张五常：经济不好楼市却飙升，到底发生了什么？

楼市过快上升很危险

事实上中国本身有很成功的地方，但我开始担心一个问题，我用方程式来表达，就是“W=Y/R”。这个方程式是费雪在二三十年代的伟大贡献。W是什么？是财富，以我们现在来说，楼价是财富，收藏品是财富，自己的学识也是财富。Y是年金的收入，就是预期的收入。R是利息率。这就说明，你的财富等于预期的年金收入除以利息率。这一点非常重要，换言之预期年金收入上升，财富就会上升。或者预期的利息率下降，财富上升。

预期收入上升，财富也会上升。因为收入的变动，会导致财富的变动。在房地产来说，因为租金的变动，会导致楼价的变动。因为租金变动要除以利息率，这个基本上是很可靠很有用，很简单的一个方法来看，怎么看财富跟收入的关系。

但现在出现了一个问题，在某些情况之下，财富转变了。美国1929年财富飙升，2007、2008年，楼价财富飙升，日本80年代后期，楼价飙升，显然不是因为收入变了，也不是利息变了，这种现象会出现的，但机会不多。而因为财富无端端的上升的很急，然后发生急跌，可能会带来经济的大萧条。

假如财富的上升，由于预期收入的上升，而真的当预期收入有上升的时候，投入上升是理所当然的，这是很合理的事情。假如财富无端端的上升，由于种种原因逼他上升，突然间跌下来的时候，就会有很大的麻烦，这是市场无从调整的，假设这种事情发生的话。为什么呢？很简单，假如我的儿女去念医，预期的收入上升，所以我今天多花一点钱也没有关系，因为未来的我的儿女快变医生了。这是预期的收入上升，所以我现在财富上升了。

假如突然间我的房子无端端的上升了一倍，我自己以为我将来收入会上升，而事实上只是你现在房子上升了一倍，上升了两倍，你事实上会把这个房子卖掉，而享受这个高收入，你可以做得到。但是在某些情况之下，楼价上升不是因为预期的收入上升，其他某种原因让他上升，楼价上升，那些以为自己将来收入会上升的人，计划就不一样了，你拥有一层楼，突然间变到一千万，你将来的话，你以为自己有一千万带来的收入，你想想，你预期的收入，这种无端端财富上升的，预期之后，然后将来生活都被改掉了，当它无端端又掉下来的时候，那就很麻烦了。

出现这种情况，我刚刚讲的这三次的经验，他们都没有脱离这个困境。预期的租金上升，当然是好事了，预期的收入好，你自己财富增加。假如这个楼价上升，是某种情况逼出来的话，那楼价下跌的话就会很麻烦。几十年都翻不了身的，这是日本的经验，这是很恐怖的事情。

那中国是不是现在到了那个地步呢？我的观点应该还没到，但是你现在这个情况，还是逼着楼价一直上升，所以说来说去都是要取消《劳动合同法》、取消《反垄断法》，再继续引进外资，你一定要鼓励制造行业，制作行业是很难做的，鼓励他们。然后人民币迟早都要放出去的，前几年的形势很好，应该放出去，我也写得很清楚。要像一个锚把它放出去，但是现在呢？假如现在放出去，我们适时的看到，人民币有弱势。人民币弱势的时候放出去会流得很厉害，人民币强势的时候放出去会很好，所以一定要把人民币搞好。

结论就是我们现在经济是有问题的，但是现在这些问题不是不能解决的。