绿地集团董事长张玉良：房地产改革的关键在于供给方面

近日，由国务院发展研究中心主办的“中国发展高层论坛2017经济峰会”在京举行。本届论坛以“中国与世界：经济转型和结构改革”为主题，围绕深化供给侧结构性改革、经济全球化、防范和化解系统性金融风险等议题进行探讨。

绿地集团董事长张玉良就“房地产市场的供给侧改革”主题发表演讲时表示，房地产行业供给侧改革和其他行业的供给侧改革所面临的市场背景有所不同。房地产改革的关键是要在供给方面做文章，增加有效供给，优化供给结构。

张玉良指出，当前，我国相当多的行业存在产能严重过剩、产品低水平重复、市场供大于求的问题，难于满足老百姓日益升级的消费需求。这是国家提出和推进供给侧改革的大背景。

而房地产市场的主要矛盾是供不应求，而非供大于求。虽然部分三四线城市库存高企，但总体供给仍然不足，特别是一二线大城市供给不足。同时，由于房子不可异地使用，导致市场出现地域结构失衡，三四线城市建再多房子，也难以直接满足一二线城市的需求。

他认为，改革的关键是要在供给上做文章，增加有效供给，优化供给结构。具体而言，在增加有效供给方面，由于结构性的土地供给不足，特别是大城市住宅土地供给尤为不足的局面下，造成了地价、房价轮番上涨的重要原因，因此应该根据新的时代特点，适当改革土地供给制度，增加建设用地供应，增加住宅用地来源。

在优化供给机构方面，张玉良认为，三四线城市供给过量，一二线城市供给相对不足；工业用地供给较多，住宅用地供给相对不足。对这种供给结构，要进行优化，增加一二线的供给，适当控制三四线的供给量。要根据产业转型升级的要求，通过“退二进三”等形式，盘活工业用地存量，增加住宅土地供给。同时，也要提高土地资源的使用效率，提高单位资源产出能力。

张玉良认为，走新型城镇化道路，在大城市周边建设“都市圈”、“城市群”，是增加有效供给的重要途径。具体做法是，在大城市周边有溢出效应的地方，发展有产业支撑的特色小镇，发展卫星城，打造“都市圈”、“城市群”。要真正做到这一点，便捷的跨区域交通等基础设施是关键。“大交通”的理念，加快区域之间基础设施的互联互通。

此外，张玉良建议要综合施策、突出重点，加快建立促进房地产市场平稳健康发展的长效机制。根本是要做到三点：一是要不断满足居住需求；二是要正确引导投资需求；三是要大力抑制炒房行为。

张玉良表示，关于炒房的问题，要利用税收杠杆进行抑制和打击。核心是对两个环节征税：交易环节和持有环节。在交易环节，对持有两套以上住房的家庭，在房产交易环节，可增加税收成本，如加大契税及房产增值税（扣除同期银行利息成本后）。持有环节方面，对持有三套以上住房的家庭，可征收持有税。