九月地产数据点评:房地产市场预期正悄然生变

今天上午，国家统计局发布了9月房价数据。70个大中城市新建商品住宅价格平均环比上涨1%，较上月明显下降，其中一线、二线、三线城市均价环比增速均有显著下探；同比上涨8.87%，涨幅仍有扩大但涨势出现放缓。

本轮房地产调控的时间和强度持续深化，未来房地产市场走势的不确定性增强，房价的市场预期也发生了转变：

1、交易热情降温。

9月商品房成交面积同比快速下降，单月增速年内二度告负，降至-3.6%；1-9月累计增速2.9%，比上期回落1.1个pct。尽管开发企业以加快开工和加大推盘力度对冲行业下行，但市场观望情绪浓厚。特别是三四线城市销售疲软，CREIS监测的23个主要城市中，三线代表城市成交面积降幅达-16%，降幅大于一线（-4%）和二线（-5%）城市。此外棚改政策的变化，商品住房库存不足、房价上涨压力大的市县被要求尽快取消货币化安置优惠政策，将使这些地区市场交易进一步降温。

2、舆论反应趋冷。

上月统计局发布的8月房价环同比数据仍在上涨，且涨幅还有一定的扩大，但对此舆论感受非但未涨反有下跌，与以往“数字降、感受涨”的情形截然相反。一方面是统计数据存在时滞，另一方面也侧面反映了房价的市场预期正在悄然生变。

70个大中城市新建商品住宅均价环同比涨跌幅（%）

开发投资增速小幅回落，仍处于较高位1-9月份，全国房地产开发投资88665亿元，同比增长9.9%，增速比1-8月份回落0.2个pct。房地产开发企业拿地放缓，开发投资增速下降将在四季度继续兑现，而开工较快将使开发投资增速处于相对较高位：

1、开发企业选择放缓拿地，土地市场流拍增多。

尽管1-9月份房企累计购地面积增速比上期略微提高0.1个pct，但9月单月土地购置面积增速显著回落；土地成交价款累计增速也比1-9月回落1个pct。近期土地市场供过于求，溢价率下降，流拍案例增多。反映出：

（a）客观上开发企业受资金制约，到位资金主要依靠企业自筹资金和定金及预收款，央行降准后房企融资成本依然不低。昨晚合肥发布了鼓励支持现房销售的政策，主要围绕优化备案手续和规范销售管理。虽不涉及取消预售制度，但市场关于商品房预售制度调整的讨论仍持续发酵，对未来开发企业资金面趋紧的担忧不减。

（b）主观上开发企业态度改变，预期房价上涨幅度有限，对未来行业利润空间的判断偏悲观。叠加三四线城市住宅交易疲软，房企补库存意愿较前期减弱，拿地行为趋于谨慎。

房地产开发企业累计和单月土地购置面积增速（%）

2、房屋新开工和施工继续加快，均创年内新高。

1-9月份房屋新开工面积152583万平方米，增长16.4%，为2016年6月以来的高点，增速较1-8月份提高0.5个pct；施工面积767218万平方米，同比增长3.9%，增速提高0.3个pct。在房价“不涨”的政策硬约束下，存量土地库存已成沉淀成本，晚开工不如早开工。这将支撑开发投资增速下行速度较缓，相对处于较高位。