恒大夏磊：楼市的放松是在落实城市主体责任情况下的放松

　　3月20日，广东省房地产行业协会2018年度会员大会暨第四届中国(广东)县域房地产发展论坛举行。恒大研究院副院长、房地产行业首席分析员夏磊在论坛上做了《2019年房地产市场展望：传统周期的延续，还是长效机制破局?》主题演讲，以下为主题演讲的精彩内容：

　　其实在中国成功很简单，跟一个好师傅，选一个好赛道，过去几年房地产都是好赛道，产生了中国最大的税收，最大的GDP、以及最多的利润。

　　在过去的两年，我突然间发现大家在自己的赛道上开始有了怀疑，越来越多的人问我房地产企业能否搞传统开发，房地产企业要不要转型，要不要到国外开发。我想任何一个简单的问题背后都有一个逻辑，可以拉长时间区间，可以在更广阔的国际视角和时间视角去解答。

　　今天我跟大家分析房地产所处的历史方位。

　　从1945年二战结束后，世界上的经济体展开了竞争，就是进入发达国家俱乐部，半个世纪过去了，只有12个国家和地区完成了这个目标。在分析100多个经济体的时候，当人均GDP达到1万美金的时候，都面临增长速度的转变，面临高增长转到低增长阶段。

　　2018年我们有很多的困惑，很多人说中国经济不行了，因为我们发展速度下降了，很多人说房地产也不行，因为中国经济不靠放了。如果从国际的视角会发现中国经济不是不行，而是速度降下来，但是中国的经济总量还在不断的增长。

　　当跨国人均GDP1万美金关口，我们有四到五年的时间，就能进入高经济体的俱乐部，这是非常难得的历史机遇。所以2019年总理在政府工作报告中提出2019年经济增长速度目标是6-6.5，不是不保经济增速，而是要接受中国在换档的事实。

　　过去一年，我一直在思考房地产对于中国经济的意义在于什么，其实中国房地产是中国经济最好的发动机。我们经常说中国经济无非就是面多了加水，水多了加面，但是增长的三大动力来自消费、投资、出口。但是消费是比较平稳的，出口是国外决定，最终掌握在我们自己手里的只有投资。投资是三部分组成，能靠政策刺激和认为调整的只有基建和房地产。

　　但是在过去的十几年，我们的基建一直有成效，也是作为积极财政政策的保底需求，但是房地产是可刺激的。房地产在未来的二十年，可能还是中国经济的增长动力。

　　今天从八个维度中国房地产的市场空间。

　　第一、经济增长。在过去的66年，从1952到2017年，虽然房价涨了，房地产在经济增长大背景下发生的，房地产行业分享的是经济增长的红利。虽然经济体量在增长，现在达到美国经济总量60%的幅度，但是人均GDP和美国、日本还有很大的GDP。人均GDP只有美国的1/6不到，如果考虑到人均GDP持续增长，我们的房地产行业还是有不断的发展空间。

　　在长周期角度也要考虑到居民收入水平。房地产第一个持续动力是经济增长。第二个动力是城镇化。国际商有很出名的曲线是诺瑟姆曲线，可以看国际上发达国家的对比，美国在1920年城市化绿超过70%。中国的很多问题是经济发展和城市化发展不匹配造成的。

　　中国未来的城市化还有一个非常大的发展空间，未来可能还有二十个点的发展空间。

　　中国城镇化发展的动力来自中国经济发展的不平衡，如果从省级的人民GDP来看，广东是排在第七位，北京是第一位。很多外来务工的人员，都从甘肃、云南、广西过来，就因为经济发展不平衡，才会有人的流动，人都是向高处走，从经济不发达的地方到经济发展的地方，以获取好的劳动报酬。如果20年以内这些省份的人均GDP在不断的拉平，那就是人口的流动，就是中国城镇化的进程。

　　人口数量与结构。研究过1952年2017年中国人口出生率的变化，这条曲线非常惊人，中国的人口出生率是下降的，其实是生育意愿的下降，来自中国人口受教育程度提高，研究证明受教育程度越高，越没有生孩子的想法。还有一个发现，在城市出生的婴儿数量在增多，北京在2013年前后，出生率都是个位数，都是一年几万个新生儿，从2013年之后，北京的新生儿数量显著提升，北京很多教育资源是在2000年左右，是考虑到当时儿童就学现状，随着新生儿的提高，这些教育基础设施已经不满足需求。深圳的新生儿数量也在显著增长，这些新生婴儿和落后地区是对应的。

　　婚姻状况的变更。2013年前后是中国结婚的一个高峰，2013年以后婚姻登记数都在下降，2013年以后很多专业都说是中国房地产的历史大点，不可能再多了。但结婚是刚需，离婚是比结婚更大的刚需。我们看一下离婚率的数据。在2002年之后，中国的离婚登记对数是上升的，婚姻状况变更又给房地产贡献了很大的产能。

　　家庭小型化。1981年以来中国小城镇家庭户的变化，是在逐年变小。我们最近做英国房地产情况调研，英国家庭户数在变大，英国近半个世纪以来房价持续上涨，所以英国的孩子都回去跟父母住了。中国是从以前的三四世同堂到现在的单身口家庭。

　　住房质量改善。我们的住房质量堪忧，对中国住房进行调查发现，在城市还有25%的平方，19%的砖木和其他结构的房子，而建于1979年之前的比例也有9%。中国的住房质量是急需改善的，也是中国棚改旧改的动力所在。虽然2000年之后中国房子由61%都是2000年以后建造的，但是中国建筑保有质量确实太差了。我们去过德国，1949到1989年的房子是占整个存量住房的一半，因为他们每年都会进行房子的修缮，但是我们的房子没有很好的住房基金进行修缮和管理。中国的房子虽然说新，但是旧，建筑质量是需要改善的。

