一线城市住房市场长效机制起效 返乡置业热潮有所降温

　　“各地推盘节奏放缓，楼市整体成交回落”成为2019年开局以来的特点。

　　中原地产研究中心统计数据显示，从春节前一周开始，热点市场就进入了休假模式。整体看，全国热点城市1月的主要城市成交面积环比下降30%，近九成城市环比下降，同比下降12%。2019年首月，各线代表城市成交量环比呈现回调现象。

　　而相比较2018年年春节期间因为一二线城市房价上涨后带动的板块轮动推动三四线返乡置业高峰，也在今年有所退烧。

　　春节期间整体成交下行，同比下滑超90%

　　伴随着楼市“稳房价、稳预期”，购房者的心态也多有分化。在澎湃新闻采访的购房者中，部分购房者认为“年后应该也不会降太多”、“很多二手房房东停售了”这促使部分购房者不再等待，决定入市买房。不过也有部分意向人群仍持观望的态度，“现在政策这么严，房价不会大涨，还想再等等看”。

　　中原地产研究中心数据显示，1月一线城市整体环比下降38.0%，其中广州成交面积环比降幅明显，达65%;北京降幅次之，超40%;深圳降幅近三成;上海基本持平。

　　同比来看，受政策持续影响，一线城市整体成交较去年同期上升1.0%。

　　整体看，二线城市环比也明显下调，同比有轻微下降。三四线则出现了退烧现象。2019年首月，各线代表城市成交量环比呈现回调现象。

　　而到了春节期间，中国指数研究院发布的报告显示，春节期间整体成交下行，各线城市同环比均不同程度下降。同环比来看，各线代表城市成交下滑均超90%，且一线城市降幅高于二三线代表城市。库存来看，监测的9个主要城市库存总量小幅上升。

　　2月4日至2月10日期间，中指数据显示，重点监测的17个城市成交面积环比下降92.2%。包括上海、广州、苏州、福州等在内的17个城市成交同环比均有所下降。与去年同期相比，18个代表城市成交量整体下降95.1%，各个城市成交同比均下滑。

　　分城市来看，各线城市成交同环比均显著下降。受春节假期影响，各线代表城市成交同环比下滑均超90%，且一线城市降幅高于二三线代表城市。

　　各地的推盘节奏也有所放缓。克而瑞地产研究中心的统计数据显示，春节期间，主要40多个重点监测城市数据显示供应量同比下降29%。

　　中原地产首席分析师张大伟分析认为2019年猪年中国房地产市场主要看三四线城市，在春节期间就体现了出来。对比2018年春节期间三四线城市的活跃，2019年整体看，返乡置业明显退烧，购房者愈加理性，大部分三四线城市的市场成交均比去年开始降温。

　　返乡置业意向人群占比降低

　　返乡置业的意愿人群占比也有所降低，但也有出于子女教育、结婚等现实因素。

　　彭丽(化名)便是其中之一，其目前在北京房山区工作，春节期间，其回到天津买下一40平方米左右的二手房。“在北京没有户口，孩子不能上学”这使得彭丽与其老公决定买房。“之前也一直在观望，但觉得年后也不会降太多，就买了。”

　　58同城、安居客发布的《2019返乡置业调查报告》显示，52.7%的人群有回到老家及周边城市买房的意向，而在2018年，返乡置业意向人群占比为58.7%，占比呈现轻微下降趋势。与之相对应的，数据显示，希望在工作城市买房的人群占比由25.2%提高到38.0%。

　　58安居客房产研究院首席分析师张波指出，这在一定程度上受到了新一线等城市人才政策优惠影响，相关城市落户、置业门槛降低，吸引力提升，使越来越多“漂一族”得以在工作地安顿下来，因此不再将返乡置业作为第一选择。随着一线城市住房市场长效机制起效，住房租赁市场向规范化、品质化方向提升，漂一族对租房过渡的信心也日渐上升。

　　但返乡置业的主要原因多集中在有回家乡及周边城市发展计划、为结婚做准备、改善家中老人居住环境、为孩子上学教育有保障等现实因素。调研数据显示，90后成为返乡置业人群中坚力量，90后、95后合计占比62.1%，而他们返乡置业多出于个人原因，即为了结婚而购房。其次是80后，占比20.0%。

　　返乡置业热潮有所降温的原因是什么?

　　“去年春节期间，因为一二线城市房价上涨，带动板块轮动推动三四线城市出现返乡置业高峰。”中原地产首席分析师张大伟说，但去年下半年以来，整体楼市开始退烧，特别是棚户区改造的需求下滑，引起三四线城市楼市降温。

　　他说，这导致今年春节，购房者愈加理性，许多三四线楼市在2019年春节期间开启了观望模式，也使很多重仓三四线城市的房企销售乏力。

　　去年12月召开的中央经济工作会议定调2019年楼市调控政策，再次强调了“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”。

　　在随后召开的全国住房和城乡建设工作会议上，住建部对2019年楼市调控提出“稳地价、稳房价、稳预期”的目标，并强调坚持“房住不炒”的定位不变。

　　58安居客房产研究院首席分析师张波认为，在“房住不炒”的观念影响下，返乡置业人群中炒房者的身影几无踪迹，更多人的置业目的集中在改善家乡父母的居住生活、为自己在家乡留下一处居所。

　　2019年楼市或加速分化

　　在沈昕看来，这也说明一线城市和部分强二线城市的楼市在2017年就已开始降温，这类城市成交量已低位盘整两年及以上，2019年下降空间有限，尤其是厦门、北京、上海有望率先企稳、甚至反弹;而部分弱二线城市和三四线城市经过连续两年的上涨，未来一两年下行风险较大。

　　值得一提的是，从2018年全年来看，房企之间规模化、行业集中化的趋势愈发明显。但同时随着调控深化，企业销售回款变慢、融资难度增加等带来的资金风险逐步显现，行业整体风险有所累积。在此背景下，标杆性房企集中于一二线主流城市进行土地储备布局。

　　中国指数研究院的数据显示，2018年，中海、龙湖、华润置地等企业在一二线城市的土储比例普遍在60%-90%之间。该机构认为，展望2019年，大型房企集中于一二线城市收储的趋势应该不会改变。

　　针对三四线城市，克而瑞地产研究中心研究员杨科伟进一步分析认为，“2019年春节期间三四线城市返乡置业潮明显失色，徐州、淮安等成交量同比腰斩，韶关、晋江等同比跌幅超7成。一方面，三四线城市房价现已升至阶段性高点，市场购买力难免透支;另一方面，从去年四季度开始，三四线城市房地产市场已相继进入调整，市场成交明显减速，在此背景下，三四线城市未出现明显的春节返乡置业潮也属正常现象。”

　　杨科伟表示，“2019年房地产市场下行压力不容小觑，全国商品房销售面积增速步入负增长区间已是大概率事件，一二线城市成交量可能在政策趋缓下基本保持稳定，但三四线城市预计将面临较大的调整压力。”

　　(房掌柜整理自经济参考报、澎湃新闻、中国新闻网)