33家上市银行年报看楼市 2019房企面临3850亿到期债务

随着上市银行年报披露工作拉开大幕，银行对房产贷款全貌也逐步显现。截至去年末，33家已披露年度业绩的上市银行（含A股、H股）涉房贷款余额合计28万亿元，在总贷款中的占比接近32.7%。

总体来看，银行的房地产贷款业务完美，调控的干扰并没有对2018年银行个人住房贷款造成影响。

16万亿元，这是2018年新增人民币贷款的投放量，这些资金主要投向了哪里，这是人们关心的事情。记者从近期渐次披露的上市银行财报中发现，国有六大商业银行(工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行和邮储银行)2018年投向房地产业贷款及个人住房贷款的总规模达19.56万亿元，较2017年年底的16.66万亿元增长了17.44%。其中，对公房地产业贷款体量1.9026万亿元，个人住房按揭贷款共计17.66万亿元。

在六大行合计新增的51305.59亿元贷款中，个人住房贷款增加了25338.96亿元，占全部新增贷款的49.39%；房地产业贷款增加3710.34亿元，占新增贷款的7.23%。可见，在房地产调控严控的当下，国有大行仍将半数以上的新增贷款投向了房地产领域。

2018年房贷增速普降4到5个百分点

从除了中行之外的四家大行的表现看(注：中行年报未公布房贷数据)，2018年四家大行房贷增速较2016年、2017年继续回落。

据新京报此前两年的统计，2016年工、农、建、交四家国有大行个人住房贷款增幅均在30%左右；2017年，工行和农行的房贷增速在20%以上，分别同比增21.5%、22.5%。建设银行、交通银行2017年房贷增速在15%以上，增幅分别为17.5%、16.49%。

对比2017年年报，2018年上述四家国有大行房贷增速普降4到5个百分点。

农行、工行房贷增幅均未超过17%。年报显示，农行个人住房贷款余额36605.74亿元，比2017年末增加5271.00亿元，较2017年末增长16.8%，主要是由于本行落实差异化住房信贷政策，积极支持居民合理自住购房需求；工商银行2018年年报显示，2018年个人住房贷款增加6512.72亿元，增长16.5%，主要是重点支持居民自住购房融资需求。

建设银行、交通银行增幅未超过13%。其中，建设银行个人住房贷款47535.95亿元，较2017年增加5405.28亿元，增幅12.83%；交通银行，集团个人住房按揭贷款余额达人民币10075.28亿元，较2017年末增长12.29%。

中行未公布具体的房贷数据，其2018年年报表示，继续执行差异化的个人住房贷款政策，稳步投放个人贷款。

房贷还是信贷投放的重要抓手

上市银行对个人房贷的热情不减。截至去年末，前述33家上市银行个人房贷总额已接近23万亿元，较年初增长15.6%。

与此前趋势相比，虽然个人房贷增速还是处于继续降低的通道，不过考虑到这类优质资产对银行的综合效益，个人房贷在A股上市银行的信贷投放中仍然占据重要地位。

一个可以直接佐证的数据是：前述33家上市银行去年房贷增量在总贷款增量中的占比高达37.5%。

不少银行也在年报中表明，将积极落实国家房地产市场调控政策，继续执行差异化个人住房贷款政策，重点支持居民家庭首套自住性购房需求。

与此同时，上市银行个人消费贷款、信用卡应收贷款增速明显快于房贷增速，相对于不断上升的房贷利率，消费贷款利率也普遍较高，对商业银行整体资产端收益乃至净息差都有正面促进。

光大银行就在年报中表示，2018年该行个贷“重点投向非个人住房贷款”。

展望2019年房地产销售市场，穆迪投资者服务公司表示，受需求减弱（尤其是三四线城市）影响，未来12个月全国房地产合约销售增长可能继续放缓。

信用卡增速30%左右 招行住房贷款近万亿

从个人贷款总额分布来看，信用卡业务和按揭贷款构成上述股份制银行个人贷款的主要组成部分，同时不同银行对两个业务的偏重也有所体现。

多数股份行的信用卡业务增速喜人，6家股份行累计发卡量均保持着30%左右的增长率。值得注意的是，浦发银行报告期信用卡投放力度有所放缓，累计发卡量同比增长37.63%，相较2017年49.24%的增长率下滑近12个百分点。

信用卡贷款占个人贷款总额比重方面，平安银行的23.7%、民生银行的31.96%、浦发银行的29.22%、光大银行的38.03%，以及中信银行的27.10%，均显示信用卡业务对其个人贷款业务的重要性，其中只有招商银行信用卡贷款占比低于20%，为14.63%。

