朱大鸣：近期楼市惊天大逆转说明没有打中要害

    近期楼市惊天大逆转有何玄机

    房地产市场最近又起风波，各种现象表征已经表明市场开始触底反弹，比如排队买房、投资客开始入市、二手房主开始抬价等等，数据也显示环比在上涨。国家统计局18日公布70个大中城市住宅销售价格数据，时隔8个月后，70个大中城市里，新建商品住宅价格环比上涨的城市数量首次超过了环比下降的城市数量；同时，6月份70个城市的新建商品住宅价格环比平均指数上涨了0.02，也改变了之前下降的走势。6月份新建商品住宅价格环比上涨的城市个数比5月份增加了19个，是5月份的4倍，房价在6月份实现了一定的反转。

    房地产之所以又成为当期的焦点，主要原因是购房者与卖房者都是非常焦虑的。一方面是政策预期并不明朗，一方面是市场并没有真正的方向。如果说6月份环比上涨属于乱流式的波动，那么，未来这种趋势该如何演绎，将是整个房地产市场的焦点。

    首先，房地产在事实上是无冕之王，它确实能够在一定程度上与宏观经济曾正相关。不过，对于房地产救经济之说，在2008年房价情况下，我们认为还是有很大的道理，但在如今的价格与承受力角度，这种说法就必须有所保留。房地产市场供销两旺固然能够拉动经济增长，但同时其系统性风险也在急剧增加，特别是正值政治领域换届，如果地价持续上涨，那么，将透支未来的消费力。一些地方“楼板价”已经超出了很多购房者的承受能力，形成一种地上悬河，对当地经济发展并不利。

    其次，就信贷政策而言，虽然货币政策逆转，但是，房地产信贷松动可能并不会有太大的松动。一些人认为，房价之所以难以调整的原因在于地方没有认真执行政策，确实有这种成分，但更多的还是信贷政策对于整个楼市影响最大。房地产毕竟是资金密集型产业，如果没有充分的信贷政策支持，实在不可想象我们的楼价会涨的如此之快。资产价格在快速增长中膨胀，并形成一种示范效应。这就衍生了一些开发商捂盘惜售的情况，这种乌龟战略甚至比兔子战略更划得来。

    再次，对于购房者而言，如今楼市不稳，他们很难瞄准真正的购房时机。房地产评论界分为两个主要对立的派别，一个是唱多派，一个唱空派。当然，还有名义唱涨实际做空派和名义唱空实际做多派。显然，唱多派这些年在实际中获得现实的支撑，而唱空派却在一轮一轮的等待中屡屡错失良机。虽然其中楼价有些波折，但是主流还是以涨为主。在这样的现实中，大量的唱空做多派诞生了。阴谋的是这些名义上唱空，实际上自己也在购房的人不在少数。在这样的背景下，购房者实际上很难选择方向。

    最后，就中央和地方对待房地产调控政策的态度而言，很多人强调二者的不同，即地方政策因自身利益而往往暗中抵制调控政策。事实上，如果我们看信贷政策就明白这种说法有一定偏颇，二者松动调控政策的具体方式是不同的，效果是一样的：即房价上涨。现在一些地方是松动了限贷政策，但是，正如我们早期分析的那样，6月份之所以楼市突然逆转，主要还是货币政策松动和信贷政策松动而使得博弈各方预期未来楼市会逆转的影响。限购令不是前期楼市调控取得成效的主要政策，很多地方没有采取限购令，前期楼市依然很低迷。如果楼市全面启动，那一定是货币政策和信贷政策发生了很大改变。当然，中央政府肯定看到楼市系统性风险对中国经济的威胁，调控决心是非常坚定的，但可能在手段上起到了相反的效果。

    现代我们打击的所谓投机行为，其实没有打中要害。所谓投机实际上是货币贬值逼迫的，如果不采取对冲措施，财富贬值是无情的。但能够采取这种对冲做法的渠道很少，而且能够采取这种措施的人群也是占很少一部分。