易居：楼市降温改变房企预期 政策继续加码概率变小

今年第三季度，房地产市场尤其是住宅市场出现了降温，市场有入冬迹象，那么如何看待近期的市场调整，且更好地预测未来，成为当前市场参与者所关心的问题。以当前房地产市场走势为主题的易居论坛日前在上海举行。包括开发商、中介代理机构、券商和研究机构等专业人士参与。会议认为，近期政策效力继续显现, 市场进入调整期。市场降温也要求房地产企业稳健经营，进而积极有效地应对本轮楼市的调整。

　　市场多个领域出现降温

　　宝华集团副总裁杨健表示，今年房地产市场降温和往年有些不同，今年房地产发展，既受到了持续调控政策的影响，也受到宏观经济下行的压力影响，使得房地产市场面临严峻的挑战。从房企的角度看，会主动考虑去库存或者采取以价换量的策略。就上海而言，在一些郊区楼盘密集供应的情况下，营销压力会更大。二手房市场的降温，也影响到了新房市场。举例来说，过去总价600万的二手房有很多意向客户，而现在价格跌到了540万后客户仍少，于是部分房东就暂停卖房了，这样会影响房东的房屋置换、买新房的计划。当然，在市场降温的大背景下，房企还是会积极做好应对的。比如说从企业的发展角度看，将继续交付高标准和高品质的住宅项目。

　　从事二手房中介业务的上海鼎铭房地产总经理张志远表示，市场降温也有区域的结构差异特点。比如从上海当前二手房市场的情况看，包括黄浦区等潜在的购房需求在减少，这个时候会倒逼房东降价。但也有个别区域市场，类似新天地板块，价格仍然比较坚挺。随着市场的降温，各类议价空间开始出现，购房者杀价现象增加。过去卖方强势，很多交易税费是需要下家一并支付的，但现在各付各的部分。另外，新房市场的降温使得开发商更多的通过中介分销，当前上海多数中介代理新房的收入占总收入的六七成;不过由于新房销售趋于困难，中介的代理佣金比例虽然提高了，但结佣却更加困难了。

　　本轮楼市降温的三个特征

　　蓝光集团首席市场官林劲松表示，通过调研重点城市和分析房地产数据，当前降温具有三个特征：第一是全局性的蔓延。目前很少有城市可以回避这波降温潮，从2016年开始一线城市就开始降温，而到了目前包括西部城市也开始转凉。第二是市场下行的速度较之前几轮周期要更快。不少城市只用了3个月，便从热点滑落至冰点。第三是对于市场底在何处，房企存在较大分歧。每家企业的财务状况和经营压力不同，因此对于市场底部的预判和感知存在差异，从而在运营节奏、销售节奏等方面，持有不同的态度和策略。

　　中骏集团投资部总经理张伟认为，从房地产市场的趋势判断看，往往在大的中长期的判断方面，大家意见是一致的，即中长期的判断肯定是看多的。而关于短期的判断上，其实是有很多分歧的，尤其是现在这个时间点上。目前从具体的企业来看，很多房企在今年8月就出现了销售业绩下降，而且回款率比较低，这样使得大家情绪不佳，对后市的预期偏悲观。目前的普遍心理是，若是可以降价跑量的，那就应该主动、积极地降价以去库存。当然部分房企现在需要不断增加营销费用，以加大导客的力度，但这又会损耗盈利。

　　政策继续加码的可能性已不大

　　中信建投首席地产分析师陈慎认为，今年1月份，很多券商分析师对于房产政策的判断是，或有放松的可能。这种乐观的预期到了二季度就开始有所变化，因为政策方面反而是趋于严格的。当前市场积极进行调整，呈现“市场分化、韧性仍存”的特征，部分城市的新房去化率明显下降，同时预计后续新房供应端会继续放量。当前房地产市场正进入到政策的消化期，预计很难看到更为严厉的政策了，即便是有政策出台，也属于打补丁型的政策。未来的政策调控重心在于预期管理，同时具备长短结合、稳定当头的大逻辑。

　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭总结认为，这一轮楼市的降温，和此前的政策效应积极释放有关，尤其是和“731调控升级”有关。今年7月31日中共中央政治局召开会议，分析研究了当前经济形势，部署了下半年经济工作。其中对于房地产政策的表述包括：“下决心解决好房地产市场问题，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。这就成为全国多数城市的房地产市场在近两个月出现明显降温，房价地价出现拐点。从后续政策来看，要重点关注两个窗口，第一个是看12月份的中央经济工作会议，第二个是看明年两会的政府工作报告。可以预见，明年大概率会现政策局部放松。