北京第三次集中供地数量缩减 试点“全现房销售”

        试点“全现房销售”

　　11月19日，北京市规划和自然资源委员会发布年度第三批次共计12宗商品住宅用地出让公告，总建筑规模约113万平方米，起始价总额336亿元，将于12月下旬集中成交。相比今年前两批次的集中供地，第三批供地的地块数量大幅下降，且在销售模式、地块类型和品质等方面都展现出了新的变化。

　　9宗住宅用地为“新面孔”

　　据悉，北京第三次集中供地推出的12宗住宅用地中，朝阳区占6宗，门头沟区2宗，丰台、房山、密云、延庆各1宗。

　　“与第一次集中供地挂牌30宗住宅用地、第二次集中供地挂牌43宗住宅用地相比，北京此次集中供地具有‘少而精’的特性。”业内人士指出，虽然此次集中供地体量偏小，但位于城区的优质地块比例增加。

　　值得一提的是，此次供地并非是将上次出让延期的26宗地块重新挂牌，而是在整体结构上进行了调整，仅有3宗地块曾出现在上一次集中出让的名单中，其余9宗住宅用地均为“新面孔”。而在上一批集中供地中备受关注的朝阳区王四营地块、十八里店地块及孙河乡的6宗地块都未出现在此次挂牌名单中。

　　此外，从往年土拍的成交数据看，年底的土地供应和成交一般都会达到高峰，但北京此次集中供地“不增反降”，业内人士认为，或与此前已经完成较高比例的年度供地任务有关。

　　据贝壳研究院数据统计，前两次供地结束后，北京已经完成年度住宅供地目标的81.8%，远高于其他主要一二线城市66%左右的完成率。据预测，第三次土地成交后，北京住宅用地年度成交量预计可完成供应计划的117%。

　　不仅如此，与上一次集中供地相比，此次挂牌住宅地块的竞拍门槛和配建保障房比例要求也有所放松。

　　部分地块将采用现房销售模式

　　同时，北京此次供地也针对前两批供地出现的问题进行了改进和完善。“第三批集中供地在地块数量、总面积、用途配比及区位等方面都做了综合平衡与考量。”一位不愿具名的经济分析师如是说。

　　首先，前两批集中供地体量大，同区域内地块扎堆且类型不够丰富。“以朝阳区为例，前两批集中供地中王四营、崔各庄地区，都是一口气在同区域内供应了三个地块。”为避免后期同一区域内商品房住宅项目扎堆入市，此次集中供地扩大了现房销售的试点范围，共有5个地块设置了该环节。

　　“劲松地块要求全部住宅部分采用现房销售的方式。”贝壳研究院分析师表示，这种方式能够有效错开销售时间，减轻同一时间段内区域销售竞争的压力。

　　其次，针对类型不够丰富的问题，北京第三次集中供地也做出了相应调整。“前两批次供地中刚需项目较少，多为改善项目。”上述分析师指出，此次供地既关注了改善人群，也为刚需人群提供了更多选择。“其中朝阳区的一地块容积率达到2.3，且户型套内面积有‘9070’的具体要求，不难看出这将更多满足刚需家庭的需要。”

　　另外，“提品质”也是此次供地的关注点之一。其中，此次劲松地块试点了“定高标准住宅建设”的方式。简单来说，就是开发商需要在拍地时直接出具《高标准住宅建设承诺书》，承诺未来房屋建设中绿色建筑、健康建筑、宜居技术、管理模式等方面应达到相应品质要求。

　　单一区域供应大或为阶段现象

　　纵观北京今年三次集中供地的挂牌情况不难发现，朝阳区是当仁不让的“供地大户”，仅前两次便有21宗宅地挂牌。在此次集中供地挂牌中，朝阳区仍以6宗住宅用地、总建筑面积约51.4万平方米的体量，占据了此次总出让地块的“半壁江山”。

　　“管庄区域长时间未供地、劲松地块处于核心位置、东坝地块在区位和交通等配套上也有着很大的优势。”合硕机构首席分析师郭毅分析表示，朝阳区在今年土地供应中出让地块较多，说明其土地开发力度较大，城市更新效率较高，但这也有可能是阶段性现象。“此次集中供地是有的放矢的，在当前的市场环境下做出了很有针对性的调整。”

　　不仅如此，北京市规自委表示，对于要求未来全部采用现房销售的劲松地块来说，政府已充分考虑了房企的开发成本，并预留了合理的利润空间，保证未来企业可打造一定品质的住宅。