房产中介极力宣传新版征信影响力 未来贷款买房将变难？

　　新版个人征信报告有望下月上线，对购房者会造成怎样的影响?真的会引发又一波楼市热潮?

　　现状

　　房产中介：

　　极力宣传新版征信影响力

　　“要办理贷款业务的抓紧时间，有条件在4月完成的，不要拖到5月。”“新版征信将于5月启用，想要低首付，尽快早买房”……当前，贷款推销人员、房产中介、置业顾问在朋友圈纷纷刷屏。甚至有置业顾问打电话告诉市民：新版征信报告5月份启用后，以后买房办贷款审核会严格很多，想办理首套房贷款的话要抓紧时间，最好在4月把房子买了。

　　不少置业顾问在和看房者交流时，都会提到新版征信报告。置业顾问们表示，下个月使用新版征信报告后，办理按揭贷款的要求肯定更严。

　　声音

　　征信影响

　　并未引发购房潮

　　值得一提的是，因担心征信影响贷款而提前下叉的购房者并不多。照母山下一楼盘置业顾问表示，“今年来，房地产市场，尤其是二手房交易本身就有回暖趋势，交易逐渐活跃，但价格一直保持平稳。一是因为新房供应较少，二是与大家对整个房地产市场的判断相关，且从目前情况看，多数购房者仍是满足刚需。”

　　提及新版征信，重庆一地产人士表示，决定房地产市场的，长期来看仍然是城镇化，是人口的集聚效应，短期看就是调控政策，是货币供应等因素。此次征信报告升级，不过是提供一个更加完善的底层资料，让银行在审核购房资料的时候更精确，这并不会对房地产宏观走势造成直接影响。

　　现状

　　普通市民：

　　刷屏的消息让人十分焦虑

　　“水电费欠缴都可以查得一清二楚，你敢说你的征信没有一点问题吗?”渝北区李先生表示，新版征信对购房肯定有影响，现在是最好的购房时机，“本来打算年底换房，现在看来，需要提前下叉了”。

　　面对刷屏的新版征信消息，同样充满焦虑感的不只有李先生。

　　照母山下一楼盘置业顾问透露，目前，的确有不少客户咨询个人征信事宜，尤其是征信方面确实存在瑕疵的市民，对新版征信充满“恐惧感”——担心购房时，难以办理购房贷款。

　　根据公开报道，新版征信主要有三点变化：一是可以查看配偶信息;二是还款记录保留5年;三是将电信业务、水电费、欠税、民事裁决、强制执行、行政处罚、低保救助、学历、就业、邮箱等多项信息列入其中。

　　未来

　　失信风险增加

　　新征信报告记录配偶信息更齐全

　　新版征信报告将于今年5月正式面世。征信信息的时长和详细程度将进一步提升，失信风险增加。

　　目前，个人的征信报告主要指中国人民银行征信中心记录的关于个人过去信用的信息数据系统。该征信系统于2002年提出，从2004年开始建设。

　　“现在征信很多都用到了社会领域，我们看到很多女儿找男朋友，未来的岳母说，你得把人民银行的征信报告拿来看看。”中国人民银行副行长陈雨露在今年两会上提及征信工作时表示。

　　陈雨露称，央行牵头设立的征信中心数据库已经接入了3500多家银行和其他金融机构的信用信息数据、9.9亿自然人的信用信息，还有2600多万户的企业和其他法人组织的信用信息。目前，每天通过该系统查询的个人信用报告达555万人次，企业信用报告30万人次。

　　国浩律师(上海)事务所合伙人王小成表示，首先，从法律上来说，没有假离婚一说，只要双方去民政局办理离婚手续，双方之间的夫妻关系即时解除。

　　其次，新版征信报告中关于夫妻配偶关系、购方贷款中的主贷人和共同还款人等信息将更加齐全和具体。这为银行对首套房和首贷的认定，提供了除审查贷款提交的书面材料之外，更全面的核查依据。

　　不过，“离婚之后购买房屋进行贷款，如何认定首套、首贷是需要各地相关行政部门、银行管理部门出台相应的政策和标准来进行认定。”王小成认为，严格来讲，征信报告与所谓的“真假离婚”购买房屋没有直接的关系。

