掌柜盘点 解放碑观音桥租户外流严重

2016年，重庆优质写字楼总存量突破430万平方米，开发强度在主要二线城市中处于领先地位，其中甲级写字楼总存量逼近220万平方米。这是来自世邦魏理仕的最新数据报告。该报告显示，重庆优质写字楼市场租金下滑态势凸显，特别是解放碑、观音桥面临日益严峻的租户外流挑战，多样化的租赁策略开始成为业主探寻市场出路的尝试。

从区域市场来看，江北嘴、渝北、大石化三个新兴板块较其他区域市场更加活跃，净吸纳量贡献率总计接近七成。江北嘴板块中高品质写字楼相继入市带动办公需求加速释放，国华金融中心等高品质写字楼年内去化较快；而大石化板块楼宇的性价比优势凸显，相对优惠的租金吸引大批企业进驻，其中企业天地T2成为承接外资、科技、金融类租户迁离传统CBD的商务高地；解放碑、观音桥两个传统CBD则面临日益严峻的租户外流的挑战。

从办公楼的租户业态来看，内资企业主导市场需求，中小微企业需求占比有所增加；外企整体房地产策略更加审慎，搬迁、扩租、升级的需求释放几近停滞，大多外企希望在经济的寒冬能延续相对平稳的策略，以避免不必要的企业运营成本上涨。以行业分布角度看市场，重庆写字楼需求端在2016年呈现出“四大支撑极”：金融业、房地产建筑业、联合办公以及政府着力培育的战略新兴产业，如机器人研发制造、手机制造等领域。

而在租金方面，写字楼短时供应导致的供过于求迫使业主方不断下调租金预期。新兴商务区租金下跌提升了区内写字楼的市场吸引力，揭示了需求从传统CBD向新兴板块转移的直接诱因。但核心板块租金持续承压，下滑态势凸显，意味着写字楼市场进入全区域下行时期。截至第四季度末，重庆写字楼平均租金报82.5元每平方米每月，同比下跌4.0%。

世邦魏理仕华西区研究部主管朱建辉表示，2017-2019年，预计市场将迎来年均70万平方米新增供应，而经历过去两年的价格战后，写字楼租金水平普遍明显下滑，部分甲级写字楼的租金水平已几近见底。未来两年，重庆写字楼租金虽然将继续承压，但下跌幅度有望收窄。市场竞争将逐步从“价格战”转向服务与品质的较量，更加多样化的租户结构以及租赁策略有望在市场出现。

例如，国华金融中心在裙楼引入美术馆，将人文艺术与商务办公在渝首次结合；力帆中心引入近2万平方米医疗机构，演绎着另一全新趋势。此外，市场主体的房地产策略不断推陈出新，成本优化、节能环保都是全新的办公理念。开放式办公、移动办公、LEED商务楼宇认证均已成为写字楼市场发展新动向。

“2016年，‘一带一路’战略推进，中新第三个政府间合作项目落户重庆，中国第三批自贸区获批。新政的落实无疑将助力重庆在房地产、商业、工业、外贸等主要经济领域的发展。在良好的经济预期下，我们相信支柱产业的持续发展、产业结构升级带来的红利将逐步外溢至写字楼、物流仓储等业态，市场需求有望在未来一年内实现回暖。”世邦魏理仕华西区研究部主管朱建辉表示。