高价抢地之后 信达地产负债总额逾500亿元

一切名声皆有代价。因上海顾村高价地块走入公众视野的信达地产(600657.SH，下称“信达”)日前公布的半年报显示，今年1月~6月，该公司营收约为30.7亿元，同比增加41.8%，而该公司归属于上市公司股东的净利润为1.3亿元，同比下滑44.66%，归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润为负7021.4万元，同比下滑131.5%。报告期内，该公司融资产生的财务费用同比增加 193.26%，经营活动产生的现金流量净额为负3.4亿元。

值得注意的是，这家央企背景、规模在百亿元上下的公司，大举买地后负债总额超过了510亿元。

大举买地

刚刚成立7年的信达地产，一年内就上演了从籍籍无名到名声大噪的“励志”戏码。

今年6月1日，上海宝山区宝山新城顾村A单元10-03、10-05地块入市，在20余家参与竞拍的房企中，信达地产击败绿都地产、金茂电建联合体等对手高价抢地。以58.05亿元的价格折算，该地块平均楼板价高达3.7万元/平方米，溢价率更是罕见地突破300%。信达一役成名。

公开资料显示，信达2009年借壳上市，彼时该公司项目集中在宁波、嘉兴、芜湖等长三角和中部地区的二、三线城市。2015年，该公司全年合同销售105.2 亿元，累计实现销售面积111.4 万平方米，较2014 年增长66.5%;销售额105.2 亿元，较2014 年增长59.3%。

正是从这一年开始，信达频频在一线城市和高价热门的二线城市出手。据第一财经记者不完全统计，2015年7月今年6月初，这家隶属财政部的上市公司通过公开招拍挂新增地块9宗，其中大部分是高价地块，广州天河地块、合肥滨湖地块、上海新江湾城地块、深圳坪山地块，价格不菲，杭州南星桥地块单价、杭州滨江地块总价均打破了记录。以上地块合计涉及资金超过350亿元。

针对信达大手笔买地的原因，新城控股副总裁欧阳捷曾分析称，不良资产的收购并不能为信达地产带来满意的销售额，而早期通过其母公司获得的土地储备影响力也在减弱，在一定程度上，上述双重因素促使信达地产不得不站到台前拿地。

如此大举买地，一方面做大了资产总额，一方面也让公司负债骤增。半年报显示，截至 2016 年 6 月 30 日,信达地产资产总额为596.31亿元,较年初 521.84亿元增加74.47亿元; 负债总额510.47亿元,较年初434.39亿元增加76.08亿元，为2009年其债务总额(62.9亿元)的8倍。今年上半年，该公司资产负债率为85.60%,较年初增长2.36个百分点。

与此同时，信达的房地产业务毛利率明显下滑。半年报显示，其主业中的房地产销售收入28.1亿元，同比增加约42%，毛利率为19.9%，同比下滑约12个百分点;物业管理及出租收入1.13亿元，同比增加37%，毛利率仅2.51%，同比提高0.71个百分点。

财务费用激增

去年以来，热门城市的土地市场成为以国企为主角的豪门盛宴。“水电系”的鲁能、电建和“铁路系”的中铁、中铁建都在进入新城市，进入高举高打模式。对此，市场有说法称，国企高价拿地原因之一，是希望将自身资产规模做大，以求在国企改革中手握安全砝码。

但任何砝码都需要代价。扩张给信达运营现金状况带来了巨大影响。财报数据显示，从2011年至2015年，该公司经营活动产生的现金流量净额一直为负，分别为负1.76亿元、负22.25亿元、负32.05亿元、负58.32亿元和负43.46亿元。今年上半年，这个数字为负3.4亿元。

信达在中报中称，其融资以金融机构市场化业务和直接融资市场为主。一个背景是，去年以来，国内企业发债成本较低，融资相对容易。今年上半年,信达公开发行30亿元公司债券，平均票面利率为3.75%，发行30亿元私募债券，票面利率5.56%。与此同时，其母公司中国信达也为之提供着品牌、资源、资金的支持。中国信达的前身中国信达资产管理公司成立于1999年4月，2010年6月，中国信达资产管理公司整体改制为中国信达资产管理股份有限公司，其主要业务包括不良资产经营业务、投资及资产管理业务和金融服务业务，其中不良资产经营是其核心业务。

信达在中报中称，作为中国信达的房地产开发业务运作平台,公司借助中国信达系统资源,强化集团协同联动, 业务模式和盈利模式不断得到创新发展。在业务模式方面,公司正从单纯的房地产开发向房地产投资与专业服务领域拓展,努力打造有信达特色的金融地产模式;在盈利模式方面,由原来单纯获取项目开发利润向开发利润、投资收益以及监管代建收入等多元化收入来源转变。

但密集的拿地，还是伴随着财务费用的激增。上半年，信达的财务费用为2.6亿元，与上年同期的8907万元上升了193.26%。对此，信达的解释是，融资规模扩大,利息增加。对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进8月24日对第一财经记者分析，拿地成本高，会使得利息等支出相应增加压力，信达本身就会承受较大压力。更重要的是，这会使得项目的潜在成本增加，进而影响后续项目的定价。

券商中不乏对信达的未来业绩持正面评价者。“对于公司近似’疯狂’的拿地行为，不乏质疑的声音，但我们对此持乐观态度。”东兴证券研报指出，信达依托母公司，在资金来源上有优势，后续开发方面，在拿地后可引入经验丰富的开发商共同开发，信达在某种程度上扮演的是财务投资者的角色。

也有人对信达未来的项目运营提出了担心。克而瑞研究中心分析师房玲、尹鹏指出，信达地产近半年拿下的地块均位于市中心的中高端区域，而此前公司开发的大部分项目定位刚需。重点城市的中高端项目购买者更注重产品品质，房企须有丰富的中高端开发经验和充足的品牌溢价才能盈利，而这两者均是信达地产所缺乏的。

8月24日，信达地产股价下跌1.97%，至5.47元。