中国房地产十年：变化的不只是行业排名

编者按：2008年，房掌柜从金融风暴中出海，经历过波谷的低潮和浪尖的激越，越过狂风大浪，看过碧海蓝天，以梦为桨、继续出航。十年，房掌柜作为亲历者更是见证者，见证了房地产快速发展的十年风云变幻。房掌柜将陆续推出《2008-2018：中国地产十年》系列专题文章，敬请关注。

如果说，从2008年到2018年的十年间，房掌柜见证的是中国房地产市场的跌宕起伏，那么，对于普罗大众来说，在此过程中，关于房子与价格的变化，则深深影响了一代人的日常生活和悲欢离合，人性中的疯狂与欲望、人情与冷暖，构成一部为期十年的大戏。

同样，对于戏中沉浮的主角——房地产企业来说，每年的房企十强排名，变化的不仅仅是各家座次，更是每家房企面对市场变化与宏观调控，所采取的战略布局，个种心情，非外行人所知！

地产十年，是行业发展的十年，更是中国人受房价牵绊的十年。

房企最头牌：万科地产

从已知的数据中，房掌柜看到，从2007年到2016年的十年间，万科地产雄踞全国房企排名第一，昭示着这家中国最大的专业住宅开发企业强大的生命力和稳健的发展趋势。

从1988年进入房地产行业，到1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务，历经30年磨砺，万科地产始终活跃在中国房地产行业的最前沿。

而近年来，随着高周转成为房地产行业的普遍共识，跨越式发展、飞速式发展的企业战略越来越成为各大房企奔向千亿、万亿销售目标的主要手段时，万科地产的高管团队始终保持稳健、踏实的公司发展战略，同时以强烈的危机意识提醒行业：要以建造好房子好产品为企业的主要目标。

即使在2017年，万科地产首次被恒大集团超越屈居第二，但其提出的“为普通人盖好房子，盖有人用的房子”的理念，至今仍然标榜着行业标杆。

2018年，万科将定位进一步迭代升级为“城乡建设与生活服务商”，并具体细化为四个角色：美好生活场景师，实体经济生力军，创新探索试验田，和谐生态建设者。

这意味着万科正在与这个伟大的新时代同呼吸共命运。

最富戏剧性房企：碧桂园

从2008年到2017年的十年间，在年度房地产企业综合实力的Top10中，碧桂园是唯一一家首次上榜第二年就落榜，时隔五年再次上榜的房企，并且从此一发不可收拾，在2017年终进百强房企三甲行列。

资料显示，2008年，碧桂园位列全国百强房企第七名，至2014年前，均与十强无缘。2014年，在市场下调的严峻形势下，碧桂园首次实现现金回款过千亿，有效回应了市场对碧桂园的担忧。

同时，碧桂园精简营销费用、引入分销商建立“凤凰通”，集团管理层引入符合碧桂园特点的“同心共享”的合伙人制度，实现职业经理人与集团及股东之间的利益始终保持一致的运行模式等，让碧桂园得以再次入主全国房企十强，实在难能可贵。

而从2014年开始，碧桂园每年的综合实力都在提升，直至2017年，综合实力进入前三甲。

业内人士分析认为，碧桂园的无敌速度，主要源于六大原因：

1、战略定位清晰。碧桂园的全国布局以一二线城市为中心，向周边三四线城市重点扩张；

2、高效运营带来高效推盘，节省大量时间和资金成本；

3、精准拿地策略，碧桂园逆城市中心的拿地策略带来不可思议的布局速度；

4、同心共享及对人才的重视，极大地提高了项目运行效率和公司经营效益；

5、产品体系的差异化竞争；

6、执行力强的营销铁军队伍。

2017年，碧桂园实现合同销售金额人民币5508亿人民币（下同），同比增长78.3%，合同销售面积6606万平方米，领跑行业，并成为全国首个年销售额破5000亿元的房企。

