马跃成：土地溢价率下降 地价涨房价才涨是楼市第一大谎言

        开发商之所以敢高价拿地，甚至不惜当高价地也要拿地，肯定是对房价有信心，而不是对地价有信心。

　　中国的房价为什么总是上涨？有不同的说法，有一种说法是供求关系决定的，但是多年来市场上都是供过于求的，北京的空置房一直在10万套左右，有人说，是因为土地稀缺是根本原因，但是，没有听说任何一个地方出现土地紧张，北京多年都完不成土地出让任务，去年以来还多次出现土地流拍的情况，底价成交的情况已经很普遍。另一个比较有影响力的说法，就是成本推动了房价的上涨，特别是地价涨了，房价不得不涨。

　　按照道理应该是这样，确实是，这些年，因为采取招拍挂的形式，地价上涨了不少，甚至也有高价地出现。因此关于地价推动房价涨还是，房价带动地价涨的争论一直不断，其实，每个人心里都明白，在土地供应充足的情况下，房价不涨，土地有什么道理上涨？土地涨价意味着开发商赔钱，他还有买高价地的冲动吗？

　　开发商之所以敢高价拿地，甚至不惜当高价地也要拿地，肯定是对房价有信心，而不是对地价有信心，他相信高价地之后肯定是房王出现，房王的利润要远远大于普通房子的收益。这是他们的理想，有时候是梦想和幻想，但是他们肯定就是这么想的，或者是这么测算的。他们也有失算的时候，特别是对调控不肖一顾的时候，高价地就变成了菜地。

　　中国人有买涨不买跌的习惯，购房人买房也看重的是，未来房价的涨跌情况。如果房价上涨，他们就不惜一切也要买，不管房价多高，是不是符合自己的实力都要买，哪怕东借西凑。而如果房价不涨了，下跌了，他们就舍不得出手了。投资人当然更是这样，只要有高额利润，他们是不在乎房价有多高的，可气的是，他们为了获取高额利润还会不断地制造房价上涨的气氛，造成恐慌心理，让更多的人入市接盘，这就像击鼓传花。

　　珠海取消限购被连夜叫停了，如果追究这次放假再涨的根源，应该是从扬州新政被住建部的局长、主任推崇开始的。扬州是这轮遏制房地产调控的始作俑者，住建部的某些领导就是黑后台。说地价推高房价只是一个借口，对利润的预期才是开发商决定购买土地价格的依据。最近的事实正好说明这一点，北京的地价下降了15%，但是下半年以来，却出现了房价上涨的现象。

　　北京市国土局昨天发布，今年上半年住宅楼面单价为4528元/平方米，较去年下半年下降15%。截止6月30日，已成交的住宅用地有29宗，约317公顷，成交额约256亿元，成交地块大部分以交易起始价成交。此外，由于长期无人参与竞买，已取消交易的住宅用地14宗，约220公顷。

　　与往年同期相比，土地市场交易量明显下降，市场需求降低。进入4月后，土地市场在一些住宅用地难以成交的同时，个别规模较小、位置较优的地块出现了竞争情况。今年上半年住宅楼面单价与其他时间对比，较2011年下半年的5333元/平方米下降15%；较2011年全年的4908元/平方米下降7%；较2010年全年的7255元/平方米下降38%。

　　全国的土地市场也差不多，2011年上半年土地市场一直处于较为冷清的局面，据统计，1-6月全国130个城市共推出土地11706宗，其中住宅类用地3495宗，推出面积19463万平方米，同比减少15%。上半年，全国130个城市共成交土地9511宗，其中住宅类用地2854宗，成交面积16179万平方米，同比减少6%。

　　2011年以来，底价、低价成交贯穿整个土地市场，成交价格非常理性。据统计，6月份，全国130个城市成交楼面均价为903元/平方米，环比下跌9%，同比下跌26%；其中住宅类用地成交楼面均价为1418元/平方米，环比下跌2%，同比下跌12%。上半年，住宅用地每月成交楼面均价均低于去年同期。

　　全国土地溢价率大幅下降，据统计，1-6月，全国130个城市土地成交溢价率为17%，较去年同期减少14个百分点，其中住宅类用地溢价率为19%，较去年同期减少18个百分点。上半年，住宅用地溢价率每月均低于去年同期，且一直处于低位水平。

　　与此同时，除了地价之外，与房子相关的钢材水泥价格也跌回2007年，商户进货量减七成。据中国指数研究院的数字，与房地产及建筑市场密切相关的钢材、水泥、陶瓷、防水等行业，从2012年年初以来，价格已阴跌半年之久。其中，钢材、水泥的价格，已经跌至2007年的水平。唯一不同的是：2007年的建材市场，处于向上的行情，今年则恰恰相反。价格下跌与产能过剩同时出现，2012年下半年的建材市场走向，仍难以乐观。