但同时可以看到，信用卡的不良率有所抬升。就披露的不良率来看，中信银行信用卡不良率1.85%，比上年末上升0.61个百分点；民生银行信用卡不良率2.15%，较上年末微升0.08个百分点；平安银行信用卡不良率1.32%，较上年末上升0.14个百分点；招商银行信用卡不良贷款率1.11%，与上年持平；浦发银行信用卡不良率由2017年的1.32%上升到1.81%。

至于按揭和消费经营贷款方面，低风险、较优质的按揭贷款获得多数股份行的青睐。报告期内，多数银行按揭贷款处于同比增长状态。其中招商银行住房贷款9287.60亿元，同比增长11.44%，占零售贷款比重近四分之一。

中信银行报告期住房按揭贷款增速最快，为27.69%，余额6292.15亿元；光大银行2018年个人按揭贷款3817.72亿元，同比增长3.84%；浦发银行报告期个人贷款5889.88亿元，同比增长16.60%；平安银行按揭贷款余额 1823.63亿元，同比增长19.30%。

只有民生银行住房贷款的占比和增速双降，2018年住房贷款3355.02亿元，同比减少4.41%，这与其服务民企、小微企业等客群的零售定位有关，2018年该行小微企业贷款仍保持30%以上的占比，为其个人贷款中的最大占比业务。

值得注意的是，2018年光大银行在个人消费贷款方面增长明显，2018年其个人消费贷款1254.25亿元，相较于2017年的 361.65亿元同比增长246.81%。平安银行的新一贷和汽车贷增速放缓，其中新一贷放缓最为明显。中泰证券分析师戴志锋认为，预计其受消费贷监管及经济下行压力共同影响。

房企开发贷逆势增长

去年以来，房企融资渠道收紧似乎已成既定事实。可以直接佐证的数据是，去年房企国内贷款额达2.4万亿元，同比下滑4.9%，这与2017年房企国内贷款额同比增长超过17%的情况截然不同。

但在上市银行年报里，结论却与之相反：截至去年末，前述33家上市银行对公贷款项下的房地产行业贷款余额总计5.4万亿元，较年初增长16.2%；整体增量也高于2017年。其中，只有8家银行房地产业贷款余额较年初有所减少，且以中小银行为主。

虽然不同银行对房地产业贷款的统计口径可能略有不同，但主要包括开发贷款、经营性物业抵押贷款和其他发放给房地产行业企业的非房地产用途贷款，其中以开发贷为主。

33家上市银行中，共有25家银行房地产行业贷款余额较年初增加，其中20家银行增幅高于10%，以部分中小银行为主：青岛银行、郑州银行去年房地产行业贷款余额分别较年初增长113%、81%。

值得注意的是，虽然个人房贷余额出现压降，但民生银行去年房地产贷款余额却呈现较快增长。截至去年末，该行房地产行业贷款余额达3879亿元，较年初增长51.5%，增速位居上市银行前列。

从增量上看，民生银行也以1318亿元的房地产行业贷款增量暂居第一位，工行、建行两家大行此类贷款增量也接近1100亿元。

房贷仍属被严控对象

2019年开年以来，市场上的资金多了起来。但需要指出的是，严控信贷仍将是房地产调控的重要内容，严防房地产风险也是监管部门2019年的重点工作。

今年两会期间，银保监会副主席王兆星表示，2019年银保监会仍将加强房地产贷款的监测，继续紧盯房地产金融风险，要对房地产开发贷款、个人按揭贷款继续实行审慎的贷款标准，特别是要严格控制带有投机性的开发和个人贷款，要防止通过影子银行渠道进入房地产，要防止房地产金融风险出现大的问题。同时继续保障住房贷款的基本需要。

中国人民银行2019年金融市场工作会议指出，要进一步落实好各项信贷政策。加强房地产金融审慎管理，落实房地产市场平稳健康发展长效机制。

对于国有大行来说，“房住不炒”是其信贷政策的基本底线。农业银行方面表示，严格落实各项监管要求，实行差异化个人住房信贷政策。此外，农业银行还开发了零售贷款欺诈风险识别系统，精准识别住房贷款假按揭等行为。

中国银行表态，认真执行住房金融政策，严格执行差异化信贷政策。继续执行差异化的个人住房贷款政策，稳步投放个人贷款。

而房地产开发贷一直以来都属于被银行业严控风险的对象。中国银行业协会联合普华永道发布的《2018年中国银行家调查报告》对2380位银行家的调查显示，尽管地产公司抵押担保品大部分时候是土地储备或楼宇，理论上是中国较优质的担保品，但依然有45%的银行家认为2018年信贷投资应该首先要限制房地产行业。

来自金融服务平台Dealogic的数据显示，2019年中国房地产开发商面临3850亿元到期债务，是2018年的两倍。企业偿债困难很可能将导致银行信用风险暴露。

(房掌柜整理自中新经纬、经济观察报、中国网财经、券商中国 )