　　住房消费升级。其实过去三年，三四线卖得好是来自住房的消费升级，第一是观念升级。1978年搞改革开放，1998年搞房改，第一是卖房子是房子就行，第二是买商品房，后来是买品质住宅，所以这些观念是逐步更新的。

　　由于住房观念的更新，我们也有了消费区域的升级，有从农村到县城的，因为在县城有更好的教育。从县城到中小城市，因为中小城市是县城所在的地级市，有更好的教育和医疗资源。从中小城市到省会城市，省会城市是最发达的城市。从大都市群到大城市。

　　过去三年，在城市内部也是有消费区域升级，基本上搞老城区和新城区，老城区也是有房子，但是新区的基础设施更好，所以改善跟需求都在新区集中释放，即使在老城区有房的居民也会到新区购买住房。

　　还有是消费品牌升级，购房需求是无名开放上到品牌开放上提升。

　　因为这八个因素，我们对中国房地产的未来是非常有信心，也做了具体的数据测算，结合城市更新等因素，未来商品住房，在2019年还有14亿平的发展空间，这是一个非常大的天文数字。中国房地产去年卖了两亿美金，中国全球汽车产业才两亿美金，所以中国房地产在未来的十年二十年还是很好的赛道。

　　我们也对一些城市做了初步调研，虽然说房地产开发空间还存在，但有些城市已经进入存量时代，比如说北京、大连、上海、厦门、深圳，他们的二手房成交已经超过新房成交。在北京比如说链家，开放上是有定价权的。具体看某些城市还是要房地产的发展路径，具体来说房地产发展路径是有序可循的，都是有时间依据的。

　　如果不做房地产，那传统开发商还能做什么?目前来看也有一些选择，比如说租赁、长租公寓，还有产业地产，比如说和物流、旅游相关的，但本质还在地产。还有和政策相关，比如特色小镇和特色小城镇。还有与服务相关的，可以做纯量的物业改造和物业开发。

　　第一个问题，我就汇报到这，房地产主要围绕开发企业和其他，还有很多事情可以做，这真的是一个黄金赛道。

　　2019年房地产市场展望

　　2014年，房地产进入放松周期，从2016年930开始，到2018年进行了大规模收紧。房地产政策目前已经到了最紧的时候。

　　大家对房地产总是有一个传统的观点，是不是一紧就会放，那会放到什么程度呢?

　　具体放到什么程度，我们还要从文件中学习，今年政府工作报告里其实对房地产只有两个点，其实都没有提房地产，一个是讲城镇化，讲房地产税率法。两会期间也有表态要做到五个坚持，其实政府表态非常明确，今年的放松绝对不是大家认为传统意义上2014年的放松。今年放松一定是在落实城市主体责任情况下的放松，因城施策，分类指导。

　　我对此解读一下，一是坚持住房是用来住的，不能炒房，炒房的金融杠杆不会放松。二坚持两个体系，住房体系和住房保障体系。住房供给会是多种多样，有商品房和共有产权房、租赁房，有各种房会供应到市场上，而不是住房和商品房一统天下。三坚持城市落实主体责任，城市要对房价大涨大跌负总责。对于中央来说，要完善市场的检测预警和考核评价机制，中央以后会当裁判员，会判定你今年做得好不好，但不会具体知道你怎么做。稳地价、稳房价、稳预期落到实处。

　　其实对大部分开发商来说，我们都是做开发，一个稳定的市场环境对我们是有利的，如果地价大起的话，不可避免要去拿地，这是非常不理智的。

　　房地产税是悬在所有人头上的锥子，我想房地产税大家会有一个疑惑，如果你对中国问题有疑惑，一定要用国际的视角解决问题，如果解决不了，要用更长的时间视角看问题。

　　从国际看，我们研究了六个发达经济体，比如说新加坡，他增收了财产税，但是财金是虚拟的，并不是房屋的评估值，只有土地是按照市场价值的5%增收房地产税，而且限制累进税率。对于香港，香港也是以虚拟租金为税基。以评估值的，比如说美国，是按照市场评估价值，一到五年会评估一次市场价值，日本是三年评估一次。德国是对土地征税，并不是每年波动的市场价值。英国征收的是市政税，依照1991年的房价。

　　房地产税有一些特征，第一、房地产税肯定不会改变房价长期的趋势，比如香港、新加坡、英国、日本、美国，这些房价是一直上涨，英国是特别的明显。德国2008年之前房价非常稳定，但是德国只是对土地征税，并没有对房屋征税，房地产税不会改变房地产长期趋势。我们有一个简单框架，长期看人口，中期看比例，短期看金融。

　　第二、房地产税有一定的调节作用，主要是补充地方税收。我们也进行了测算，从长期来看，我们肯定是需要房地产税，过去二十年，土地创收入贡献了地方税收，贡献了地方的GDP和地方基建设施，但这种模式是不可以持续。如果城市房地产已经进入存量房时代，那会面临税源不足的问题，最终的目的是达到财政平衡。

　　从2016年的地方财政数据进行测算，红色是不能替代，橘黄色是替代率比较低，黄色是稍微可以替代一点。稍微替代一点是新疆、西藏房地产开发强度不强的地方。对于东部地区，现在在总量上肯定是替代不了。