中原：深圳楼市2017年上半年关键词抑投机价企稳

抑投机、价企稳、仍承压

尽管2017年上半年受10.4新政的利空影响，但相比去年下半年来看市场氛围有明显好转。抑投机、价企稳是最主要的两方面，但整体仍承受较大的压力，包括开发商的资金压力、限购下的换房压力、信贷收紧中的购房压力、以及预期波动中的成交压力等。

上半年市场整体的行情以稳为主，并在预期逐步回升的过程中供应和成交破冰恢复。房价在调控的大环境下逐步回归理性，房屋的屁住用途也得到进一步的强化。中原的数据也显示，上半年来刚需成交的主力地位在不断增强，以中等户型和中等价位成交的客户比重增加，“房子是用来住的，不是用来炒的”已在深圳楼市中看到效果。

虽然目前楼市以稳健发展为主，但金融和外围政策环境并不乐观。在上半年的银行MPA大考、一行三会频发金融业整顿文件、以及美联储两次加息影响，楼市信贷收紧幅度越来越大，深圳已有多家提高房贷利率折扣，有些银行已经停止放贷，放款速度减慢缓慢也已成普遍现象。

由于信贷收紧，房价下跌，开发商在资金方面的压力开始变大，并且海外发债难度也在上升，所以，目前靠走量回笼资金也是行之有效的方法。其次，上半年全国楼市遭受了两次大的调控，此次调控范围广，手段和角度都比较多样化，力度相比去年也大了很多。

但对深圳而言，整体市场运行平稳，因此没有比较严格的新政出台，仅是跟随其他一线城市对商办市场进行建筑设计方面的限制，调控的力度和对市场预期的影响相对好于其他一线城市。

在目前全国楼市调整的过程来看，土地端的供应正在慢慢恢复，热点城市的地王现象已经淡出话题。深圳上半年的土地供应主要集中在工业用地和商服用地两方面，基本无住宅用地的供应，可见政府对土地的供应仍旧以大力实现产业发展为主方向。

从当前预测，未来的深圳楼市将会经历一个稳中求进的过程，表现为价格不会有太大波动，同时成交水平会有进一步提升，以满足当下深圳大量的刚需客购房需求。

对于调控政策来说，预计下半年仍会处在空窗期，但金融方面的政策仍会对楼市产生大的影响，信贷收紧将大大延缓购房者的决策时间。稳健的市场就是进步的市场，一个健康的楼市不仅是市场化下房价维稳的市场，更是结构上愈加合理的市场。

市场在此次调控中正在优化供应和成交结构，长期内房价也会因结构的优化维持稳定，房地产未来的增值潜力也更看重深圳城市的发展。

PART 1

宏观政策

PART 2

土地市场

PART 3

新房市场

PART 4

二手市场

PART 5

商办市场

PART 6

市场预测

宏观政策

市场要点

稳增长调结构基调下 GDP累计增速小幅回升

制造业PMI冲高回落 实体经济提振长路漫漫

调控显效 商品房销售额累计增速持续下滑

房企外部融资难度加大 以期加大预售回笼资金

北上广深同出商办新政 抑制楼市投机炒作

内施政外监管 信贷集中收紧

稳增长调结构基调下 GDP累计增速小幅回升

年初政府工作报告表示将今年国内生产总值(GDP)增长目标由去年6.5%至7%调整至6.5%左右。GDP经济考核指标的下调一方面有助于制定弹性政策以充分调整产业结构，另一方面在持续削减过剩产能、降低杠杆率防范风险传导以及大力整顿调控房地产行业方面留足更大的发挥和显效空间。 2017年一季度GDP累计同比增速小幅回升至6.9%，2016年全年GDP同比增速为6.7%，累计同比增速稍有回升。

