大湾区9城去化数据深度揭秘！供应缺口超60万平

土地供求，向来是决定房价的核心因素之一。

4月17日，自然资源部下发通知，制定实施2019年住宅用地“五类”调控目标。

该通知要求，城市住宅消化周期在36个月以上的，应停止供地；36至18个月的，要适当减少供地；18至12个月的，维持供地持平水平；12至6个月的，要增加供地；6个月以下的，要显著增加并加快供地。

文件的出台，意味着住宅供地将实施差别化调控，而这一政策出台背后，也与目前全国库存不均衡有关。

来自国家统计局的数据显示，截至3月末，全国商品房待售面积51646平方米，环比2月末减少605万平方米，库存数据创近61个月（自2014年2月末以来）的最低。

当然，在城市之间，库存和去化周期都呈现分化趋势。

近期风头正劲的大湾区广东多城也已陆续公布今年的供地计划。究竟，哪些城市要增加供地？哪些城市要减少供地？将对湾区楼市格局会产生多大影响？

大湾区9城楼市的最新“战况”能告诉我们答案。

据克而瑞数据统计，今年3月大湾区广东9城一手住宅供应面积达493.7万平，成交面积达554.3万平，供应缺口超60万平，整体处于供不应求态势。

注：江门数据统计蓬江、江海，下同

若按过去半年的消化速度来看，大湾区9城仅肇庆一市适当减少供地的城市，其去化周期达20.8个月，住宅存量也超600万平，特别是受人口增长缓慢甚至是净流出的影响，整体去化也相对缓慢。

而中山、东莞、珠海、佛山去化周期低于12个月，属于需要增加土地供应的城市。

广州

作为大湾区的两大一线城市之一，广州楼市备受瞩目。

据克而瑞数据显示，广州3月一手住宅成交9154套，同比增长43.1%，环比增长174.4%，刷新年内成交新高。

库存方面，截至3月底，广州一手住宅库存套数77909套，库存量952.83万平，去化周期12.58个月。

据广州2019年供地计划显示，今年广州全市计划供地总量为2038万米，比去年多出了99万平方米，同比增加了5%。今年共计供应346宗地块，比去年要多出52宗。其中包含108宗宅地，88宗商服，7宗租赁用地，74宗工业用地，1宗控规调整以及68宗其他用地。

而据此前官方发布的三年滚动计划显示，2018-2022年，全市计划供应住宅用地3225万平，年平均计划供应住宅用地645万平，商住用地供应也是逐年增加。

佛山

佛山，常年蝉联湾区9城楼市之首。

限价放松、湾区规划红利，再加上年末至春节期间被压抑需求的集中入市，佛山楼市在“金三银四”期间迎来一波小高潮。

据克而瑞数据统计，今年3月佛山一手住宅网签13118套，环比上涨242%，刷新近两年的历史新高；进入4月以来，佛山楼市延续3月“小阳春”的高热度，一手住宅连续两周成交均在2000套以上，楼市行情依旧火热。

统计时间：2月25日-4月14日（供应数据截至4月12日）

市场火热，库存自然得到进一步消化。

截至今年3月底，佛山一手住宅存量达883.3万平，仅次于惠州、广州、中山3市，但若按过去半年的销售速度来看，仅需7.8个月就能全部卖完，所以库存量也是相当紧张。

而在近期官方公布的2019佛山供地计划中，今年佛山商住用地拟将供应527万平，同比下跌了13.4%。其中，住宅用地400万平，同比下跌了13.4%，这也是自2014年以来，佛山住宅用地供应最少的一年。

值得注意的是，卖地大户南海区今年住宅用地供应110万平，顺德区则为100万平。但相比去年，南海锐减30%，顺德大减17%，两区宅地供应均创下近五年的新低。

深圳

深圳，粤港澳大湾区的中心城市之一。

今年3月以来，深圳旧改政策频发，楼市回暖迹象明显，各楼盘访客量维持在高位，客户购买意愿较强，成交量大幅增加，成交均价保持稳定。

据克而瑞数据统计，今年3月深圳一手住宅网签3069套，环比上涨140%，同比上涨52.5%，刷新年内成交新高。

“金三”火热，“银四”则出现“低开”之势。4月前两周，深圳一手住宅成交网签达10.2万平，网签套数达1076套，成交仅占上月成交的35%。不过，在湾区纲要落地、房贷利率下调、旧改利好等暖风吹拂之下，深圳后市“高走”也未可知。

