张宏伟：7月CPI如破2 差别化政策将成就金九银十

　　8月9日开始，中国将公布一系列宏观经济数据，据大量机构预计，7月居民消费价格指数(CPI)同比增幅将跌破2%。如果在7月CPI破2，这将为房地产市场政策微调提供更多空间。之前，央行调降存款准备金率的窗口已悄然打开，已经为房地产市场信贷政策针对首套房自住需求的差别化的执行奠定了基础，如果7月CPI破2之后，短期内货币政策放松的可能性进一步落实，那么还有可能以降息或降准的方式进一步释放市场流动性，进而影响未来房地产市场的走势。

　　那么，7月CPI如破2，市场“流动性”逐步释放，楼市政策开启“微调”市场背景下，房地产市场未来走势如何?同策咨询研究中心总监张宏伟认为：

　　首先，7月CPI如破2，为房地产市场继续制定和施行“差别化”的限购限贷政策奠定了基础。

　　在CPI短期内企稳走低的市场背景下，通胀预期短期内不会来临，通缩的压力逐渐增加，此时，楼市的投资投机型需求不会由此大规模入市，市场环境相对平稳，这一定程度上为当前楼市“微调”刺激首套房“自住需求”入市提供了政策面与市场面的机会。

　　其次，楼市差别化微调政策的执行将成就楼市成交量“金九银十”。

　　对于首套房置业者来讲，由于“微调”政策的继续，以及之前降息明确房贷利率在政策范围内可以最低至七折，那么也就明确地为首套房“自住需求”进一步放量入市提供了市场机会，应该来说，现阶段仍然是自住需求最佳的购房时间“窗口”，在这个阶段，首套房“自住需求”将继续支撑整个房地产市场成交量持续回升，并且将成就楼市成交量“金九银十”。

　　第三、在降息、降准及各种微调等多种因素及差别化的楼市调控政策综合作用下，以首套房置业为主的需求将会继续积极入市，继续放量，延续之前成交量回升的局面，这将逐步促使形成市场“基本面”的真正意义的“回暖”。

　　从市场“基本面”的房地产投资、新开工面积、土地购置面积、市场销售面积及金额等几个指标来看，现在整体市场还只是局限于商品住宅市场2-3个月短期内的成交量的回升，并且商品住宅市场2-3个月短期内的成交量的回升还没有传导到让开发企业加大新开工面积或房地产投资，也没有普遍性使开发企业开始出手拿地。

　　如果楼市差别化微调政策的执行将成就楼市成交量“金九银十”，并且在这个阶段，以首套房置业为主的需求将会继续积极入市，继续放量，延续之前成交量回升的局面，这将使开发企业对于整个市场“基本面”由信心不足转向谨慎乐观，这也将促使开发企业在成交量回升的之后进一步有序加大房地产投资、新开工面积，甚至重拾土地市场拿地的热情，逐渐形成市场“基本面”的真正意义的“回暖”。

　　第四、差别化政策的执行短期内房价难大幅反弹，但降价动力会逐步消失。

　　从政策面的走势来看，尽管差别化的调控政策导致楼市成交量持续回升，开发企业的资金面的状况也会逐渐得到缓减，但是，由于“去投资化”的限购限贷政策尚未明显松动，因此，外来的投资投机性需求不会大规模入市，这些需求也难以对于房价产生太大的影响，房价年内出现大幅反弹的可能性几乎没有。

　　同策咨询研究中心总监张宏伟认为，从7月全国百城房价“止跌微涨”后再度上涨的整个市场“基本面”来看，2012年整个上半年，全国包括一线城市在内的房地产投资、开发企业拿地规模(土地市场交易)、也包括整个商品住宅市场的销售面积和金额，大多数还都处于同比去年同期负增长的市场局面，当前市场呈现出的是仅仅是狭义的成交量回暖，而整个市场“基本面”尚未出现完全回暖的特征。因此，在“基本面”并未改变的前提下，“止跌微涨”还难说会造成房价立即反弹或形成“买涨不买跌”的市场局面。