梁嘉欣 ：非毛坯房魔咒 万科难过“质量门”之坎

        万科还奔跑在扩张的路上。

　　仅仅从销售规模来看，对万科而言，今年要达到1400亿的销售，不是什么太大的问题。至少今年上半年已录得625.4亿元的销售额，下半年才是推盘高峰。

　　不过，外界似乎开始对万科规模扩张的关注程度有所下降，把目光聚焦在其频频曝光的”质量门“事件上。

　　近期，万科重庆锦程项目再次被爆出使用淘汰的高档地板及偷工减料、户型遭篡改等问题。

　　万科及时就此事进行回应称，锦程一期非毛坯中所使用的地板质量合格，符合合同约定。所谓使用“淘汰”木地板、“纸地板”的传言属无稽之谈。

　　此外，重庆万科亦称锦程一期交付前，室内空气质量监测合格。

　　在此之前，万科还经历了“毒地板”、“纸门板”等质量事件。而这一切，发生万科“非毛坯修”的进程当中。

　　非毛坯修的秘密

　　从2010年开始，万科全面推行“非毛坯修战略”。按当时计划，2011年实现80%非毛坯修交楼，2012年实行100%非毛坯交楼。

　　目前，万科集团产品基本实现100%全非毛坯，并计划于2015年全面取缔毛坯房，实现开发项目的百分之百全非毛坯。

　　据介绍，万科2011年交付了4.4万套非毛坯房，2012年，万科非毛坯房交付规模将超过8万套。这是行业迄今为止，前所未见的非毛坯房交付规模。

　　万科大力推行非毛坯修的原因很简单：从毛坯房转向非毛坯房，是房地产行业未来的趋势。而且，非毛坯房的回报高于毛胚房。

　　万科曾于2011年报直陈：万科将坚持小户型和非毛坯房的经营策略。尽管非毛坯房的利润率略低于毛坯房，但回报率却高于毛坯房。

　　郁亮也曾表示，限价政策让万科非毛坯修业务受到制约，比别家开发商在价格上的腾挪空间要小很多，但这不代表没有利润空间。

　　市场人士就此做了假设解释：如果毛胚房卖1万元，开发商从中只能赚取1500元左右的利润，那么做非毛坯房，开发商不仅仅能赚取工程费用的利润，还有非毛坯成本的溢价利润。

　　“如果非毛坯修房卖1万5，那么开发商不仅仅能赚取1500元的工程利润，还能从非毛坯修部分赚取1500元左右的利润，比原来只做毛胚多，而且也能平衡风险。”

　　可惜，万科的非毛坯修之路并不如想象中顺利。外界更认为，万科为了追求高速的扩张，利润的增长，而放慢对质量的追求。

　　无论万科几次强调“质量是万科的首位”，对市场观念的转变，依然无济于事。

　　万科须过的坎

　　“国内非毛坯修不好做。”这已经成为行业共识。

　　行业人士指出，在二三线城市，产业链不成熟，大规模做非毛坯修更难，而万科的周转速度交其它开发商要快，难以避免会出现质量问题。

　　“万科规模太大了，很多事情不一定能监管到位，即使想做好，也力不从心。”对非毛坯修产品线管理不力，这才是万科质量问题的深层根源。

　　非毛坯修，也意味着开发商还要参与至采购、施工、监管等相关环节中，这无疑增加更多风险。

　　在安信地板市场爆发之时，外界一再把焦点落在万科的采购过程，关于万科为压缩采购成本而选用安信低档地板的新闻甚嚣而上。

　　在非毛坯行业尚不规范，建材领域仍存在诸多质量问题的前提下，这样的猜测不足为奇。

　　虽然万科已经就此回应，万科内部的采购并非一个部门说了算，而是商务、技术、经济“三权分立”，相互协作，相互制约。但这并不能担保后续建造过程中不出现问题。

　　曾有行业人士指，万科作为品牌企业，没必要为了些许成本利益而选择低档产品，这对万科的利润增加不大。出现质量问题，或许是后期工程建设中监管不力。

　　市场人士指出，虽然万科已经形成一系列完善的机制，但到实际工程建造上，万科并未做到层层监管，“其实更多问题还是因为土木工程没做好，而不是因为用材本身的问题。”

　　面对频出的质量问题，万科亦承认，一些项目上确实出现因管理疏漏而导致的质量瑕疵，需要整改。

　　而近年来，万科非毛坯修产品业务线上的管理人员和技术人才流失，亦或是造成万科管理疏漏的原因之一。

　　据了解，2011年离职的万科执行副总裁徐洪舸正是分管产品线、运营线工作，而副总裁肖楠亦是万科产品设计及技术创新团队领头人。

　　“产品线管理换人之后，中层也大批更换，新人需要一段时间磨合。”

　　仅从短期来看，随着万科非毛坯房的大量交付，更多质量问题的产生似乎已是不可避免。

　　“非毛坯房是万科很大一道坎，我们必须过这一关。”郁亮指。至于怎么过，值得万科深思。