深圳住宅卖得慢，整体去化也慢。截至今年3月底，深圳一手住宅存量达328.4万平，其存量仅高于江门、珠海二市，不过若按过去半年的销售速度来卖，其存量还可以卖上14.5个月，去化周期属于正常偏高水平。

而深圳未来市场前景如何，看土地市场就可以一目了然。近年来，深圳住宅用地的出让幅数寥寥，宅地供应更是毛麟凤角，这也佐证了深圳土地资源稀缺紧张的实情。

今年一季度，深圳仅成功出让6宗土地（不包括深汕特别合作区），且连1宗住宅用地出让都没有，足见其宅地资源之珍贵，物以稀为贵，当现有楼盘不断消化，新盘迟迟供应不出来，只会加剧新楼盘稀缺性。

惠州

惠州，未来珠江东岸的新增长极。

在粤港澳大湾区的大背景以及周边城市相应出台限购政策的情况下，惠州凭借其相对宽松的政策环境、持续利好的交通和日趋完善的城市配套，其近两年楼市仍然供需两旺。

今年3月，在信贷环境的放宽以及粤港澳大湾区规划出炉的刺激之下，购房者入市意愿明显增强，珠海一手住宅网签套数达9917套，环比上涨186.6%，网签量仅次于佛山一市。

库存方面，截至3月底，惠州一手住宅存量达1198.6万平，为湾区9市之最，不过按过去半年的销售速度来卖也仅够卖13.8个月，仍属正常偏高水平。

目前，惠州暂未发布2019年供地计划，但前年公布的供地计划和市场调控来看，预计未来土地成交仍将走低，成交均价或在土地资源日渐匮乏下有所上升，但上涨幅度有限；在招拍挂市场拿地难度不断增加的背景下，收并购及合作开发或成房企主流拿地方式之一。

珠海

珠海，粤港澳大湾区节点城市之一。

上个月，珠海楼市回暖迹象明显，均价涨、网签涨、备案价涨、供应高潮、土拍激烈、房贷利率下降......楼市数据犹如汪洋肆意，瞬间滋润。

若要判断珠海楼市回暖程度，相信成交数据最具说服力。

据克而瑞数据统计，上月珠海一手住宅成交套数达3323套，同比上涨153.1%，环比上涨192.3%，住宅网签强势崛起，创下2016年10月珠海重启“限购政策”以来的新高。

供不应求之下，珠海存量还在持续减少。截至3月底，珠海一手住宅存量达287.3万平，为湾区第二低，在不新增供应的情况下，按过去半年的销售速度来卖也仅够卖9.6个月。

庆幸的是，为稳定市场需求防止供不应求现象出现，今年珠海土地市场推货频频。

珠海2019年供地计划表显示，今年珠海市计划供应国有建设用地240宗，总规模达1245.1万平，新增供地面积相当于38%澳门的大小。

其中，住宅用地324.4352公顷，新增建设用地299.7601公顷，商服用地为221.1763公顷，交通运输用地156.2675公顷，公共管理与公共服务用地99.203公顷。

东莞

大湾区规划下的各市均有受益，东莞其地理位置特殊性，位于深圳和广州之间，同时也承接着深圳溢出的刚需。东莞四月上半月一手住宅成交套数1299套，成交面积14.34万平，与上月基本持平，成交均价20954元/平，比上个月增加了159元/平。

在库存方面，截止至三月，东莞一手住宅库存套数40992套，库存量496.17万平，去化周期11.25个月。房地产库存总量基本保持平稳。根据资源局的通知调整，属于应维持供地持平水平的范畴。

不过据东莞市自然资源局发布的《东莞市2019年度国有建设用地供应计划》显示，东莞市2019年度国有建设用地供应总量中，计划供应商服用地29.1072公顷，住宅用地271.6374公顷，综合以上，合计约301万㎡。其中包括14宗商服用地和51宗住宅用地，合计65宗商服、商住用地。而据统计，2018年东莞商住、商服用地共计挂牌40宗，剔除流拍3宗、终止出让5宗，合计出让32宗，总面积约115万㎡。按照供地计划，2019年商住、商服用地供应将翻了一番。

