2019年房地产市场发生微妙变化 保利物业拟赴港上市

　　又一家头部房企要带着物业板块赴港上市了。

　　央企保利发展4月16日公告宣布，公司董事会表决通过了保利物业到境外上市的议案。稍早前，保利物业已经于4月11日在国内新三板正式摘牌。

　　去年销售规模突破4000亿元

　　保利地产15日晚间发布2018年年报，报告期内，公司实现营业总收入1945.55亿元，同比增长32.66%;归母净利润189.04亿元，同比增长20.92%。年内，公司毛利率提升1.45个百分点至32.49%，得益于结转项目价格上升，房地产结转毛利率提升至32.68%。

　　公告显示，2018年，保利地产实现签约金额4048.17亿元，同比增长30.91%，市场占有率提升至2.70%;签约面积2766.11万平方米，同比增长23.36%。报告期内，公司一二线城市及六大核心城市群销售贡献均达77%，其中在珠三角实现签约销售1170亿元，较上年同期增长24%。深耕城市销售再创新高，单城签约过百亿元城市12个，广州实现签约400亿元，佛山、北京超过250亿元，东莞、中山等首次突破100亿元。

　　2018年，公司拓展项目132个，新增容积率面积3116万平方米，是年度签约面积的114%，为销售规模持续增长奠定基础;拓展成本1927亿元，平均楼面地价6186元/平方米。公司持续加大一二线城市及核心城市群的渗透深耕，年内一二线城市拓展金额和面积分别为74%和61%，且三四线城市新增容积率面积中53%位于珠三角、长三角城市群。

　　保利地产去年实现新开工面积4396万平方米，竣工面积2217万平方米。截至2018年末，公司待开发面积9154万平方米，其中一二线城市占比60%，六大城市群合计占比69%。

　　报告期末，公司资产负债率77.97%，基本保持稳定;净负债率80.55%，同比降低5.82个百分点，资产负债结构合理，具备较强的抗风险能力;账面有息负债2636.57亿元，其中银行贷款、直接融资占比分别为71%和15%，有息负债综合成本仅约5.03%，具备突出的规模及成本优势。

　　保利物业的港股之路

　　保利地产公告透露，保利物业的上市地点为香港联交所主板，发行的具体上市时间将根据境外资本市场状况、审批进展及其他情况决定，发行规模为不少于发行后公司总股本的15%。发行价格将以簿记建档方式，由保利物业股东大会授权董事会及其授权人士和承销商共同协商确定。

　　保利物业计划将募集资金用于，收购兼并物业管理公司或者专业化服务公司;提升增值服务业务和多元化服务业务;升级信息化和智能化平台;补充营运资金及一般公司用途。

　　根据公司发布的半年报，截至2018年上半年，保利物业在管面积13008万平方米，合同面积21946 万平方米，同比分别增长39.95%和66.18%，保持了2016年以来的高增长趋势，合同面积首次突破2 亿平方米新高度。截至报告期末，公司总资产21.64亿元、净资产5.26亿元。

　　界面新闻注意到，近年来保利物业也在积极调整市场拓展思路，聚焦学校、政府等收费率和利润率较高业态，依托项目全委、股权合作、收购并购等多种方式获取市场份额。

　　2018年6月，保利物业与天创物业达成战略合作，双方将共同打造全国化的校园物业管理平台;同期公司与天凝镇政府达成战略合作，正式开启“政府+企业”共建共治的新模式，成为行业内首个涉足乡镇公共治理、践行国家乡村振兴战略的物业服务企业。

　　同时，保利发展在商业物业的拓展和运营方面也取得进步。截至2018年末，这家公司商业板块运营的项目已达到65个，管理面积为266万平方米。另外通过轻资产模式也实现了品牌及管理输出，外拓的购物中心达到10个，酒店4个。

　　保利物业并不是第一个从新三板后摘牌又转投港股怀抱的物业公司。事实上，不少物业公司都将新三板当做上市的一块跳板，在新三板挂牌一段时间后选择摘牌，转战港股或者A股IPO。

　　全国中小企业股份转让系统网站信息显示，截至2018年12月底，新三板在挂牌物业服务公司有56家，当年有14家选择摘牌。

　　众所周知，新三板流动性较弱、融资能力微乎其微。而从过去物业公司冲击IPO的经历来看，普遍存在业绩规模较小、关联交易占比高、上市公司分拆、独立性等问题，A股独立上市难度着实不小。因此赴港IPO即成为理想的资本化手段。

　　2018年以来，已经有多家龙头房企的物业部分完成在港上市，包括雅居乐旗下雅生活、碧桂园旗下碧桂园服务、新城旗下新城悦、佳兆业旗下佳兆业物业、旭辉旗下永升生活以及奥园旗下奥园健康等。

　　其中又以永升生活对保利物业最有参考意义。这家物业服务公司在新三板挂牌不足一年后，在2018年3月选择终止挂牌，并于当年8月向港交所提交聆讯材料，最终赶在2018年的尾巴上成功上市。

　　资料显示，截至2018年底永升生活在管物业面积为4020万平方米，仅为保利物业的三分之一。但其市盈率已有约45倍，充分反应了资本市场对于龙头房企物业股的认可。

　　有诸多同行的成功案例作为参考，保利物业的港股之路预计也不会有太多波折。

　　分拆上市，只是看起来很美?

　　各大房企在分拆物业板块上市时，给出的理由大抵相似：能够提升物业板块竞争力，从而为业主提供更优服务。不过在严跃进看来，在房地产行业集中度不断提升的背景下，分拆物业板块上市，借助资本市场打开融资渠道，能够帮助企业形成更好的融资条件。

　　严跃进称，分拆上市往往包含两层含义：一是通过分拆实现专业化运作，体现物业企业独立运作的导向;二是通过上市，使物业板块形成更好的融资态势。

　　“在宏观融资环境收紧、持续调控的大环境下，房地产市场发生了微妙的变化，逐渐从原来的增量市场向存量市场转换，从住宅开发向运营业务过渡，房企需要换赛道竞争。” 严跃进说道。

　　对于拆分上市对物业板块估值起到的帮助，曾有市场人士分析称，物业管理公司具有轻资产和逆周期的属性且现金流不会因楼市调控而产生较大波动，因此可以支撑起更高估值。

　　然而事实的确如此吗?从资本市场表现来看，物业股在2018上半年崛起，大有逆市暴涨之势。然而仅仅到了下半年便“换了人间”，去年8月至年底，物业股平均下跌26%，部分个股跌幅甚至超过50%。

　　此外，物管公司往往对母公司有较大依赖。以碧桂园集团的物业板块碧桂园服务为例，其最新财报显示，截至2018年6月底，收入来源中来自碧桂园集团开发物业的比重为90.8%。除此之外，彩生活、绿城服务、中海物业的前述比重也多在70%以上。

　　曾有业内人士提出，物业行业规模扩张方面存在天花板，单纯的规模竞争无法从根本上改变物业资源集中型的发展模式。绿城服务集团行政总裁吴志华就曾表示出，5亿平方米规模就已经做到物业管理的极限。

　　未来物业管理的天花板在哪里、规模体量又将如何?

　　中国指数研究院数据显示，预计到2020年，全国物业管理面积达到296亿平方米，全国物业管理市场规模约为1.5万亿元。国海证券研报称，预计到2030年行业潜在市场规模超过1.3万亿元，相比当前行业规模存在2倍以上成长空间。

　　(房掌柜整理自同花顺财经、中新经纬、界面新闻)