戴德梁行：上半年重庆住宅市场暖意融融 商业格局不破不立

2017年7月13日，戴德梁行举行了重庆市场2017年上半年重庆房地产市场分享会，对上半年重庆楼市的发展态势和发展方向进行了分析。

据戴德梁行数据显示，2017年1-6月重庆商品住宅供应量为711.4万平方米，环比去年同期下降2.7%；商品住宅成交面积达到1367.7万平方米，同比大幅增长41%；成交均价为8644元/平方米，较上年上涨24.2%。戴德梁行重庆公司总经理江冰河表示，目前住宅市场供不应求，价格快速上涨，从近期土地市场活跃度和成交价格来看，各大房企对后市预期较好，未来房价仍面临上涨压力。

上半年商品房成交1367.7万平方米 市场需求强劲

进入2017年，主城一手商品住宅供应量保持低位运行。据数据显示， 2017年1-6月商品住宅供应量为711.4万平方米，环比去年同期下降2.7%，延续了2015年以来的负增长走势。

在成交方面，2017年1-6月主城一手商品房市场成交火爆，商品住宅成交面积达到1367.7万平方米，同比大幅增长41%。除2月份受节假日影响成交略低以外，其他月份均在200万平方米以上，特别是四月份在房交会推动下，成交量高达302.5万平方米，创下单月成交历史新高。

在价格方面，商品住宅市场需求强劲，市场呈现供不应求趋势，成交价格处于上升通道，6月份成交价格涨至9651元/平方米，较2016年上涨38.7%。整体来看，今年2017年1-6月成交均价为8644元/平方米，较上年上涨24.2%。

从分区来看，渝北区在热点板块和品牌大盘放量带动下，成交量高达477.1万平方米，远超其他区；南岸区依托南滨路和茶园片区成交量排名第二，达到193.8万平方米。成交价格来看，渝中区和江北区为均价在每平方米一万元以上的两个区，分别为13771元/平方米和10543元/平方米。

“目前住宅市场供不应求，价格快速上涨，从近期土地市场活跃度和成交价格来看，各大房企对后市预期较好，未来房价仍面临上涨压力。”戴德梁行重庆公司总经理江冰河还表示，当前的调控政策主要为限制外地人投机、限制非首套房公积金贷款和整顿规范房地产销售和中介行为，如未来房价上涨过快，政府或将出台更多调控政策。而长期来看，未来较为充足的土地供应为市场稳定提供了一定基础，同时土地存量较为集中的新兴区域将迎来发展机遇。

甲级写字楼市场后续需求减弱 市场仍有待调整

在写字楼方面，二季度重庆甲级写字楼市场无新增供应，市场存量保持为155.7万平方米。而租赁需求在经历了一季度放量之后大幅收缩，市场回归平淡，二季度吸纳量减至2.1万平方米，与一季度相比下降49.5%。

较大的行情起伏显示，在供大于求的背景下写字楼市场尚未打破瓶颈。受此影响，全市空置率微降1.37个百分点至46.2%。在需求下滑的背景下，租金延续了下调走势，二季度全市甲级写字楼平均租金为每月每平方米89.5元，环比下降1.1%，同比下降3%。

从区域来看，传统核心商务中心渝中区受区域内入市较早写字楼占比较大影响，租金为每月每平方米85.5元；入市时间较晚、物业水准普遍较高的江北区为每月每平方米96.9元；而新兴区域渝北区和九龙坡区则都在每月每平方米90元以上。

随着竞争的加剧，传统商务中心和新兴商务中心正面临不同状况：如何更新硬件以及提升物业软件水平，避免租户流失将是传统商务区写字楼需要面对的问题；而新兴区域写字楼市场处于培育期，如何在抢占市场份额和租金回报中取舍则是其需要考虑的问题。

戴德梁行华西区企业服务部董事刘聪聪谈到，“下个季度，位于渝北区的财富金融中心将交付使用，考虑到渝中区和江北区均有已建成但暂未推出的潜在供应，预计短期内市场仍难突破供大于求的局面。4月，政府出台“商改住”政策，对库存量较大的区域实施限制供地或放缓供地，鼓励商务物业调整用途和规划，从长期来看有利于缓解写字楼市场供应压力，而自贸区带来的城市发展红利将有望引入更多企业和新的创业公司，从而对存量写字楼的去化起到推动作用。”

传统商业布局正逐步被打破 构筑多层次、立体商业新格局

统商业布局正逐步被打破，构筑多层次、立体商业新格局。上季度优质商业市场无新增供应，市场存量保持为329.4万平方米。整体市场表现较为活跃，除个别购物中心入驻率下降以外，多数购物中心通过调整业态，扩大餐饮、教育培训、健身等休闲娱乐业态占比，在去化空置面积方面取得了良好效果。

在此背景下，二季度全市优质商业物业入驻率较一季度提升0.9个百分点至88.7%。虽然本季度入驻率微升，但激烈的竞争背景下租金仍难大幅提升，全市优质购物中心租金为每月每平方米705元，环比上季度微涨0.7%。

当前，重庆商业市场的竞争不再局限于单纯的硬件环境和品牌的比拼上，而是进阶为资源整合、管理运营、创新能力和行业发展前瞻性综合能力的较量上。

“未来随着部分高端购物中心开业，重庆奢侈品牌将呈快速增长势头，拔高城市商业水平的同时也将打破现有奢侈品牌格局。同时，伴随着长嘉汇二期、白象街和沙磁文化广场的开业，文旅商业也实现多点布局。”戴德梁行重庆商业地产部助理董事唐正艺表示。此外，唐正艺还谈到，随着城市发展需要以及轨道交通逐步完善，住宅区不断外扩，作为配套的商业项目发展加速，涌现出一批新兴商圈，如嘉州商圈、弹子石商圈、礼嘉商圈、照母山商圈等。重庆传统商业布局正逐渐被打破，未来将构筑多层次、立体商业新格局。

戴德梁行

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