张宏伟：楼市没有加时赛 “跑得快”企业赢未来

　　又是一个讨论楼市“金九银十”的时间段。但是，时间上也马上接近2012年年底，笔者不想简单就“金九银十”这个时间段表达什么观点，只是想从今年至今整体市场的特征做一个简单的总结，再从这个总结中分析年底这个时间段内开发企业应该怎么做，我们未来市场大致是什么样的趋势。

　　首先是当前市场的整体特征，同策咨询研究中心总监张宏伟认为，今年至今总体市场特征主要表现在：整个1-7月同比1-6月全国房地产投资增速仍然是下滑，开发企业拿地规模、也包括整个商品住宅市场的销售面积和金额，大多数还都处于同比去年同期负增长的市场局面，当前市场呈现出的是仅仅是狭义的市场成交量回暖，而整个市场“基本面”尚未出现完全回暖的特征。从传导机制上来看，今年成交量的回暖尚未传导到让开发企业扩大再生产进一步增加房地产投资的阶段，这个阶段有可能会在今年年底这个阶段出现。

　　那么，缘何在成交量持续回暖的背景下开发企业仍然没有增加房地产投资呢?笔者认为，从一定意义上来讲，整个市场基本面尚未回暖成为开发企业对于未来信心还不是很充足的重要原因之一。

　　因此，我们不能因为今年1-7月，甚至至今成交量持续回暖了就乐观了。

　　很简单，除了以上市场基本面的原因，还有市场格局变化的因素。

　　同策咨询研究中心总监张宏伟认为，本轮楼市调控以来楼市进入下半场，2012年经济探底与转型的一年将是房企之间决定胜负的关键一年。在未来房企尤其是大型房企必须在规模与利润率两方面同时占据优势方可在未来有自己的立足之地，否则，难免会遭遇被市场边缘化，或者被逃离房地产行业。

　　在规模与利润率两方面，规模的重要性在当前是最重要的，规模的意义在于一个房企的市场占有率以及影响力，在当前，当市场基本面尚未完全回暖的市场背景下，房企还应该未雨绸缪，继续采取“跑得快”的高周转市场策略，以现金为王，以把握市场主动权，主导未来市场格局。原因如下：

　　第一、你不跑其他人在跑，“跑得慢”就要落后。从高周转类型企业来看，这些企业并没有因为上半年完成销售业绩指标而止步，而是继续以价换量，采取跑得快的市场策略，其中，除了行业龙头万科[简介 最新动态]，中海地产[简介 最新动态]和保利地产[简介 最新动态]正在全力冲击中国房地产行业的“千亿俱乐部”。

　　第二、把握好现在，没有来得及跑的企业，在2012年剩余的4个月里还有机会进行“复活”。在这个时间段内开发企业应该抓紧时间跑量回笼资金，否则跑得慢了也就可能陷入市场僵局，楼市没有加时赛，在未来市场不会给任何一个企业一个理由让其可以重来一次。

　　第三、大型开发企业率先“跑得快”，打破原来市场相对沉寂的博弈周期，让不同开发企业对未来的市场预期产生分歧，有可能市场或房企之间会逐渐分化。

　　从战略角度考虑，大型房企在资源及资金、开发能力等方面由于中小型房企，大型房企率先跑得快的高周转策略其实是将当前市场沉寂的状况汤混，中小房企不一定看得清楚或把握的住当前市场的局面。因此，中小房企如果跟风跑量，那么在未来市场角逐中肯定博弈不过大型龙头房企，如果中小房企不跑量，那么，他们有可能还面临着市场份额丢失及资金面的问题。因此，从这个角度而言，大型房企主导未来市场发展格局。