演讲 | 刘颖浩：“绿色、精致、共享”，提效核心存量办公资产

　　在做这个设计之前我们和设计师探讨，怎么能把文艺的元素引入其中，最后我们大堂处理的概念就是画廊的感觉，画廊的基色调是比较低调的，烘托的是你的产品，也就是我们的租户，所以大堂基调是黑白灰为主。

　　这是一楼电梯厅，上到写字楼层，我们利用调租的机会，有几个整层拿出来之后做了管线提升，从以前2.55米的净高提高了20公分，到2.75米，尽量让大家感觉更明亮。然后到外围面临比较大的考验，三边都是居民区，有很多限制条件，在这个处理上，我们也去参考了上海市前法租界范围内的处理手法。我们在这里面引入了一些竹篱笆，又便宜，施工又快，也增加了夜间灯光。

　　第三个主题“共享”。说到共享，大家第一个联想到的就是共享办公，确实这一次改造的时候，把二楼、三楼的一些不符合中区广场定位的餐饮换成了联合办公，除了这个之外还在经营理念上引入了共享的经营理念。

　　比如说在一楼大堂这边，原来有石墙的，把石墙打开，整个大堂和商铺之间是无界的连通，在这个基础上，桌椅可以摆到大堂的区域内，在室外又增加了外摆平台，既增加了它的经营面积，又增加了经营调性。我们在中区后面有一个被周边居民区围合起来的空间，以前经常是吸烟的人过去的候场花园。

　　首先我们任何一个投入都要考虑到未来的产出，做的任何改造应该都考虑到未来的使用。在这个花园处理上，把以前的一个仓库和垃圾堆放点改造成了一个小房间，后面整个花园都做平，变成一个小广场一样，这个就变成了一个多功能的空间，可以有多种用途。比如说今年在这里办了中区改造完成的发布会，另外把这个租借给里面的国际品牌办了客户答谢会，在这里面也和上海音乐学院联合办了小型音乐会，还可以办一些宴会，我们已经举办了一个企业的私宴，这样带来了经营收入的变化。

　　刚才我提到了联合办公，以前是一个大餐饮，现在变成联合办公。它和我楼上的传统办公也能形成一个生态，它里面有很多的会议空间，楼上的租户有一些会议需求，自己办公室里找不到这样的位置，可以到下面，由大楼办公和联合办公谈，可以给租户一些折扣。

　　另外在一楼电梯厅的尽头安装了一百寸的大屏幕，也是企业展示和信息发布的载体，碰到我们的商户有任何的活动，或有新租进来，在这边有一个企业形象展示来配合。再比如我们这里面有一个英国很有名的陶瓷品牌，前一段时间搞了一个客户特卖，首要的对象就是楼内的租户，我们也希望把这种写字楼里的邻里生态，改造之后把它建立起来，资源首先由楼内的租户来享受。

　　而另一个邻里建设，就是我所在的位置正对面是上海大剧院。远亲不如近邻，我们怎么和大剧院形成合作，最近已经和他们展开了合作，第一个到他这边看演出的人的票可以到这边优惠停车、优惠消费，我们也把大剧院的演出资源带到我们楼里面，这种经营理念主要带来的是客户对中区广场的认可，以此来增加客户黏性。

　　另外一个共享理念延伸到写字楼标准层的公共空间，主要是一些人性化的考量，比如说走道尽头有两扇窗，以前是大理石的窗台，这一次改造处理直接变成了卡座，还设置上了USB。

　　以前这个楼层里面有一个阿姨的清扫间，其实没有什么用处，这次腾出来改成了电话间。这不是我们首创的，我们参观很多共享空间里面看到类似的处理，我们把它引到写字楼里面来，或者把这个空间改成茶水间。这次改造一楼的商铺换租之后，增加了一个健身房，因为没有淋浴房，所以在标准层里面增加了几个淋浴房。

　　改造成果给大家汇报一下。首先改造花费的时间，进行机电改造的时间主要利用两个冷暖交替季节，用了六个月的时间，到2018年8月开了改造启动发布会，向媒体进行宣介，到今年1月2号正式改造完成对外开放，今年2月26号Tim Hortons中国首店开业，然后5月1号共享办公开业，5月28号在中区后花园开了一个发布会。

　　通过这样的改造中区广场硬件得到了提升。首先是能耗，公共事业费下降了15%，这是同比的;第二个我们整个改造是不清退的，里面两三千号办公人员正常上班，在这个情况下进行的改造，我在这个改造当中没有掉租，这个在黄浦区的同类写字楼里面是领先的，而且到期续租的大客户全部续租，而且还扩组，我们改造之后还引进了国际的知名企业。

　　第三个我们通过调租，把一些小单元租户调到楼上，或者其他单元，调出了三个整层进行改造，把写字楼净高提升到2.75米。然后二、三层裙楼商业清退和换租，从大餐饮换成了联合办公。整个改造期间，所有的商业用户是闭门装修升级，改造完成之后同步开放，坪效提高。

　　第六个是形成了一个上面总部办公、楼下开店的模式，这里面最典型的就是加拿大的一个品牌。第七个中区广场，以前是走过路过，经常把它忽视掉的，这一次我们通过Tim Hortons开业的首店效应把它创造成网红地标，中区广场改造后的知名度较之以前有了大幅提升。

　　刚才介绍了改造的过程和改造手法。回头再看一下这三个主题，简单来讲“绿色”就是一个内核的改变，通过主机、管理系统的改变，满足了内部客户的需求，万科这几年一直在提的口号以客户为中心，首先我们关注客户的需求。

　　第二个“精致”实际上是一种产品力的塑造，我们在有限的预算下面，采用更有品位的手法来塑造自己的产品，提升自己产品的竞争力，我们提到了精致的方向。

　　第三个是“共享”，这个实际上是一个经营思路的变化，创造了很多场景，比如说小花园，比如说开放式的大堂，这样新场景的塑造带来了新的商业机会，也利用这些我们向租户推介，挖掘他们潜在的需求，最后导致的结果是我们经营收入的提高。

　　所以我们三个“绿色、精致、共享”的主题，通过这次改造，我们达到的目标就是客户价值、企业价值、社会价值“三赢”的结果。