富力地产去年160亿拿地 积极补充土地净负债率攀升

  “华南五虎”中的恒大、碧桂园如今已成销售规模破3000亿元的地产巨无霸，而富力地产、雅居乐和合生创展的发展则相对缓慢，昔日水平相当的5家房企的差距逐渐拉大。

　　其中，富力地产2016年实现全年总合约销售金额约608.6亿元，同比上涨12%，完成全年销售目标，位居全国第19位。

　　在销售业绩增长的同时，富力不断补充土地储备，为后续的规模增长储备“粮食”。数据显示，富力地产2016年全年土地购置费用支出约达160亿元，相比2015年的45亿元，同比增长255%。

　　同时，伴随土地储备增长的还有富力的净负债率。申万宏源预测，富力2016年末的净负债规模将进一步上升至780亿元，相比2015年末时的690亿元，同期净负债率将达到约171%，高于2015末168%的净负债率。

　　去年完成销售目标

　　2016年是富力的突破发展之年，富力地产发布的数据显示，2016年富力地产全年实现总合约销售金额约608.6亿元，同比上涨12%，顺利完成全年销售目标。

　　申万宏源的研究报告显示，2016年市场火爆，富力的销售业绩增速相比同业更显乏力，2016年12%增幅远不及同期板块约50%或者行业平均约35%的同比增速。富力布局的各个地区中的销售目标不及预期的包括北京、太原、石家庄以及海外市场的澳大利亚和马来西亚；同期销售表现优异的则包括杭州、惠州、海南和无锡。

　　此外，《每日经济新闻》记者注意到，富力的销售金额一直在业绩目标线上下浮动。2014年，富力未达到原定销售目标，并且相较2013年出现营业额下滑，纯利减少。2015年，富力下调了原定的600亿元销售目标，最终完成下调后的目标。

　　同策研究总监张宏伟表示，衡量房地产公司的业绩情况需要综合考量多项指标，不仅仅是业绩规模，还包括利润率、负债率、现金流情况等指标。另外，房企在制定发展战略时是有考量的，并不是所有企业都是追求极端的规模快速增长，有些追求利润，保持规模稳定增长。

　　据了解，在房地产行业利润被压缩的情况下，2015年，富力的毛利和净利率保持在较高水平，分别为32.1%和15.2%。2016年上半年，富力的纯利由2015年的17亿元增加至24.2亿元，总体毛利率为27.1%。万宏源预计，2017年，富力的毛利率将维持在30%以上的较高水平。

　　积极补充土地储备

　　2016年，富力一改前两年在土地市场的谨慎表现，在销售改善以及境内流动资金充足的情况下，积极补充土地储备。仅2016年上半年，富力斥资55亿元获取土地建筑面积达149万平方米，半年拿地金额已超2015年。

　　申万宏源的研究报告显示，2016年，富力的土地购置费用支出约达160亿元，相比2015年的45亿元，同比增长255%。

　　富力的项目布局范围集中在珠三角、京津冀、长三角、太原以及海南五大区域。2016年，富力首次落子深圳，完成“北上广深”一线城市布局。同时，富力不断加码海外业务，继2013年底斥资85亿元布局马来西亚后，接着又在澳大利亚墨尔本及布里斯本先后收购了5个项目。

　　2016年底，富力旗下富力香港与Caesars的美国子公司订立协议，取得仁川永宗岛的综合度假村项目并与其共同开发。

　　同时，富力将有意开拓柬埔寨市场。据《21世纪经济报道》消息，富力高层到访柬埔寨，双方初步约定，未来3到5年里，富力地产将投入30亿美元在柬埔寨投资。

　　关于海外投资，富力地产联席董事长李思廉曾表示，富力投资海外，主要是由于合理的土地价格、合适的利润率以及相较于国内较低的投资风险。

　　张宏伟表示，从大趋势来看，长期看好海外房地产市场。国人海外留学以及投资增加，存在海外购房需求。同时，投资布局海外市场有利于对冲市场周期性波动的风险，降低融资成本。有些房企在海外投资项目，拥有海外的上市平台、融资平台，在促进规模化发展的同时又能解决资金问题。

　　随着土地市场的大规模投资，富力地产的净负债率也不断攀升。克而瑞统计数据显示，2015年至2016年中期，房企公司债发行规模TOP10榜单中，富力地产以433亿元排名第一，可谓“发债王”。

　　富力地产2017年1月发布的公告显示，截至2016年12月31日，公司借款余额约为1199.97亿元，较公司2015年借款余额825.24亿元增加374.73亿元。

　　申万宏源预测，富力2016年末的净负债规模将进一步上升至780亿元，相比2015年末时的690亿元，同期净负债率将达到约171%，高于2015末168%的净负债率。

　　张宏伟认为，房地产行业具有特殊性，房企净负债率上升需要辩证看待。如果是因为阶段性集中拿地导致负债率提高，等到获取土地通过销售回笼资金后，负债率自然会降下来。这是周期性问题，有些房企会采用这一策略，通过提高负债获取更多土地，实现规模的快速扩张。