前三季度房地产销售放缓 楼市分化加剧

中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞表示，楼市进一步分化的可能性再度凸显。与土地供应相对不足，且房屋空置率相对合理的一二线城市相比，三四线城市楼市下行的风险正在加大。

“金九”退烧，楼市分化也在加剧。

10月19日，国家统计局公布了2018年1-9月份全国房地产开发投资和销售情况。

数据显示，2018年1-9月份，中国房地产开发投资同比增长9.9%，增速比1-8月份回落0.2个百分点。同期，商品房销售面积同比增长2.9%，增速比1-8月份回落1.1个百分点；商品房销售额增长13.3%，增速回落1.2个百分点。

分析人士指出，9月份以来，楼市热度已然触顶回落。供给方面，惯性作用下，投资在四季度还将维持相对高位，但房企拿地将更为谨慎。销售方面，尽管中西部地区热度仍未消退，但在东部地区，在市场观望情绪日渐浓厚的背景下，四季度房企“以价换量”的可能性还在加大。

供需两重天

市场供需形势正在发生变化。

数据显示，2018年1-9月份，全国房地产开发投资88665亿元，同比增长9.9%，增速略微回落。其中，住宅投资62806亿元，增长14.0%，住宅投资占房地产开发投资的比重为70.8%。

此外，新开工数据表现亮眼。1-9月，全国房屋新开工面积152583万平方米，增长16.4%，增速相比1-8月提高0.5个百分点。其中，住宅新开工面积112411万平方米，增长19.4%。

记者注意到，2018年以来，房屋新开工面积增速持续加快，同比增速已经从年初的2%提升至目前的水平，而从单月拆分数据来看，7、8、9三月的新开工面积同比增幅均超过20％。

此外，1-9月，房屋竣工面积51132万平方米，下降11.4%。“尽管连续10个月竣工面积同比下跌，但跌幅已经开始有收窄态势。随着后续房地产市场供应端的发力，预计项目竣工规模持续下跌的可能性会减少，这也利好后续房屋交付规模的增加。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。

严跃进指出，三季度数据来看，在督促房企开发等层面，政策效应显现。近期包括深圳对于房企拿地后的施工和竣工时限要求等政策的出台，都说明各地在积极督促房企进行既有土地项目的开发，以形成有效供给。

与供给侧仍保持相对火热不同，需求侧的销售数据则有下行迹象显现。

国家统计局数据显示，1-9月份，全国商品房销售面积119313万平方米，同比增长2.9%，增速比1-8月份回落1.1个百分点。其中，住宅销售面积增长3.3%。

此外，销售额增速也继续放缓。1-9月，全国商品房销售额达到104132亿元，增长13.3%，增速回落1.2个百分点。

而拆分统计局数据显示，9月单月，全国商品房住宅销售面积为1.68亿平方米，同比下滑3.6%。记者注意到，这也是最近5个月首次出现同比成交量下滑的现象。

多位分析人士指出，尽管目前累计销售数据仍有较大的同比增长，但在楼市调控持续从严下，购房人的观望情绪正在升温，并导致市场的去化率大幅下滑，这可能会导致部分房企在第四季度发力销售，以价换量的现象可能会更加频繁地出现。

三四线楼市下行风险加大

“金九”不再，“银十”开局也显乏力。多位分析人士均指出，楼市进一步分化的可能性正在凸显。

“全国市场看，分化依然非常明显，特别是东部和东北销售面积均出现了下降，而支撑楼市上涨的主要原因是中西部的市场成交。” 中原地产首席分析师张大伟表示，三四线城市棚改等政策带来的高峰期依然存在，特别是中西部销售面积上涨幅度均远超过市场平均涨幅，成交金额上涨幅度同比也在22%以上。

数据显示，1-9月份，东部地区商品房销售面同比下降4.3%至48462万平方米，降幅比1-8月份扩大0.7个百分点。而其销售额增速也继续放缓，相比1-8月回落了5个百分点，仅为55820亿元。

同期西部地区商品房销售面积31557万平方米，增长8.9%；销售额21511亿元，增长26.6%。

据易居研究院发布的数据显示，9月上海新房成交面积69.8万平方米，同比减少31.6％；新增供给面积6.8万平方米，同比减少68.2%。

不过，也有观点认为，热点城市的销售遇冷，原因在于严厉调控政策与市场看低预期导致的需求萎缩，短期内大幅波动的可能性不大。而一些三四线城市，其楼市加速下行的可能性更大。

10月19日，在中国新闻社主办的2018年三季度经济形势分析会上，中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞向21世纪经济报道记者表示，楼市进一步分化的可能性再度凸显。与土地供应相对不足，且房屋空置率相对合理的一二线城市相比，三四线城市楼市下行的风险正在加大。

实际上，与一二线城市“量缩价稳”相比，在2016年上一轮上涨周期中最为突出的部分东部三四线城市，目前“量价双跌”的现象已经持续。

58安居客房产研究院的数据显示，北京周边城市的二手房价呈现连续下降态势，10月前两周二手房均价13559元/平方米，环比上月下跌2.30%，同比下跌 28.66%。

“去年以来，三四线城市的房地产在各种因素的影响下发展较好，除了把价格明显提高以外，地方政府还推出了大量的土地供给。而这些地区的房屋空置率较高，住房潜在供给的增加，新一轮的库存会不会出现，应当引起重视。”倪鹏飞说。