房地产行业进入下半场 乐见开发商转型美好生活服务商

当前，我国房地产行业正在步入存量时代，行业发展进入下半场，过去那种“建房子—卖房子—建房子”的粗放发展模式在新形势下行不通了，“要不要转型”已经是一个不需要回答的问题，必须回答的则是“怎么转”的问题，向“美好生活的服务商”转型符合行业发展趋势。

日前，在万科2017年度股东大会上，万科董事会主席郁亮表示：“10年后，万科还会是地产公司吗？我想不是了，如果还是，那也是惨淡经营了。未来，万科要做美好生活的服务商。”

如果据此认为万科要“抛弃房地产”，那是不准确的。因为，“美好生活的服务商”意味着万科在业务上不过是从“房地产开发”转向“资产管理服务”，仍未离开房地产行业。不过，这却透露出我国房地产行业的未来发展趋势。当前，我国房地产行业正在步入存量时代，行业发展进入下半场，行业的开发属性正在减弱，居住属性逐渐回归，向“美好生活的服务商”转型符合行业发展趋势。

万科的发展转型思路此前已有迹象显露。2014年，郁亮就在万科全体股东大会上阐述了万科未来的发展战略，并明确提出了两项策略——城市配套服务商和住宅产业化。现在，“城市配套服务商”已经更新为“美好生活的服务商”，虽然叫法不同，但后者显然是对前者的继承和发展。

在过去这些年房地产市场发展中，很多开发商以大幅举债、积极囤地、快速开发、快速周转的方式迅速壮大，赚得盆满钵满。但是，在近几年一系列调控政策之下，这一模式越发难以为继。前几年“地王”频现，拿地成本被推高到一般开发商难以承受的程度，同时融资成本不断上升，更对地产商的开发、资金周转能力提出了更高要求。根据相关数据，今年一季度末，房企上市公司整体负债率小幅上升，高达79.42%。从全行业来看，排名前十的地产公司负债率平均为80%。虽然说房地产行业具有建设周期长、资金占用量大的特点，房地产商的负债率相对会比较高，但即便是与本行业过去相比，80%的负债率也是一个比较高的水平。

在负债率攀升的同时，利润率却在不断下降。2015年、2016年，A股上市房企的平均净利润率只有9.69%、9.73%。2017年好不容易遇到一个房地产行业的“大年”，上市房企的平均净利润率也不过11.7%。如果全行业平均下来，净利润率还会低很多。

“高负债+低利润率+严厉调控+高度不确定性”，成为当前房企必须面对的行业特征。过去那种“建房子—卖房子—建房子”的粗放发展模式在新形势下行不通了，“要不要转型”已经是一个不需要回答的问题，必须要回答的是“怎么转”的问题。万科提出的“美好生活的服务商”或许是一个好思路。正如万科有关负责人所说，万科将打造生态化平台，在传统业务开发之外，围绕不动产打造新的经营场景，力争实现服务场景大大小小16种以上。也就是说，万科想以房地产作为流向入口，开展各种高附加值服务，最终实现转型。