月22日，地产百强颐和地产集团有限公司被曝发行的17颐和01（余额3.04亿）和17颐和04（余额7.6亿）两只私募债因未能按期足额偿付部分本金及利息，构成实质性违约。甚至有消息称，颐和地产现金流已近枯竭，陷破产传闻。

▲近一年陷入资金困境的部分房企 数据来源：中指研究院