制造业PMI冲高回落 实体经济提振长路漫漫

从反映实体经济扩张紧缩的官方和财新中国制造业采购经理人指数来看，2017上半年波动性比较大，但两指数形成相同的趋势，官方PMI和财新PMI分别在3月的51.8%和2月的51.7%形成高点，4、5月份实体经济疲态尽显，指数跌落形成成谷底，期间财新制造业PMI跌破荣枯线，经济由扩张转为紧缩。在半年的最后一个月再次回升，拉升经济运行预期。

由于采购经理人指数是经济景气情况的领先反应，短期内也将影响GDP走势，加上目前国内金融行业大整顿，外部美联储3、6月加息影响，实体经济融资成本或有所增加，制约实体经济形成规模效应以及提高投资收益率。

减税降费调结构 步步引导资金转向实体经济

•2017年预计减轻市场税负3800多亿人民币，从7月1日起，将增值税税率由四档减至17%、11%与6%三档，取消13%这一档税率。

•政策施行有利于减轻中小企业税负成本，从本质上提升企业投资回报收益，引导资金流向实体经济，防止在金融或房地产行业内部累积杠杆风险。

PPI回落传导至CPI端 未来通胀压力不大

今年上半年消费品零售价格指数CPI大多数月份均在2%的同比增速以下，尽管2月谷值后增速有所加快，但工业品出厂价格指数PPI此时开始回落，未来PPI传导至CPI端后，CPI上涨承压力，通胀情况比较温和的情况下，货币发行的灵活调整空间比较大。

今年货币政策的主基调“稳健中性”，M2同比增呈现速平稳下降的趋势，流动性处在合理范围内。实际上，由于今年3月和6月银行的宏观审慎评估MPA实行、“一行三会”对整个金融行业内部的监管整顿以及外部美联储加息影响，货币环境中性偏紧更加突出。

房地产开发投资稳定 行业持续带动城市发展

虽然商品房销售情况不容乐观，但房地产开发投资热度并未受太大影响，保持平稳态势。

•一方面，虽然出台了土地供应端的调控政策，但多是针对楼市火爆的一二线热点城市，土地可开发体量巨大的三、四城市并未过多涉及。

•其次，政策过后的楼市平息阶段，也是品牌开发商重新调整城市布局的重要时期，积极拿地以及投资开发导致房地产开发商投资额的累计同比增速仍处在合理范围。

整体上，在房价平稳的大环境下，保持房地产开发投资的稳定有助于提升城市发展动力，加快城市规划和提升城市纳容度。

房企外部融资难度加大 以期加大预售回笼资金

从房企投资开发的资金分布来看，一半以上是其他资金，并且该部分所占的份额在缓慢扩大。其次，自筹资金比重今年明显下降为3成左右，受规定限制对外资的利用仍旧较小，但国内贷款资金比重整体高于去年平均水平。总之，房企在外部的融资变得困难，因此利用预售制度回笼资金的做法更加普遍。

值得注意的是，其他资金中主要包含定金及预收款和个人按揭贷款，在去年10月和今年3月楼市大范围的调整过程中，二者累计增速双双下降，可看到个人按揭贷款的累计增速也受上半年信贷大幅收紧影响下降幅度加剧。

调控显效 商品房销售额累计增速持续下滑

自2016年10月全国范围的楼市调控，直至今年3月全市开启的二次调控，以及信贷房的收紧，全国商品房销售受到严重利空。高房价作为调控的主要对象已经受到相应抑制，同时政策严重影响了成交预期，整体成交量也在减少，二者共同作用的结果就是成交金额的大幅回落。