肇庆

肇庆，作为大湾区规划范围内的城市之一，但政策利好却低于预期，并且肇庆还是目前湾区唯一不限购的城市，房价也尚属于湾区城市之中的洼地。

据克而瑞数据显示，肇庆四月上半月一手住宅成交套数1801套，成交面积19.63万平，环比三月上半月提升了15.7%，成交均价7728元/平，价格比上月却减少了108元/平。

量涨下跌的肇庆，库存情况又是如何呢？

截至今年3月，肇庆一手住宅库存量616.22万平，去化周期高达20.8个月，去化压力十分之高。

事实上，肇庆在近些年来政府大量供地，单宗地体量皆在百亩，更有800亩超级大盘，供应端如此旺盛，但需求层面却无法及时承接，广、佛外溢客户在途中就已被三水、大旺提前“拦截”，肇庆俨然成为外溢“东风”最末端，而本地需求更是趋于饱和。因此肇庆楼市目前去库存压力较大。并且根据资源局的通知调整，20多个月的去化周期，当地政府应该适当减少供地情况了。

目前，肇庆暂未发布2019年供地计划，但从肇庆之前发布的《肇庆市住宅用地中期（2017-2021年）供应计划》来看，肇庆的供地实际上从2017年以来，已经在逐年减少了。2019年住宅供地计划约290.84万平，2020年计划供地277万平，到2021年计划供地仅为260.16万平。

据肇庆自然资源局解读供应布局，其中端州区、四会市、高要区、怀集县等供地保持持平，而鼎湖区则需要增加住宅用地保持房价；高新区之前都是供应工业地较多，近几年则会著增加商住地供应量，加快产城融合。封开县、德庆县等为了保持房地产市场平稳健康发展，住宅用地供应量会适当的减少。

中山

中山地理位置上，北接广州市番禺区和佛山市顺德区，西邻江门市区、新会区和珠海市斗门区，东南连珠海市，东隔珠江口伶仃洋与深圳市和香港特别行政区相望（在建深中通道），故而中山在产业、人口、楼市等多方面受益于广佛、深圳、珠海等辐射外溢。

据克而瑞数据显示，中山4月上半月一手住宅共成交2195套，成交面积24.44万平，环比三月上半月增加了17.4%，成交均价13405元/平，比上个月提升了246元/平。

库存量方面，据克而瑞数据显示，截止至三月，中山一手住宅库存量951.24万平，去化周期11.49个月。那么根据自然资源部发出的通知，中山应该维持供地的平稳，那么实际情况如何呢？

目前中山暂未发布2019年供地计划，不过据去年发布的《中山市2017-2021年住宅用地供应计划表》显示，2019年住宅供地计划约259.7万平，包括存量的135公顷与增量的124公顷。

此外，还能看到，中山2020年住宅供地计划约255.9万平。然而，再往后2年的住宅供地计划则大幅减少，2021年住宅供地计划仅约131万平、2022年住宅供地计划仅约127万平。

江门

江门，粤港澳大湾区与粤西连接的重要交通枢纽。

在年后利好政策持续发酵之下，江门楼市也渐渐“燥热”起来，据江门住建局统计，3月江门全市住宅共成交4335套，环比上升50.3%，同比上升30.1%，出现明显上涨趋势。

截至3月底，江门蓬江、江海两区待售一手住宅余107万平，若按过去半年的销售速度来算，在不新增供应的情况下，需15.9个月才能卖完，去化周期属正常偏高水平。

在此情况下，近期官方披露的2019江门供地面积仍出现大幅增长，公告显示，今年江门用地供应总量达586.1万平，较去年增长了117%。

不过，其供地主要优先保证教育用地和重大产业项目的土地供应，重点支持和保障民生工程项目用，商住用地仅达173.3万平，占比总供地量的29.6%，宅地之稀缺也可见一斑。

作为房价仅高于肇庆的大湾区的洼地，在承接广州、深圳等湾区城市产业转移之后，人口也持续净流入江门。虽说在限购政策的作用下，外来投资客早已退场，不过在新增人口的补充之下，江门整体市场相对平稳。