多个城市土地市场交易旺盛 二线房企抢收冲规模

　　某知名房企的福州地方大员王鹏(化名)，正陷入今年以来最忙碌的时刻。“一边做营销方案，一边准备竞标材料。”王鹏说，区域公司的销售重心被安排在上半年，同时还有繁重的拿地任务，其工作强度远超“996”。

　　王鹏的工作状态，堪称房企近期表现的缩影。在市场下行期，房企纷纷开始“抢收”。公告显示，今年前4月，大中型房企的销售额普遍上涨，其中二线房企涨幅明显。

　　与此同时，房企的投资热情也开始恢复。4月以来，土地市场延续了一季度的热度。多个城市出现土地交易旺盛的局面，“马拉松式”的多轮竞价屡见不鲜，高溢价、高单价地块开始出现。

　　分析人士认为，在市场下行期，“抢收”与“抢种”是房企的正常表现，预计随着投资热情的恢复，未来企业会在土地市场投入更大的精力。而由于调控政策持续施压，销售端的热度能持续多久尚存疑问。

　　二线房企继续冲规模

　　总体来看，今年3月以来的楼市“小阳春”，成色并不充足。机构数据显示，在3月份出现季节性反弹后，多数热点城市的热度未能持续到4月，但总体仍维持在高位。

　　拥有较大市场占有率的品牌房企，取得了不错的销售业绩。中原地产统计了28家已经发布业绩的房企显示，今年前4月，28家企业合计销售额为15426亿，同比上涨9.2%。

　　其中，万科在4月单月的销售额突破600亿，前4月实现2096.1亿元的销售规模，同比增长6.86%。碧桂园4月份单月权益合同销售金额约472.2亿元，同比有所增加，前4月实现销售1672.3亿元，由于统计口径不一，无法与去年同期做对比。有机构认为，碧桂园在前4月的销售业绩有所下滑。

　　恒大前4月实现销售1779亿元，同比下滑了16.2%。融创实现1189亿的销售额，增长11%。

　　第二梯队房企的表现相对平稳，但部分企业也表现出较好的增长势头。金地、旭辉、世茂前4月的销售规模均超过500亿，同比增幅超过三成。其中，旭辉、世茂在前4月的销售均价高于去年水平。

　　“一线房企减速、二线房企赶超”的现象从去年下半年就已出现。中原地产首席分析师张大伟认为，规模效应仍是当前市场的主旋律，尤其在市场下行期，通常是企业“弯道超车”的时机。

　　前4月大中型房企业绩普涨，除了整体市场交易规模处于高位外，还因为房企在2019年的销售目标仍然不低，且将业绩重心放在了上半年。王鹏表示，鉴于市场下行的现状，集团要求上半年尽快出货，就其所在的福建区域而言，最好上半年完成年度销售目标的一半以上。

　　但也有部分房企出现销售乏力的情况，绿城、金茂、荣盛等企业在前4月的销售规模均低于去年同期。

　　分析人士认为，楼市调控政策持续深入，棚户区改造规模缩水，以及4月小阳春“爽约”，说明今年房地产市场反弹的动力不足。预计未来房企会继续“抢收”市场，但由于市场大势不甚乐观，企业全年交易规模很难有大幅攀升。

　　房企“抢地”节奏明显加快

　　4月下半月以来，房企“抢地”节奏明显加快。相关机构统计显示，4月单月拿地金额超过50亿元的房企就多达18家，多次刷新土地市场的月度记录。

　　进入5月份，房企的“抢地”模式进一步开启。5月8日当天，便有包括天津、苏州、济南在内10余城举行土地出让，土地成交总金额近300亿元，吸引了包括碧桂园、金地、荣盛等在内的众多房企，多宗地块拍出高溢价率。

　　如江西九江两宗商住地被碧桂园、中基以5.82亿元摘得，溢价率分别为71.88%、60.05%;常州新北区以总价22.77亿元成交两宗地块，被弘阳和嘉宏房地产分别以12.4亿元、10.37亿元竞得，溢价率30%左右;苏州3宗地块成交总金额41亿元，分别被路劲、荣盛和中南以溢价率46%、68%、45%夺得;天津3宗地块被碧桂园、金地和泰达建设分别以底价、溢价率40%和45%摘得，总价达58亿元;济南以总价62.6亿元成交8宗地，被中骏、中铁及当地房企分别拿下，最高溢价率达43.65%;浙江嘉兴3宗宅地被天阳、秦山房地产以12亿元拿下，溢价率分别为50.25%和56.5%;温州鹿城区地块被隆晟16.19亿元竞得，溢价率29.83%。

　　同策咨询研究中心总监张宏伟分析认为：“房企预期近两年市场将好转，防止在市场上升阶段踏空而进行积极点布局。但从总价和溢价率来看，当前有些过热。”

　　中指数据研究报告显示，2月成交楼面价同比结束了连续11个月的下跌态势，3月同比涨幅进一步扩大，4月楼面价同比涨幅保持在20%以上，绝对价格已达历史单月次高水平，仅较2017年9月最高水平低400元/平方米。部分热点城市土地溢价率也现底部回升态势，甚至超过100%。

　　究其原因，上述报告分析认为，部分大型房企短期补货意愿强烈、企业资金压力得到缓解、行业投资更加聚焦一二线热点及强三线城市、短期土地市场供不应求导致竞拍热度加剧等因素共同催热了土地市场。

　　进入4月后，各地政府推地节奏开始加快。中指数据库数据显示，4月300城宅地供应规模同比增长15.6%，环比大幅增长七成以上，但是仍不能明显缓和目前企业高涨的拿地情绪，甚至二梯队房企也加入了抢房大战。

　　“当前企业拿地不能太盲目，需要市场预设地回归理性。”张宏伟判断：“接下来政策层面有可能会针对这些过热的城市作出降温举措。”