根据统计数据，2017年全国商品房销售额累计增速持续大幅减缓，1-5月商品房和住宅累计销售额的同比增速仅有15%左右，二者的变化趋势大致相似。

同时可以看到，由于调控主要针对住宅产品，非住宅产品的涉及面相对较小，所以住宅销售额占商品房销售总额的比重也在大幅下滑，1-5月比重下滑至84%。

北上广深同出商办新政 抑制楼市投机炒作

商办新政集中于一线城市 深圳相对温和

内施政外监管 信贷集中收紧

土地市场

市场要点

土地市场表现平淡 上半年成交不到去年3成

上半年无一例住宅用地挂出

南山、宝安为土地供应主力区域

深圳湾超总基地为供应热点区域 总供5宗地

土地市场表现平淡 上半年成交不到去年整年3成

2017年上半年土地市场表现平平，全市共成交27宗土地，占地面积49.16万平，成交金额341.8亿元。

而去年土地市场成交火爆，全年成交59宗土地，面积229.49万平，金额1044.28亿元。相对来看，今年上半年土地成交总面积仅有去年全年的2成多，成交金额仅有3成多，可见上半年土地市场供应明显萎缩。

成交结构上也以商业和工业用地为主，无一例住宅用地挂出。区域上南山和宝安成主要供应区域。

上半年无一例住宅用地挂出

相比于去年年中火爆的土地市场而言，2017上半年深圳土地市场供应成交表现冷淡，6个月内无一例住宅用地挂出。工业用地和商办用地作为主要成交用地，上半年一共成交39.7万平，占比仍然在8成以上。

其中工业用地主要集中在光明新区和南山区留仙洞总部基地，并且全部为新型产业用地。商业用地多分布在南山区深圳湾超级总部基地，后海中心区以及龙华、福田、盐田各有一宗成交。

南山、宝安为土地供应主力区域

从区域上看，上半年南山区土地成交总数和面积领先全市，以商业服务业用地和工业用地为主;其次是宝安中心区华侨城集团拿到同一批4宗土地，占地面积约为10.5万平;光明新区以3宗工业用地位列第三，成交面积9万平左右，接近宝安中心区。

值得关注的是龙华2月和6月分别拍出2宗商业用地，竞得人为深圳华侨城股份有限公司和深圳首创臵业有限公司，溢价率大约50%和190%。

深圳湾超级总部基地为供应热点区域 总供5宗地

品牌开发商积极拿地布局市场，华侨城上半年获4宗土地。

　　南山深圳湾超级总部基地为热点供地区域，上半年集中供应5宗土地，面积约12.6万平。

新房市场

市场要点

上半年新房成交量止跌回稳

市场观望情绪尚待缓解

市场集中度下滑明显

豪宅成交逐渐回暖

公寓成交量价齐增

上半年新房成交量止跌回稳

2016年10月房地产新政后，深圳房地产市场成交明显下滑，到17年2、3月份降至低位，成交只有8万㎡ ，但是，从4月份开始市场开始回暖，至6月份，成交量已经回至16年11月的水平。 2017年上半年全市成交105万㎡，较2016年下半年下滑40%，但是在成交量明显下滑的情况下，全市均价却非常稳定，从去年十一月的54986元/㎡ 至今年6月份的54492元/㎡，跌幅不到1%。

新房供应持续下滑

从16年开始，新房供应已经开始下滑，今年上半年全市批售、推售面积皆跌破100万㎡ ，为近几年来新低。上半年入市面积83万㎡ ，较去年下半年下滑36%。上半年批售面积78万㎡ ,较去年下半年大幅下滑60%。17年6月只有4个住宅项目获批，显示出开发商入市积极性不足，市场观望情绪还较为浓厚。

龙岗、宝安仍为成交主力

2017年上半年新房成交以龙岗、宝安、龙华和南山为主，福田、罗湖和盐田成交继续低迷，其中福田今天上半年2、3月份零成交。 而在价格方面，南山均价成功突破10万/ ㎡,福田均价也接近10万，达到了98793元/ ㎡。

市场观望情绪尚待缓解

上半年在春节的影响下，深圳批售、推售项目下滑，开发商和客户观望情绪也较为浓厚。根据中原研究中心检测数据显示，2月中旬至3月末，访客指数有一定上升，从四月开始，访客指数又开始逐渐下滑，总体来说，访客指数还在低位徘徊。主要原因还在于全国各地限购、限售政策的出台以及银行房贷利率的提高，让市场观望情绪没有得到良好的释放。

