链家地产：市场热点解读-预售制度取消谣言四起

　　热点一：预售制度取消或为误传，取消难度大

　　8月2日有消息称近期各地楼市回暖触动宏观调控底线，为抑制房价反弹，宏观政策将出"杀手锏"，取消地产项目预售权。而此前社科院报告也表明要取消预售制和首套房贷款利率，传言引发两市地产股下降。

　　据链家地产市场研究部统计，目前预售的期房占新房成交的比例高达70%，而预售款和定金也占到了全部房地产开发资金的30%左右。

　　链家地产分析时常清认为，一旦取消预售制度可能会造成两方面明显的影响。一，供需矛盾激化。目前中国房地产仍处于需求的高速增长期，供应不足，需求过盛是导致当前房地产市场大幅波动的主要原因，而商品房预售制度的取消会降低供应，加速供需矛盾恶化。二，阻碍行业发展。取消预售制度会导致房企资金周转缓慢，降低了资金使用率及房屋开工量，从而迫使部分企业退出。

　　此外，常清认为，美国、日本、德国等发达国家都有商品房预售制度。商品房预售制度对于扩大供应规模，刺激房地产发展起到积极的作用。虽然预售制取消可能性不大，但确实目前中国的预售制度仍待进一步完善。除了已出台的预售资金监管部分细节的落实与实施外，房款在交付前一次性结清可能也存在一定的风险，而多数西方国家采取的分期付款方式应有值得借鉴之处。

　　二、督查组调研进入实质阶段，后续政策出台仍有可能

　　根据媒体报道，近日北京市委书记郭金龙，市委副书记、代市长、市政协主席王安顺和国土资源部副部长胡存智率领的国务院落实房地产市场调控政策督查组座谈。胡存智表示，督查组通过实地察看、走访座谈等方式，对北京市的房地产市场进行了全面了解。北京市落实房地产市场调控政策目标明确、组织严密、监管到位，尤其是中介机构能够严格落实限购等相关调控政策，规范经营，很不容易。总的来看，北京市落实调控政策效果明显，房地产市场形势稳定。

　　链家地产市场研究部常清表示，自去年调控以来，北京楼市在2011年下半年开始出现明显的萎缩，价格也进入下行通道，投资投机性需求基本被挤出市场。这与限购限贷政策的严格落实有很大的关系。尤其是北京市政府后续也出台了一些配套措施，如出加强对工作居住证购房的核验、禁止二手房二次网签等。对调控的落实都起到积极作用。

　　从督查组对北京调研结构的态度来看，本次调研的更着重于政策的落实情况。除了北京以外，督查组在厦门、广州、深圳、重庆、江门、南京、苏州等多地进行调查，预计由于政策落实不佳，或是因政策松绑而带来楼市回暖的城市，很有可能会面临问责，出台新的补救政策。

　　常清认为，北京市场需求规模大，虽然政策严格落实，但近期也出现了量价齐升的态势，并伴有部分需求恐慌性入市，市场涨价预期逐渐强烈。督查组对楼市的调研更多是针对楼市政策落实情况，并不意味着中央对于当前市场异动的默许。后续是否会有政策跟进仍不确定。不排除房价过度反弹出现进一步调控的可能。