但实际情况是,到目前为止,房企几乎没有真正执行过上述纳税政策。因为对房地产开发成本(即可扣除项目)确定方法不详的项目,有《土地增值税暂行条例实施细则》第十六条规定:“由于涉及成本确定或其他原因,而无法据以计算土地增值税的,可以预征土地增值税。”
于是,近十年来,各地房地产市场几乎清一色地执行了预征的操作办法,地方征收标准不一。如南京在2007年时普通商品房预征标准为销售金额的1%、商铺为2%、高档别墅3%;上海大多数开发项目的预征额为房屋销售价格的1%。
不过,开发商也明确知道按照税法,土地增值税的清算合理合法。理论上说,房企在上交预征土地增值税后,要在项目结算后,和政府进行土地增值税清算,且以“多退少补”为原则。这也是万科等几乎所有房企都严格拨备土地增值税的原因。例如万科的58亿土地增值税拨备,就是多年结算项目应交未交的,有可能被清算的土地增值税。
2007年1月,国税总局曾发布《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》,文件公布后两天,地产股一路狂泻,资本市场高度恐慌,被称为房地产宏观调控史上开发商遭遇的最大一次重创。但此后,随着全球金融危机的出现以及4万亿救市政策,这一紧缩式调控政策悄然流产。
一位房地产界人士称,如果将过去8年所有房地产项目销售金额拉出,“虽然可能没有3.8万亿那么多,但是活跃房企几千亿的应交未交金额应该是有的。
口水战背后:“清算新政”或渐近
可以说,昨天这场土地增值税口水战有偶发因素,也有深层隐忧。
简单来说,因为用预征来代替清算,是时下普遍被采用的操作办法。就像万科所称,“预提”与“现时纳税义务”是完全不同的概念,房地产项目要达到清算条件才需要清算并交纳土地增值税,在此之前,按照会计上配比和谨慎性原则,企业对尚未到达清算条件的项目进行土地增值税预提拨备。
房企计提大量土地增值税拨备,是防止有一天政府会依法清缴土地增值税,到那时,企业再无不缴之由,而巨额税金可能高度影响企业现金流。因此,尽管此次媒体报道对历史成因鲜有涉及,而企业之所以如此紧张地出面澄清,实为对土地增值税清算,这个达摩克利斯之剑的真实隐忧。
“我们判断,本届政府严格清算土地增值税的可能是有的。”一家大型房企高层担忧地说。另一位接近决策层的房地产界人士甚至预言,这一税政变化出炉的时间,可能比市场预料的要快。“从一些权威学者最近内部讲话来看,中央似乎在提醒地方政府,将应收未收的相关税种严格征收,将有力地化解高额地方债务。”
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