开盘销售率严重下滑

由于去年十月新政的影响，客户入市的积极性严重下滑，新政之前开盘销售率基本处于60%以上，新政之后，开盘销售率急剧下滑，只有少数性价比较高的楼盘开盘销售率能达到60%，多数楼盘开盘销售率在40%以下。

龙岗中心城持续火热

从2013年到2015年，龙岗中心城成交占比持续占据榜首，占比皆超过13%，而到了2016年，成交占比更为平均，龙华由于旧改和位臵优越，开始强势崛起，占据了2016年成交榜首。在2017年上半年，龙岗中心城成交又重新回归，占比达到15%。占据二三位的分别是布吉、坪山，都处于龙岗区，显示了龙岗价位优势和深圳东进战略促进了大家对龙岗未来价值的看好。

壹成中心闪耀

2017年上半年成交楼盘，龙华双星闪耀，壹成中心和华盛观荟名庭成交占据前两位，且是仅有的两个成交量突破500套的楼盘，壹成中心为第一批龙华旧改项目，以其合理的价格、高得房率、齐全的配套和优越的地理位臵得到大家的青睐。 从TOP榜单可以看出，刚需盘仍占据主导位臵，在整体市场略显平稳的环境下，刚需盘依然是市场的青睐对象。

鸿荣源继续占据榜首

上半年新房成交进一步下滑，开发商成交金额相比去年下半年也有明显的下降。上半年，鸿荣源集团依靠壹成中心和壹方商业中心以60亿元的收入排名第一，华润臵地凭借柏宁花园、华润城润府和银湖蓝山润园占据第二，万科凭借安托山花园和金域中央花园占据第三。

市场集中度下滑明显

去年下半年前十房企成交金额占比达到59%，市场购买集中度处于较高水平，然而今年上半年，前十房企成交占比只有41%，处于历史地位，一部分原因是由于深圳房地产市场火热，很多以前未进入深圳的企业开始入驻深圳，导致开发商增多，房企之间的竞争也开始加剧，另一部原因是由于今年推盘量较少，开发商更为沉寂，让市场热点更为分散。

存量进一步下滑

从去年10月新政以来，新房市场批售、推售都大幅减少，导致新房供应急剧下降，而深圳新房市场从今年3月份开始复苏，成交量持续增长，但是，新房供应却并没有增加，导致新房库存进一步下滑。截止到今年6月份，全市新房库存323万㎡，已经处于2015年来的低位。预计未来几个月新房市场供应不会有很大的增长，因此，库存量预计会进一步下降。

豪宅

价格调控愈严 入市更为谨慎

由于全国处于房价调控期，全市对豪宅项目入市把关更为严格，再加上本来市场不够活跃，入市项目就相对较少，导致了项目的入市纷纷推迟。从而进一步影响了豪宅项目的成交。

2017年上半年豪宅项目总供应量为22万㎡，只有2016年供应量的25%，豪宅成交24万㎡，比2016年下半年下滑了47%，比2016年下滑了77%。可以看出，在整体市场偏紧的环境下，豪宅成交量下滑明显。

豪宅成交逐渐回暖

今年一季度开始，豪宅成交量已经出现了明显的下滑，特别是2、3月份，豪宅成交量已经处于历史地位，成交价格也处于持续下滑过程中，然而今年4月份，豪宅成交量大幅放大，价格也有所回升。5、6月份，豪宅成交都保持稳定，但是价格开始小幅下跌，这是由于新入市豪宅项目整体备案价格较低，性价比高，成交火热。

南山成交大幅下降受入市项目下滑的影响，全市豪宅成交量大幅下降，成交面积24万㎡，比去年成交下滑77%。 南山依然是全市豪宅供应与成交的主力，上半年南山豪宅成交15万㎡，占全市豪宅成交的61%。与此同时，去年南山豪宅成交达63万㎡，上半年成交量只有去年的四分之一，下滑明显。宝安上半年无新豪宅项目入市，成交以前期入市项目为主，成交面积4 万㎡，不到去年成交量的三分之一。

