买住宅还是买商铺？2018年投资风口在何方？

重庆楼市的火热，使得投资客们逐渐陷入买商铺还是买住宅的两难境地。买住宅，首付比例高、全款优先买房等政策增加了买房的门槛；而商铺投资也存在高风险、见效慢等特点使人望而却步。那么，在现在的境地之下，如果你手持现钱，想实现财务上的自由，到底是选择买商铺还是买住宅呢？要做最佳选择，首先要看清当今地产市场形势。

住宅的“受限”之困VS商铺的“无限”可能

住宅投资的根本逻辑是用尽量高的杠杆翘起尽量多的房产，在短时间赚取差价，套现走人。

那么如今住宅市场的投资环境是怎样的呢？

1、政策之限：

目前重庆的楼市调控主要集中在两个方面：

购房门槛：以家庭为单位，住宅两套以上，银行停止贷款；三无人员，需缴满1年的社保才能按揭购房。

卖房门槛：新房需拿到产证满2年后才能转售，使得新房交易回款年限提升至5年。

2、价格之限：

铭腾机构数据显示，截止7月，全市的商品房去库存的周期为1.3个月，库存的收紧，使楼市以卖方市场为主导，部分住宅提高了首付比例，甚至要求全款。

图源：铭腾机构

政策之限，价格之限使住宅市场的投资者陷入要么全款，要么走人的选择。而既然是优化资产配置，谁愿意将鸡蛋放在一个篮子里面？而至少5年的回款周期，使住宅持有成本走高，有悖于住宅的投资逻辑。

相较于住宅的受限，商铺却是一片无限可能。就现在的政策环境而言，商铺是不受政策调控的，也不存在限购限贷的顾虑。

图源：铭腾机构

从首付上看，商铺的首付固定在50%，长期的买方市场，使开发商也不会主动去提高首付比例。上半年重庆市场商铺的建面均价在13861元/㎡（数据来源：铭腾机构），一套建面70㎡的商铺，总价约97万，首付约50万，这样的价格，看上去遥不可及的商铺，其实日益进入普通家庭的购物车。

期铺在接房的时候才开始支付月供，前期只需要付首付即可。且作为满足刚需的社区底商来说，接房就可以出租，“以租养贷”“以铺养铺”轻松上手。

2012年-2017年重庆商业市场供需价变化

图：界面新闻

住宅的提升周期就是商业的低迷周期，目前重庆商业市场和成熟商业5:1或者4:1的价格比例相比较还是有很大的差距。在这个价格低于价值的窗口期，入手商铺是更为理智的选择。

租金

商铺的核心竞争力

前面是从购入门槛与时机对高层与商铺进行了对标。那么，当这两种产品在租售市场上的表现又如何？

以照母山为例，2016年照母山一套建面65㎡的精装修住宅，租金约1500元/月，2018年租金约2200元/月。（数据来源：房天下）同一时段，照母山房价由建面7000元/㎡涨到建面16000元/㎡，成交价格翻了一倍多，但是租金市场并未呈现同比例增长。同时，住宅的租约期多在1-3年，时间短，空置期长，收益不稳定。

对标商铺，同样照母山区域一楼底商单方租金大约在100元/㎡（数据来源：房天下），建面65㎡的商铺，月租金在6500元，是住宅的3倍。不仅于此，商铺出租的装修费用是由承租方承担，接房即租，无需额外投入。按照5年起租，租金每年按5%递增的惯例，商铺的租金收益是住宅完全无法比拟的。

什么是越老越值钱？

答案就是商铺

商铺与住宅有着不同的收益达成方式，商铺主要是通过“租金+增值”的方式来实现，细水长流。住宅则属于短线投资，其获利的方式是“买卖差价”，一锤子买卖。

那么，从物业未来的增值空间来看，房价提升受诸多因素影响，包括政策、区域楼市大盘、金融政策等，天花板低，并且呈现明显的周期性。同时，随着时间的迁移，户型陈旧，小区老化，房屋会折旧贬值。新房市场产品迭代，居住理念的更新，都会限制住宅的升值，所以住宅的投资讲求的一定是快！快！快！但是，在当前的政策环境下，想要速战速决，撤离战场似乎并不是那么容易。

相反，商铺是一个高天花板的物业，随着区域的完善成熟，小区人流量的入驻汇集，物业本身会稳定地增值。成熟的商铺就是一座源源不断的“金矿”，越老越值钱，不会因为房屋折旧而遭遇价值贬损。

所以，如果你有50万闲钱，在当前的政策环境下，买商铺，是去往财富自由最优的选择，未来惬意的你一定会为今天睿智的你点赞。

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