　　也就是说，如果贷款购房，报告中会体现贷款归还情况，这些信息的来源主要是信贷机构。而关于个人的婚姻等基本信息是由购房者在购买房屋办理贷款业务时自行提供给放贷机构。这些信息的官方记录，是在民政部门。目前，婚姻记录并未在全国范围内实现联网。

　　北京盈科(上海)律师事务所律师赵健表示，“假离婚”指的是内心不愿离婚但为了某种目的办理了离婚手续，从法律上讲就是离婚状态，那么在法律上就符合首套和首贷的条件。而征信主要是对客观状态的记录，内心是否真实离婚，这种主观的信息是无法收集的。

　　根据信用中国官网上关于“新版个人征信”的报道，新版个人征信报告长达惊人的15页，将正式开启大数据时代。但其中提到的六个重大变化中，关于配偶的内容只有“配偶信息较为完整”，以及“新版报告反映了被征信人信用卡、贷款两类业务和为他人贷款担保的总体和明细情况”。

　　上海德美律师事务所律师戴思佳表示，关于离婚后前配偶的信息是否会记录尚不清楚;原本在银行贷款中没有记录的，比如上述案例中妻子并非主贷也非共同还款人，应该也不会出现在新版征信报告中。

　　为了保留未来离婚后可能的首套资格，上述案例中的这对夫妻婚前买房时，丈夫特地以单身身份向银行承诺了个人还款，以确保妻子在银行没有贷款记录。

　　可以明确的是，和旧版相比，新版的报告中将对个人的贷款业务进行更加详细的记录。尤其银行在办理信贷业务时往往会要求贷款人提供本人婚姻关系的相关证明文件，这对于婚后共同买房还贷，但希望通过离婚来获得首套和首贷资格的家庭，的确不是好消息。

　　另外，戴思佳认为，实际操作中的放贷尺度，主要掌握在银行手里。银行对于已经离异购房者的放贷审核，本身就比未婚人士更加严格。具体的放贷要求各个银行也有细微差别，不排除银行为了规避风险，在新版征信报告后主动收紧放贷口子的可能性。

　　未来

　　这种现象将杜绝

　　“假离婚”买房将不再行得通

　　当前，基于一些城市的首套房优惠或二套房限购政策，不少人会通过“假离婚”的方式来钻政策漏洞。新版个人征信报告正式上线后，这种现象将杜绝。

　　在新版报告中，会如实在主贷款人的配偶名下记录贷款情况，夫妻双方将作为共同借款人，二方征信均体现负债。今后夫妻双方买的房子，离婚后，非主贷人再次买房也属于有房有贷，无法享受首套房的各种优惠。

　　此外，新版报告维度也更加丰富、更加全面，电信业务、自来水业务缴费情况、欠税、民事裁决、强制执行、行政处罚、低保救助、执业资格和行政奖励等信息将一并纳入。例如，新版报告将还款记录延长至5年，将记录详尽的还款信息、逾期信息，与逾期信息的时限保持一致，同时增加展示“已销户贷记卡近5年还款记录”，新增还款金额，逾期或透支额也将标注出来。这意味着，一些信用卡用户在严重违约后，即使采取结清销户的方式也无法“洗白”了。

　　除借贷等金融信息外，新版报告将纳入更广泛的信息，如电信业务、自来水业务缴费情况、欠税、民事裁决、强制执行、行政处罚、低保救助、执业资格和行政奖励等信息。同时，个人信息更加细化和全面，将使个人信用状况得到更加真实的反映，金融机构的信贷管理将变得更有针对性，风险管理更加精准，可有效降低信贷风险。

　　比如对于那些常年使用高额消费养卡或套现的人，新版报告新增了还款金额信息，逾期或透支额也会标注出来，因此如果金融机构认为此人的用卡行为存疑，贷款审批的时候会被减分。另外，新版报告还对“最近半年月均应还金额”增加账户种类区分后的展示维度，今后手持多家银行信用卡“以卡养卡”，或利用还款日不同“拆东墙补西墙”的人，在新版报告正式上线后，也将瞒不住了。今后信贷机构会掌握客户更加全面的资产负债情况，更加精准地评估客户的还款能力。