柏宁花园夺得销售冠军

2017年上半年，销售金额排名前十的项目成交金额达到209亿元，其中，柏宁花园以38亿元的成交额占据榜首，安托山花园、半岛城邦分别以29亿元、28亿元的成交额占据二、三名。

其中，安托山花园仅仅是今年5月份入市就占据了第二名，主要是由于其均价低、位臵佳、升值潜力大以及大品牌开发商。

别墅成交低迷 公寓有所复苏

今年上半年豪宅成交仍以平层为主，成交面积21.3万㎡ ，占总成交的88%，比2016年下半年下滑8%;公寓成交2.6万㎡ ，占总成交面积的11%，比2016年下半年提高8%。公寓类豪宅在经历了2016年下半年的沉寂后，今年成交已经有所复苏。而别墅成交从2014年开始出现连续下滑，至今年上半年占比已不足1%。

低价段豪宅更受青睐

今年上半年三千万以上豪宅成交占比为1.0%，比去年下半年下滑0.2%;1000-3000万豪宅成交占比为5.4%，比去年下半年下滑3.0%。千万豪宅成交占比总体下滑4%，显示出低价段豪宅更受市场欢迎。究其原因，一方面，别墅成交下滑严重，另一方面，豪宅面积小型化。

公寓

政策调整 公寓供应预计下滑

自去年限购政策出台后，公寓由于不限购不限贷的利好政策以及公寓面积小总价低的优势，公寓推售和成交都有所增长，然而今年商办改公寓的限制性政策出台后，预计后市公寓的推出将会出现下滑。

上半年，商务公寓批售项目16个，总供应面积47万㎡ ，为去年供应量的40%，已经出现小幅下滑。

公寓成交量价齐增

2017年上半年商务公寓成交38万㎡ ，比去年上半年增长43%，占去年成交的61%，均价58727元/ ㎡ ，同比去年增长11%。可以看出，虽然整体市场相比去年仍处于低迷状态，但是公寓成交仍处于增长状态。

公寓占比先增后减

2016年公寓成交占比一直保持在20%左右，不过，在今年2月份开始，公寓成交占比突然增长到60%，为近几年新高，这是由于限购限贷政策后，公寓不限够不限贷，而且市场在去年十月份政策出台后，市场开始回暖，有购房需求但是没有名额的客户开始转向公寓，成交大幅上升。但是，公寓也面临着整改风险，公寓投资此后又出现了政策性风险，成交出现了先增后减的走势。

龙华增长显著 龙岗继续领先

2017年上半年商务公寓供应面积46.8万㎡ ，其中，龙岗总供应24.7万㎡ ，占总供应的53%，比去年同期增长6%;龙华供应面积12.2万㎡ ，占总供应面积的26%，比2016年上半年增长19%，增长明显。与此同时，南山今年上半年供应只占4%，而去年同期占比达40%，严重下滑。

45-90㎡成交占主导

2017年上半年45-60㎡公寓成交占比为31%，与去年持平，60-90 ㎡占比为30%，比去年下滑1%。而90 ㎡以上成交占比仅为11%，比去年下滑4%，比2015年下滑13%，小面积公寓越来越受市场青睐。

100-600万占比超八成

上半年公寓成交总价段在100-600万的依然为主力，其中，总价在100-300万成交占比50%，比去年下降14%;300-600万成交占比34.8%，比去年上升13%。同时，小于100万的公寓不到1%，已经处于历史低位，显示改善型房源更受青睐。

公寓存量分布均匀

根据研究中心监测，上半年全市商务公寓存量约为99万㎡ ，其中，龙岗存量约27万㎡ ，存量为全市各区最高，占比达27%。而南山、宝安、龙华占比分别为21%、18%、16%，除去盐田和福田占比较少外，公寓存量分布较为均匀。