房企集体否认欠交土地增值税 业内人士忧心清算新政

土地增值税清算，就像悬在房企头上的达摩克利斯之剑，每有风吹草动，都会引来一阵骚乱。2007年是如此，今天也是如此。

日前有媒体报道称，有税法律师根据国家统计局、财务部以及国税总局相关数据，对没有征收到位的土地增值税经过精心测算后得出结论，2005年至2012年8年间，全国房地产开发企业应交而未交的土地增值税总额超过3.8万亿元。其中，包括SOHO中国[简介 最新动态]、万科[简介 最新动态]、招商地产[简介 最新动态]、富力等45家房企榜上有名，万科截至2012年底应交未交金额高达58亿元，排名第三。

一时间，一场有关土地增值税的大讨论，真知与谬论混杂其间，令读者一头雾水。其背后，是这个历史繁杂的税种，在过去很多年形成的“普遍预征，清算缺位”的现实。

上市房企罕见集体否认

一石激进千层浪，昨天地产股全面下跌。“我们是做房地产的，不是拍电影的。”滨江集团在昨天紧急停牌后，其内部人士向上证报记者表示，为了避免市场误读，滨江集团选择临时停牌。“听说大家（其他房企）很多都会发澄清公告。”

果不其然，昨天晚间，华远地产、金地集团、滨江集团、中华企业、金隅股份、城投控股、北辰实业、万通地产、首开股份、北京城建等十余家上市房企发布公告，口径高度一致地否认欠缴土地增值税。部分房企直言有关报道系误读。

以万科为例，昨日早间，万科率先回应称报道源于误读，并称万科一贯坚持守法经营、照章纳税。近年来万科每年纳税额都约为净利润的两倍。2012年，万科总纳税额211亿，其中土地增值税52.8亿。而深圳市地税局则第一时间为万科“站台”，称未发现万科拖欠土地增值税。地产大佬任志强（微博）则在微博上高调质疑相关媒体，称其破坏企业与行业声誉，有可能起诉媒体的上述行为。

“预征”多年巨额拨备以防清算

要说清房企巨额的“应交未交”的土地增值税，先要把税种说清楚。根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及有关规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及附着物（即转让房地产）并取得收入的单位和个人，应当缴纳土地增值税。

具体税率为四级超率累进税率：即增值额未超过开发成本50%的，税率为30%；增值额占成本50%至100%，税率40%；增值额占比100%至200%，税率50%；增值额占比200%以上，税率为60%。

对于一些囤地多年的房地产企业，这是一个巨额的税率。过去十年间，部分城市房价与土地成本的涨幅有数倍甚至十倍不止。那么差额的30%至60%，意味着房企利润的“大出血”。当然，近年来，由于房企利润空间收窄，应缴土地增值税比例也确在降低。