最具爆发力房企：恒大集团

2017年，稳坐全国百强房企头把交椅10年之久的万科地产，终于被一匹业内“黑马”抢占了宝座，成为当年沉闷楼市的最大新闻。

挑战万科的，是早已在十强中潜伏多年的恒大地产。其凭借全年3731亿元销售金额、充足的土地储备、创新旅游和健康产业布局等强势表现，将连续十年位居榜首的万科挤至次席。

实际上，恒大挑战龙头万科的明显苗头，出现在2017年的年中。

媒体报道中提到，作为带有激进标签的中国房企之一，过往数年，恒大的高负债率与高速增长如影随形，尽管恒大管理层将高负债视为发展的代价，但外界的质疑也从未停止。

进入2017年，中国恒大董事局主席许家印提出，今年的重点任务之一便是降负债，从接连引入两轮700亿战投，到赎回永续债，再到出售万科股权用于偿还债务，恒大的负债和财务状况得到了改善。

恒大从“规模型”向“规模+效益型”发展模式转变之后，高质量的增长在2017年年报初见成效。据报告显示，2017年恒大营业额高达3110.2亿元，同比2016年的2114.4亿元增幅高达47.1%。

伴随着资产规模的扩张，资产负债率理应增长，但未曾想到，2017年恒大的资产负债率却成了最大的亮点，截止至2017年12月31日，恒大负债率仅为71.1%，同比2016年的79.7%下降了8.6%个百分点，在资产大幅度增长的同时降低负债十分难得

对此，恒大总裁夏海钧解释道，“前几年低成本并购土地给了我们机会，造就了去年的利润大幅度增长。”

最悲情房企：合生创展

2008—2018年，既是中国房地产行业飞速发展的十年，也是市场跌宕起伏、残酷搏杀的十年。这其中，既有稳居第一梯队的诸多房企，也有在激烈的市场竞争中逐渐落寞的贵族，而最具悲情式的房企，无不以合生创展为最。

据媒体报道，作为第一家销售金额突破百亿元的房企，合生创展曾被王石称为“中国地产界的航母”。经历10多年发展，中国房地产规模急速提升，多家大型房企年销售额早已攀上千亿元大关，而合生创展却一直在100亿元规模徘徊，从原来的旗舰位置逐渐掉队。

而就在2017年的全国房企综合实力排行榜中，合生创展仅仅位列第42名，早已和十年前的三甲排名大相径庭。

在业内看来，造成合生创展徘徊不前的最大主因在于：在前些年国内开发商采取疯狂扩张战略的时期，合生创展却采取了相对保守的发展策略，并未大范围地扩张，以致错失了发展良机。

和碧桂园、恒大等一大批普遍讲求高周转率的一线房企相比，合生创展最大的缺陷即在于过长的开发周期，在确保利润的情况下实现现金流的绝对安全，不会牺牲利润去做大规模。

据了解，合生创展主要是参考港企的开发模式，希望通过“储地”来增加土地的溢价，获取更丰厚的收益。

不过，地产财经评论员严跃进认为，不重视规模扩张会使企业在传统业绩成长方面表现得相对乏力。尤其是类似北京部分豪宅项目，去化速度非常慢，看似是做精打细算的工作，但其实对资金回笼产生影响，进而影响后续土地市场的扩张。    

后记：

漫漫十年路，无法用一篇文章道出其中之激荡、残酷、喜悦与辛酸，仅以四个房企来佐证：过去的十年，是中国房地产行业利益纠葛、残酷搏杀的十年，而未来十年，将迎来了崭新的时代，单纯依靠资本、拿地扩张、钻政策与市场的空子的疯狂开发模式也将一去不复返。

在“房住不炒”的定海神针下，一线房企以打造美好生活场景、满足人们对美好生活的愿望为己任，以造出好房子、打造好产品为行业标准，朝着更加规范、稳定、可持续的多元化房地产开发方向而发展，这将是中国房地产市场的“新常态”！

（本文部分内容摘自21世纪经济报道、赢商网、投资者报等媒体报道）

附录：

2008—2017年中国房地产百强企业综合实力Top