净吸纳量由负转正，东莞甲级写字楼市场现回暖迹象

根据戴德梁行研究部统计数据显示，2023年下半年，东莞甲级写字楼的净吸纳量（指在甲级写字楼市场中，在一定周期里所发生的所有新租、扩租以及退租的加减总和，一般用平方米作为计算单位。计算方法为：新租面积+扩租面积-退租面积）实现由负转正，达到76812平方米。

“随着去年下半年经济面积极因素累积，企业信心有所回归，以升级换代、改善办公环境为主要目的的办公租赁需求现回暖迹象。”戴德梁行研究院副院长、华南及华中区研究部主管张晓端表示。

下半年净吸纳量实现由负转正至约7.7万㎡

据中原地产研究院监测数据显示，2023年，东莞一手写字楼新增供应9万平方米，同比减少10%；成交8万平方米，同比减少43%。

更值得一提的是，2023年全年东莞无甲级写字楼投入使用。“这就为近些年投入使用的甲级写字楼项目争取了出租的时间和机会。”张晓端说。

据戴德梁行研究部统计数据显示，2023年上半年，东莞甲级写字楼租户流失明显，净吸纳量录得负值；下半年，随着企业信心有所回归，净吸纳量由负转正至76812平方米，全市甲级写字楼的整体空置率亦在这半年内随之下降4.0个百分点。

TMT、专业服务业租赁需求走强

数据显示，从租赁需求的行业分布来看，TMT、专业服务业在东莞甲级写字楼市场中的租赁成交宗数的占比均为18.6%，其中软件服务业、律师事务所等行业的租赁需求相对活跃。其次，依托东莞制造业优势的电商行业租赁表现相对突出，推升零售及商贸业态的占比至14.0%。三大主力需求行业的占比共计51.2%，该比例较去年上升16.4个百分点。

张晓端表示，东莞市场主体丰富，生产经营活动频繁，这离不开生产性服务业的支持。与写字楼需求对应的是，2023年前10个月东莞规模以上软件和信息技术服务业营收同比增速高达72.4%。东莞市商务局更于2023年末发布《东莞市生产性服务业高质量发展三年行动计划（2023-2025年）》设定至2025年新增1000家规上服务业企业的目标；在信息技术服务方面，累计推动规上工业企业数字化转型1万家。市中心区是东莞生产性服务业聚集的三大片区之一，服务业与制造业的进一步融合互动、相辅相成持续将为写字楼市场带来需求。

短期甲级写字楼市场仍将承压

数据显示，2024年，预计东莞将有32.8万平方米的甲级写字楼陆续投入使用，包括鹏瑞天玥广场、水业大厦、东骏广场等项目。而2025年后，东莞CBD将迎来集中交付阶段。

对于东莞甲级写字楼市场的发展前景，戴德梁行华南区项目及企业部副董事总经理、项目顾问及代理部主管杨薇表示：“东莞甲级写字楼市场的中长期发展前景广阔。但东莞制造业外向度高，受国际经贸环境影响，预计短期内甲级写字楼市场仍将承受较大压力，商务产品需根据城市产业特征进行特色化融合及创新。”