　　声音

　　不用紧张

　　除非你是炒房客

　　“除非你是极端的投资炒房客，否则都不用紧张。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，新版征信的核心在于，如果夫妻两人购房，然后离婚，这时，夫妻任何一方都会有贷款记录，而不是过去只记录其中一方。这就使得通过假离婚等“钻空子”的方式来骗取首套购房资格的可能性不大，或者说没太多价值。另外，征信系统对套信用卡炒房等各类造假做法进行了严管，这可以威慑此类群体的各类贷款等商业行为。总体看，通过假离婚来骗取购房资格和骗取贷款资格的可能性减少，利好市场稳定，但对于信用正常的普通人购房影响并不大。

　　保护好个人经济身份证

　　这些行为要少做或不做

　　征信可以说是现代社会的“经济身份证”，直接关乎个人的信贷。新版征信报告升级，无疑释放出一个信号，在未来，保护好个人征信越来越重要。

　　部分银行放贷人员表示，目前还没有关于新版征信报告的确切内容，也没有按照新版征信来执行房贷政策。但有部分银行表示，的确已接到关于新版征信报告内容更新会加快的相关通知。

　　新版征信报告上线后，打算买房的市民应注意哪些问题?

　　“结合目前信贷的情况，频繁查询征信报告将对申请房贷有影响。”解放碑一银行网点工作人员表示，征信报告查询记录包括查询日期、查询操作员、查询原因等内容，这些都是银行的重要参考项，若市民查询征信报告的记录过于频繁，可能会导致贷款申请通不过银行的评分系统的审核，影响贷款的办理。

　　以前，一些打算购买改善型住房的市民可以“抢时间”先申请贷款，然后再去还之前的房贷。对此，该人士表示，旧版征信报告更新速度较慢，买房人有充足的时间去消除自己名下的不良记录。新版征信报告上线之后，申请者名下是否有贷款记录可以立即查出来，所以不建议这样做。

　　值得一提的是，现在使用互联网金融贷款的人很多，对此，新版征信报告会把个人详细信息记录在册，包括网络贷款记录。不过，网络贷款是否会影响市民办理房贷，目前各家银行尚没有明确说法。

　　一图看懂新版旧版征信对比

　　A原：夫妻双方共同还款，男方主贷，女方征信不体现负债。

　　现：作为共同借款人，二方征信均体现负债。

　　影响：今后夫妻双方买的房子，离婚后，非主贷人再次买房属于有房有贷，离婚无法获得低首付买房了。

　　B原：车位贷款，装修贷款等实质为大额信用卡分期，征信仅体现信用卡，不体现分期金额。

　　现：二代征信，体现分期时间和分期金额，更加细化。

　　影响：以前只体现名目，不体现负债，未来体现负债，对于申请房贷，需要更多流水来抵消负债。

　　C原：征信报告主要体现近两年的征信记录情况。

　　现：不良信息(例如逾期、呆账等)自中止之日起保留5年。新版征信报告还款记录延长至5年，记录详尽的还款信息(即便销户也有详尽还款记录)、逾期信息。

　　影响：时间更长，征信有效期内的不良记录保持更久，对于申请房贷有影响。

　　D原：个人信息记录较少且完整度差。

　　现：完整展示学历信息、就业情况、电子邮箱信息、通讯地址、户籍地址、所有个人手机号。配偶信息较完整，如包含姓名、证件类型、证件号码、工作单位和联系电话。个人近几年详尽的居住信息都记录在册。

　　影响：一网打尽个人信息，仿佛是求职简历。

　　E原：征信记录信息量少。

　　现：除借贷信息之外的更广阔信息纳入征信，如电信业务、自来水业务缴费情况。还记录欠税、民事裁决、强制执行、行政处罚、低保救助、执业资格和行政奖励等信息。

　　影响：征信记录多样化，更多的个人工作生活记录被采纳。

　　F原：原版征信内容分类单一。

　　现：新版报告反映了被征信人信用卡、贷款两类业务和为他人贷款担保的总体和明细情况。

　　影响：分类更清晰合理。

　　G原：征信更新时间长达一个月或更久。

　　现：要求各机构在采集时点T+1向征信中心报送数据。

　　影响：想利用银行征信更新缓慢的时间差，去申请贷款越来越行不通了。

　　备注：新版征信中严惩婚姻失信，全国多城市出台限制措施。

　　去年5月，包括人民银行、公安部、民政部、工信部、发改委在内的31个国家部委就联合印发了《关于对婚姻登记严重失信当事人开展联合惩戒的合作备忘录》，提出加大对婚姻登记领域严重失信行为的惩戒力度。

　　(房掌柜整理自金重庆商报、长江商报、第一财经)